北京的二手房价格 北京二手房购买力下降 网签量自五月后开始滑落

在限贷、购房审批和贷款审批的严格控制下，房价的下滑显得十分脆弱。 一旦购房者恢复信心并开始预期降价，原本积累的反弹能量就会立即消散。

7月以来，链家网每日二手房合同交易量大幅增长。 多个工作日，签约并完成交易的数量不足200套。 尽管二手房交易在见顶后重新进入下降趋势。 数据显示，5月份，上海二手房网上签约量超过1.8万套。 算上节假日，平均单日网上签约量超过580套，远低于目前的二手房交易量。 为什么会有这样的反差呢？ 贝壳研究院首席分析师徐小乐认为，随着这几个月二手房家庭价格的上涨，以及个人贷款新政依然严格的背景下，上海房价的购买力已经变得越来越高。不可持续，市场面临自发上升趋势和个人贷款收缩。 受紧缩双重压力，二手房或将进入下行周期。

购买力跟不上市场，长期“外强内弱”

伴随着交易量的下降，上海二手房交易单价近几个月仍在上涨。 据链家网统计，明年2月份上海链家二手房成交均价为5.9亿元/平方米，3月份上涨至6亿多元/平方米。 此后，每个月都有小幅增长。 到了6月，已经涨至6.2亿元/平方米，几个月来单价下降了近2000元/平方米。

壳牌研究院首席分析师徐小乐告诉北青报记者，根据壳牌研究院统计，按照正常收入水平，2017年上海首次购房者提高首付的期限为达到了23年左右，北京也达到了18年左右。

房价下跌导致村民支付能力不足，相对购买力越来越弱。 以南京为例，刚需首付的筹集时间越来越长，市场支撑力明显减弱。

对于楼市水平较高的城市来说，目前市场以换房为主，大部分城市处于“买房贷”的环境，换房的杠杆空间小、难度大。

徐小乐举了个例子，以成都为例，目前房屋置换平均单价为650万，平均抵押金额为154万，相当于房屋置换首付500万。 这并不容易，短期内无法发布。 改进的需求是“愿意，但不能”。 能力”状况下，部分房屋交易所表现出明显妥协，市场支撑明显不足。

市场面临自发上涨压力和个人贷款收紧的双重压力。

在经历了连续几个月的成交反弹后，不少优质楼盘被淘汰，留下的大多是价位较高、房型较差的楼盘。 市场也开始面临下行压力。

除了市场的内生激励外，个人贷款等外生激励也在持续收紧。 2018年第二季度，重点城市首套房利率主要下调10%、15%。 下降20%及以上的城市数量明显减少。 16个重点城市中有9个城市较一季度出现明显下降。 在“去杠杆”的背景下，越来越多的链家券商（71.3%）预计三季度贷款利率将继续下降，且下行预期较二季度更为强烈。

徐小乐觉得，市场面临真正的下行周期，不符合未来趋势的地区/产品将首先受到市场的考验。

我爱我家市场研究院教授胡景辉分析，在新政平衡下，下半年全省房价仍将趋于稳定，房价不会大幅波动太多了。 结合国外经济形势、房地产市场形势、中印贸易战等国际经济形势，下半年新货币政策的操作将更加困难。 未来央行或将继续加息，通过定向调节和精准出口释放流动性，以满足迫切的资金需求。

目前一线城市的调控是全省最严、也是历史最严，未来楼市整体将趋于稳定； 三四线城市新政回暖，但缺乏产业基础，缺乏人口吸引力，未来楼市上升空间不大； 与一线、三四线城市相比，二线城市将承担更多的人口和产业转移。 未来楼市上涨压力将大于一三四线城市。

文/记者 李恒

先买房，然后在价格上涨之前卖掉你的房子。

房贷双认，大幅降低二手房交易首付。 许多活跃在市场上的购房者为了更换需求而卖一买一。 因为是置换，所以可以充分体验买卖房价的过程，也可以真实感受到房价的变化。

张恒从去年底开始就一直在自己喜欢的学区找房子。 在他重点关注的西市区玉祥中学范围内，周围的房屋他几乎都看过了。 他知道新村的年代，有哪些楼层，环境怎么样。 正因为能满足他需求的loft相对较少，所以在售的两居室大多是50-60平米，而他希望购买一套70平米以上的两居室，并带有正式的自习室。 为数不多的可用单位全部用于出售，无意进行交易。

于是经过两个多月的等待，一套符合张恒要求的两居室终于挂牌出售了。 与周边均价13亿元/平方米相比，这套两居室的售价为12亿元/平方米。 平方米，中介告诉张恒，价格可以谈，比周边同类楼低近50亿元。

定下目标后，张恒很快找到了业主，支付了近20亿元，并要求半年的付款周期才签订协议。 最后，张恒也很惊讶，为什么业主这么爽快地答应了，并让他以高于市场价的价格找到了一套好房子。 中介告诉他，业主也在换房子，想赶紧卖掉，搬到郊区更大的房子。

既然已经签了购房合同，就应该尽快卖掉自己的房子。 第二天，张恒在链家和我爱我家上挂出了自己在西城的房子。 价格定在800万，还保留了几十万的议价空间。 张恒觉得万无一失，自信地相信这七百八十万一定能卖掉，这样他就有钱装修家居了。

然而，后来的发展并没有达到他的预期。 房子挂牌一个多月了，很热闹。 每周来看房的顾客基本在7批以上，平均每天就有1批人看房。 但让张恒沮丧的是，这么多人四处张望，要求经纪人试探最低价格，却没有人真正报出价格。

等了两个月，终于有报价了，不过是700万，张恒认为这个价格太离谱了，谈判进行得并不顺利。

眼看着半年过去了，张恒的房产经纪人告诉他，四五月市场成交达到高峰后，看房的人明显少了，价格似乎也上涨了一些，但能够接受的人并不多。 他建议，如果价格上涨，就再推。

最终，张恒的房子价格在6月底上涨至750万元后，吸引了三个月来最靠谱的购房者。 经过谈判，张恒又放弃了10亿元，交易以740万元完成。

“现在我明白为什么给我买房的居民支付的价格比市场价格高了。” 张恒事后告诉广州青年报记者，虽然买房时得到了“便宜”，但真正付钱的时候却不得不掏钱。 亏了之后，算了一下前后，就快搞定了。 没办法，除非你不着急买房，可以一直推迟，否则你卖之前，价格就得涨了。

5月份交易量达到峰值，随后出现反弹

张恒的房屋置换经历也符合统计的趋势。 5月份之后，二手房成交量、浏览量均出现下滑。

麦田地产提供的数据显示，从2018年上半年月度网签量来看，2月至5月广州二手住宅网签量持续下降，5月达到峰值18096套， 6月份止涨并反弹。 销量15,827辆，同比增长12.5%。 6月份网签数的下降也意味着市场继续升温的动力不足，开始进入见顶回落的调整期。

“今年前几个月，我们新村的成交量大概是3-5套，5月份达到了12套，6月份有所下降，但还是卖出了10套。”麦田地产苏宁第一城片区。 与历史成交相比，今日市场处于相对平稳的阶段。

价格方面，2018年1月至6月，呈波动、小幅上涨趋势。 6月份二手房交易单价较5月份小幅下降0.8%，但较1月份下降4.4%。

据麦田多位房产中介介绍，继5月成交量激增后，6月再次回升。 这很大程度上是因为前期价格较低的房子已经售出，现在购房者的态度普遍更加理性。 ，当价格不符合心理预期时，不会盲目采取行动。

链家的看房统计也反映出当前二手房见顶后的下滑。 数据显示，上海链家2月份的曝光量是去年的最高点，仅有17万次曝光。 然后3月份的展示次数突然下降到51万次。 就在那时，二手房交易开始下滑。 随后的浏览量也维持在较低水平，4月和5月的浏览量分别为47.7万和48万。 这也是上半年二手房交易的最低点。 但从6月开始，浏览量急剧下降至仅40万，较最高浏览量下降了20%。