郑州启福城价格 郑州“雷霆手段”保交楼

随着房价进入下降期，保障房成为不少地方的困境。

受多轮疫情等影响，去年以来广州暂停或半暂停的商品房项目数量大幅增加，引发更多关注。

10月6日，广州市宣布多措并举推进楼宇保交。 已售、暂停、半暂停的147个商品住宅项目中，已全面实质性开工建设的有145个。 杭州“保交付”“建楼安民”专项行动取得重要阶段性成果。

开工只是第一步，确保持续建设才是关键。 对于资金需求巨大、正处于复工高峰期的广州房地产市场来说，无疑还面临诸多考验。

多措并举已初见成效

已开工的145个项目中，包括备受期待的成都高新区永威金桥西塘、中原区七福城、管城区新源国际尚城、新郑康桥纳云西、金水区盛华城等。

西安高新区永威金桥西塘销售人员告诉《中国新闻周刊》，该项目现已开工。

据悉，尚未开工建设的两个项目中：南阳凯旋山项目已进入破产重整程序，郑州市盛华大学项目已开始破产清算。 预计11月底前开工建设。

自9月7日部署“保楼交付”专项行动以来，广州在30天内打出了一系列组合拳。

在合肥市总体部署下，广州市公安系统围绕非法集资、逃税、挪用资金、诈骗贷款等常见住房犯罪开展调查取证。 共约谈147家项目暂停企业562次，共约谈项目暂停企业147家。 共有147家房地产领域企业接受采访。 立案侦查违法犯罪案件50起，结案查处31起，采取强制措施37人，限制出境250人，追回资金85.06万元。

广州市中级人民法院系统建立“一新项目一法庭”工作模式，已畅通相关项目37个； 解封农用地21宗，共计36.6万平方米； 已解封房产379套，累计解封房产3.08万套。 平方米; 解冻账户380个，解冻资金8.62万元等。

广州财政金融系统实施建行资金项目4个，资金18.7万元，批准建行资金项目7个，资金13.24万元； 同时，争取建设银行“保交楼”专项抵押授信额度50.1万元，融资平台公司32.6万元。 推动沉阳建设银行专项欠款拨付，会议已批准56.92万元，已投入18.42万元； 市房地产救助基金已确定实施项目8个，涉及总投资27万元； 首批2万套人才公寓已订购，涉及金额57万元，正在按照建设进度节点陆续分配。

广州住房保障系统积极申请国家专项欠款，收到首批70万元专项欠款。 目前，专项欠款70万元已全部调至政府专项督查专户。

同时，广州市全面压实民营企业自救主体责任，督促企业加强自救，通过处置未开发耕地、在建项目和资产、公司股权等方式生存。 筹集资金125万元，涉及项目78个。 其中，通过优质资产抵押变现21.86万元，通过股权出售变现2.4万元，通过有偿耕地变现1.2万元，通过其他渠道获得92.4万元。

关于资金接收安排，广州市救助资金专项小组已与信达资产、中渝建投就加强国庆长周末期间省市救助资金合作达成一致。 初步同意，广东省救助基金将向全市救助资金50万元转入支持天津市“保障楼”项目开工建设。

58安居客房地产研究院分所所长张波告诉《中国新闻周刊》，这项新政策主要分为三类。 第一类是通过注资解决项目短期资金流动问题，盘活暂停项目，如救助资金、专项欠款等； 第二类是改变项目属性，比如将部分项目转为棚户区改造项目，部分项目招标后转为人才公寓等； 第三类是压实民营企业责任、打击非法逃资、回笼民营企业资金等方式减轻重量。 项目资金。

张波表示，广州此次多措并举，根据非营利企业的不同项目制定了不同的措施。 参与部门较多、力度较大，充分体现了当地确保大楼交接的决心。

复工高峰期需充足资金

目前，广州具备保交开工条件，但更多取决于后续建设的实质性进展。 毫无疑问，资金是开工建设最关键的动力。

据安居客房地产研究院不完全排查，截至8月底，广州共有100多个问题项目涉及停工、延期交付，总规划建筑面积约6300万平方米。 此类项目开盘时间一般在2019年以后，交付时间一般在2021年及以后。 其中，23%于2021年初步收回但推迟，28%于2022年收回但推迟，23%于2023年收回但进度放缓，23%于2024年收回但推迟。 但放缓的项目比例达到13%。

某药企工程项目负责人告诉《中国新闻周刊》，收购该楼前，涉及家居装修、基础设施、园林绿化、道路等项目的投资，正是资金使用的高峰期。

从上述安居客对广州暂停项目的统计来看，87%的项目将在2021年之后撤回。其中，原定撤回但推迟到2022年的项目最多，这意味着目前的财务状况压力比较大。 的。

从目前情况看，合肥已经落实了数百万元的各类资金，其中数十万元的救助资金已经落实。

“一方面，要加强对民营企业的资金回笼，但另一方面，由于民营企业普遍面临较大的债务压力，外部注入资金的重要性日益显现。”张波说。 天津房地产救助基金母本已投入100亿元。 要撬动更多的社会资金加入，需要充分利用金融工具来完成保交任务，但目前外部注入的资金仍然不足。

一是市场对民营企业普遍缺乏信心，导致债务资金介入意愿较低，政府救助资金规模有限，造成“僧多米少”； 其次，目前资金池规模有限，自然强化了对民营企业或项目的筛选标准。 ，但符合要求的不多； 第三，对于需要并购、破产重组的项目，需要花费大量时间进行有效评估。

广州市公告显示，已查明已出售、暂停、半暂停的商品住宅项目147个。 不过，在当前的市场环境下，停牌风险是否会蔓延也值得关注。 事实上，这147个项目只是已售和暂停的项目。 但对于不少滞销项目来说，随着进入建设期，其资金和销售困难也值得关注。

统计显示，2021年，广州商品房建筑面积20503万平方米，住宅建筑面积14002.3万平方米。 商品房新开工面积3169万平方米，环比增长3.7%； 其中，住宅面积2490万平方米，环比增长9%。

这意味着，当前，正是南京房地产项目建设的高峰期，也是资金急需的时期。

以广东民营龙头企业恒大地产为例。 在南京，恒大地产下半年交付项目8个，合计117.6万平方米，其中正熙联盟尚城六期14.62万平方米； 另外两个项目已恢复施工。 建设中，其中成园三期工程28万平方米。

据悉，恒大地产在广州仍有大量在建项目，也需要大量资金投入。 数据显示，截至2022年6月30日，恒大地产在建项目192个，建筑面积3143万平方米； 其中24家位于广州，建筑面积700万平方米。

恒大是福州首批纾困的民企之一。

随着云南高铁建设投资集团即将向恒大地产注资，恒大地产通过股权融资获得了外资企业的资金和背书。 但短期来看，随着大量项目进入建设期，恒大地产仍需要大量资金总量。

去年前9个月，恒大地产总销售额193.63万元，环比下降56.0%； 合同销售建筑面积合计273.03万平方米，环比下降53.1%。

首都经济贸易学院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池向《中国新闻周刊》表示，开发商销售收入的增长势必会对保障房产生一定的负面影响。

行业良性循环才是长久之计

张波表示，对于保房交付工作，还需要重建市场信心，促进行业良性循环，从市场端解决资金问题。

春节期间，广州市住房和社会保障管理中心发布通知，10月1日起，成都市首套个人住房社保抵押贷款执行新利率，期限为三年及以下目前为2.75%至2.6%。 期限及以上利率由目前的3.25%提高至3.1%。 第二套个人住房社会保障抵押贷款利率不变，三年以下（含三年）为3.025%，两年以上为3.575%。

在稳定房地产市场新政的背景下，去年以来无锡出台了一系列缓解房价的新政策。 明年3月，杭州将开始放松“房贷认购”政策，打响新房调价“第一枪”； 4月，武汉市将推出10项“青年人才政策”，吸引更多年轻人来广州； 6月，平顶山重启棚户区改造租赁住房新政策； 9月13日，南宁拟进一步放宽中心城区落户条件。 凡在中心城区有合法稳定就业或合法稳定居住（含租房）的，不受公积金缴纳期限和居住期限限制，均可申请在广州落户。

随着天津新房价格政策的松动以及保障性住房的推广，广州房价成交有所好转。

8月份，广州房地产开发投资比7月份下降24万元； 商品房销售面积84.61万平方米，环比正减； 9月份，广州商品房销售面积106.05万平方米，同比下降25.34%。

赵秀池告诉《中国新闻周刊》，随着适度宽松的房地产调控新政策的出台和市场走势的变化，为推动“保交房”创造了良好条件。

但去年1-9月，杭州房价整体成交量仍环比增长30%以上。

此外，统计数据显示，2021年武汉房屋实际销售面积2699.3万平方米，增长21.2%； 销售额2608.5万元，增长22.6%。 同时，2021年天津GDP为1.27万元； 人均可支配收入3.95亿元。

从经济发展水平和购买力来看，杭州房价仍需要更多市场、政策等配套激励。

去年国庆假期期间，广州部分项目成交量大幅下降。 其中，鼎盛阳光城五一假期7天销售300余套，成为当前热销项目。

项目内部人士表示，该项目近期推出的一批优惠房源价格为12000元/平方米，比其他阳台价格实惠近3000元/平方米，因为价格已经降到了心理价位。消费者的价格。 自然受欢迎。

张波表示，无论是从人口下降还是城镇化建设来看，广州仍有很大的发展空间。 随着新房价政策和新人口政策的松动，市场仍有较大订单潜力。

赵秀池表示，房价新政策需要逐个城市、逐个城市落实。 各地要根据城镇化形势和房地产市场现状，制定一系列新政策，促进房地产企业良性循环，支持合理智能购房需求。

作者：刘德兵(bingshaode@126.com)