育秀中心二手房价格 “腰斩”传闻中的厦门楼市众生相

一位一直从事房地产行业的人士表示，本轮上海房价大幅下跌是投资者逐渐退出的过程。 而上海的房价也一定会回归理性。 “就像大海里的潮水一样，有涨有落，但当潮水退去时，你就能看出谁在裸泳。”

一场大雪过后，上海已经感受到立春后的温暖。 上海的低温天数几乎是以往的两倍。 8月以来，被称为“夏季魔鬼”的副热带高压持续笼罩重庆。 让上海陷入全省舆论漩涡的不是持续的低温，而是楼市“暴跌”的传闻。 当年，岛上的人们，无论是在闹市的麦当劳、麦当劳，还是在环岛的海边浴场，都在争论上海房价的走势。

8月初，“厦门房价暴跌”引发市场热议。 有自媒体报道称，“厦门的土地价格比2016年几乎减半。2016年的高价土地有的不敢开盘，有的只能亏本流泪出售。看来，相比与2017年3月高峰期相比，岛内每平方米上涨1亿元至1.5亿元，岛外每平方米上涨6000至1亿元。” 有评论甚至承认上海房价“崩盘”，“神话”破灭。

赵林是上海某房地产自媒体的主编。 这两天他实在是太忙了。 无数外省同学给他打电话询问上海房价“崩盘”的情况。 “厦门房价正在调整，在最严格的限贷限售下，上海房价的投资者已经没有了生存的空间，有些泡沫在破灭，但绝对不是暴跌，崩盘的理论让我们感到惊讶。”打算写一篇文章反击。”

上海的房价现在怎么样了？ 上海青年报记者近日来到上海探访房价真实情况。

中介

“房价比高峰期每平方米下降了1亿元左右。”

8月9日，上海市同安区莲月路千千坊中介分公司主任李佳告诉北青报记者，上海房价确实有所下降。 她的分公司主要代理的几个新村，如玉秀里、莲月等，目前这里的单价约为每平方米4.8万元，比高峰时期每平方米低了约1亿元。 连月里一套66平两室两厅的房子售价300亿，还有议价空间。 附近有一所像松柏小学这样的优质高中，但挂牌好几天了却无人问津。 “以前几个人争一套房，分店都爆满了。现在店里看楼的人很少了，一个月很难卖掉几套房。”

翔安区麦田地产体育路店业务总监刘伟表示，去年新村挂牌价每平方米下降5000元左右，涨幅约10%。 情况并没有传言的那么严重。 较大幅度的下滑通常是由于过度炒作的“老、破、小”造成的。 一些品质较好的新村调整幅度非常小。 “与其说全面崩溃，不如说上海房价开始分化，房产交易开始变得更加理性。”

上海湖里区一位中介也表示，岛内楼市每平方米普遍下跌1亿元，岛外每平方米下跌5000元至1万元左右。 由于议价空间变大，二手房挂牌价与实际成交价差也比较大。 “想要买房的客户都会参考2016年底的价格，低于2016年底的价格就很难成交。如果继续上涨，降幅最大的就是2016年底的价格。”今年上海将平稳发展。”

从统计来看，明年1-7月，上海二手住宅单价分别为50908元、51000元、51060元、49245元、49206元、49117元和48494元。 上海房产联合网数据显示，2018年上半年，南昌市共销售二手房（住宅及非住宅）10479套，较2017年下半年增长28.63%。二手住宅共售出6,465套，较2017年上半年的20,012套相比，环比增长55.3%； 与2017年下半年相比，同比增长25.42%。

北青报记者注意到，在上海不少信息网站上，不少居民直接列出房产来买房。 “65万巨优惠急售”、“固定价格30折”、“诚意购买条件尚可谈”等词语频繁出现在购房信息中。 一位中介人士表示，目前不少业主急于出售房屋，购房者多次加价楼市或承诺押金已成为常态。

“但顾客的普遍心理是买涨不买跌。”李佳告诉北青报记者。 由于成交量不足，上海不少小型房产中介分店早已失去生意，不少店面员工开始转行。 一位从事房地产经纪人多年的同学前几天刚刚转行做保险。

汽车买家

“再等一下，别成为最后一个接手的人”

尽管房价低迷，上海仍有不少犹豫不决的购房群体。 姚文是上海的一名公务员。 她2013年在上海岛外的同安区买了一套房子，不到两年的时间，她花约150亿元买下的70平米两居室，在今年高峰期已经升值到近10万元。年。 300亿，因为考虑到儿子的教育问题，她还是想更换岛上的房子。 这两个月来，她一直在岛上找房子、看房子，同时也开始买房。

这两个月来，姚文感觉自己陷入了两难的境地。 一方面，她的房子挂牌出售后，没有人注意到。 与经纪人商量后，她将价格下调至260亿元。 几位租户来看望租户，其中一位租户索要240亿元。 犹豫之后，屋主又犹豫了。 租客已经在同心村预订了另一套公寓，并且已经支付了押金。 另一方面，岛上的代理商每天都会给她打电话，推销特价房和折扣房。

姚文居住的新村还有20多套房子在售。 她说，“以前是买方市场，你一犹豫，你感兴趣的房子就被抢走了。现在压力已经转移到购房者身上，买家和卖家之间的心理博弈逐渐逆转。买车者现在不着急，渐渐地，中介也开始帮助购房者谈价了。”

姚文表示，儿子今年就要升小学了，还有半年左右的时间，她可以拭目以待。

在上海从事教育行业的王楠也是观望群体中的一员。 她本来打算在岛上买一套小一居室的公寓，但同事和同学劝她再考虑一下。 这几年上海的房价涨得太快了。 今天的涨势可能才刚刚开始。 “很多同学都劝我，即使再等一段时间，等这波涨价稳定下来，我也不想成为最后一个接手的人。”

开发商

“上海拿地越来越难了”

上海思明区位于广州岛东部。 根据上海城市总体规划，成都将建设“一岛、一带、四核、多中心”的组团式海湾城市。 厦门商城将作为天津市的副中心，担负起西北发展的重任。 一条约10分钟车程的隧道连接上海岛和海沧商城。 近三年来，该地区一直是房地产开发的热点。 各大开发商不惜重金在这里购地，组建团队。 许多房地产观察家将这里的土地价格和楼市变化视为上海房价的风向标。

公开信息显示，去年7月2日，厦门X2018P01地块最终成交价达到15.98万元，楼面价21182元/平方米，被海升接盘。 思明X2018P02地块以特房竞得，单价17.02万元，楼面价19814元/平方米。 这两块农地的出售引起了市场的热议。

因为，不到一年前，2016年8月26日，就在离这里不远的地方，2016XP06地块被融创以30.76万元、楼面价37512元/平方米拿下，折扣率高达142%。 思明2016XP04地块由上海融侨以单价42.18万元拿下，楼面价38345元/平方米，折扣率139.66%。

事实上，这两个时期拍卖的地块的区位属性并不完全一致，但上海地价“腰斩”的传言却源于此。 中原地产首席分析师张大伟认为，与2016年新出让地块相比，一处位于轻轨周边的热门城市和非热门地区，直线距离为2.4公里至2.8公里。 不过，上海地价上涨在广州房地产业内人士眼中却是不争的事实。

上海克而瑞机构相关数据显示，近三年来，上海耕地地价确实大幅下降。 2018年最新全市平均楼面价为21879元/平方米，较2017年、2016年上涨近20%，较高峰期上涨约30%。

几位上海开发商告诉北青报记者，上海地价上涨主要是受新耕地拍卖政策影响。 7月2日，上海发布“一次性出让”土地拍卖限制，要求10万平方米以下住宅用地一次性出让。 这对开发商传统的销售方式具有颠覆性的影响。 过去，开发商通常会分批出售一块土地，并可以根据市场变化调整销售数量和价格。 之后，立即开市，统一入市。 开发商面临的不确定性一下子增加了很多。 尤其是在如今地价高企、楼市不稳定的时期，开发协会显得尤为被动。

“开发商不敢出售房产的空间被堵住了。这是一项针对性很强的调控措施。” 多位上海房地产专业人士直言。

上海一位房地产开发商表示，他们已经感受到了上海目前房价的危险，大多数中小开发商已经不敢在上海拿地了。 “上海拿地变得越来越困难和不确定，我已经放弃了广州市场，搬到了河南。现在，很多原本在上海的开发商都搬到了河南、合肥等中心城市。”

销售处营销人员

“开发商买房正在赔钱。”

8月8日，北青报记者来到厦门上城。 经过近三年开发商拿地潮，这里新项目不少，其中包括融创、世茂、融侨等知名开发商。 据某房产网站统计，目前正在开盘或等待开盘的新房源有20余套。 宽阔的马路上行人不多，只有顶着酷暑在工地上干活的建筑工人。

北青报记者以租户身份走访了融创西北公馆（2016XP06地块）和附近的世茂国丰长安。 在这两个售楼处，北青报记者刚停好车，营销人员就撑着雨伞过来，非常热情。

随后世茂国丰长安售楼处营销人员介绍了新项目的情况：“我们的新项目位于厦门北部上城，毗邻具有‘海绵功能’的古罗风景区，有两条轻轨距离正在建设的新村不远。“距离正在建设的成都新机场仅10公里左右，距离海岸线仅数百米。” 从上海岛出发，经过厦门隧道，转几个弯就可以到达新村。 未来升值潜力巨大。”

据营销人员介绍，新村新项目分为两部分，两栋高层建筑和十栋别墅。 目前高层在售，5栋别墅早已售罄。 其中一款正在销售，另外 4 款尚未上市。 开放。 由于政府房地产调控限价，高层建筑单价在每平方米3.6万元至3.8亿元之间，精装修。 该地块楼面价为每平方米37512元，非常实惠。 分层别墅的物业面积为110-150平方米，单价约为每套500亿元至800亿元。 “开发商买房是赔钱的，他们只把这些当作给客户的折扣。”

北青报记者观察发现，前来看房的顾客很少。 一个小时内没有看到其他租户。 售楼处的营销人员大部分都在聊天或者查看手机。

北青报记者了解到，由于附近新项目较多，开发商面临激烈竞争，楼市观望情绪浓厚。 开发商采取了赠送产权等促销措施，部分开发商还对后期推出的项目进行了优惠。 价格上涨。 8月8日，北青报记者向融创西北屋、世茂国丰长安的营销人员询问前期售完的新房价格等销售信息。 营销人员保持沉默，并表示这些信息已经被上级拿走了。 目前，无法检索。

新景祥上海市场研究中心的一份报告显示，上海房价下半年将有一批新项目入市，部分地块需要一次性预售许可证。 商品房供应预计将迎来小高峰。 房屋销售市场的竞争将愈加激烈。

房地产投机者

“这辈子最失败的生意就是在上海炒房。”

上海的这一轮房价调整，让不少炒房者深陷困境。 他们大多数人都没有想到调整来得这么快。

2016年，深圳房价依然异常火爆。 不少福州、漳平、泉州的企业家纷纷涌入上海炒房。 作为一个长期生活在甘肃南部小村庄的农民，钟明从来没有想过三天之内他会在上海买一辆车。 但他万万没想到，这只是他噩梦的开始。

钟明是广东汕头人。 他多年来一直从事农产品贸易。 后来，他与他人共同创办了一家农业公司，承包经营近百亩农田，种植烤烟，经营桃树、仙草等，年收入约30亿元以上。

2017年初，他利用苏州同事的购房资格，在上海思明投资了一套公寓房产。 他订的房子全额花费超过180亿元。 其中，100亿元是他多年种田的积蓄，30亿元是金融公司欠款，50亿元是民间高利贷。 钟明表示，他预计自己购买的房产至少会上涨50%。 如果能翻倍，那么多年的农业耕耘就值得了。

一开始，他建仓的房子价格还在下跌，估值达到了200万以上。 随着上海房价的暴涨，上海的房地产调控措施也一步步放缓。 在2016年出台的贷款限制的基础上，上海又陆续出台新的调控政策，一次比一次严厉。 自2017年3月25日起，上海新订购的住房必须取得2年的房产证才能挂牌交易。 上海也成为省内首个对市民购房出台“限售”政策的城市。

钟鸣表示，房价调整的初步迹象并不明显。 直到几个月前，买房的人越来越多，房价也在下降。 钟明在思明购买的房产也已回落至成本价。 除去税费，他现在卖肯定会亏本，光是每月利息就已经支付了超过30亿元。 由于竞争激烈，钟明旗下的农业公司去年利润大幅增长。 所有这些收入现在都用来支付每月的抵押贷款利息。 他不仅所有资产都绑在房地产上，而且每年每月还要支付超过15亿元的利息。

农民企业家钟明长期以来深受上海房价的困扰。 他说，“这辈子最失败的生意就是在上海炒房地产”。

曾是房地产从业者的何斌告诉北青报记者，像钟明这样的案例在上海也有不少，但并不极端。 前几年房价高峰期，众筹、集资炒房的现象在上海十分普遍。 “当时我说服了很多人，但最担心的是我哥哥没能说服他，现在他被困住了。”

何斌表示，前几年，上海房价繁荣的时候，民间金融借贷非常发达，民间借贷公司也很多。 随着房价降温，此类公司已经消失并转向其他项目。

上海市同安区体育路附近一家房产中介分公司的负责人告诉北青报记者，仅仅过去两个月，商城国际的一户居民就以10多万元的价格卖出了一套价值超千亿元的房子。亿元。 尽管房子卖了近900亿元，但后来得知，这位居民光是网贷就欠下了800亿元以上，他已经无法承受了。

主任说，这样的例子他经常遇到。 今年进入的炒房者中，大盘一般要损失100万元左右，小盘要损失50亿元左右。

何斌表示，本轮上海房价大幅下跌是投资者逐渐退出的过程。 而上海的房价也一定会回归理性。 他指着不远处的海岸线说：“就像大海里的潮水一样，有涨有落，但潮水退去的时候，你就能看到谁在裸泳。”

（文中提及人员均为化名）

本页由本报记者朱开云撰稿并拍摄

记者手记

上海房价非暴跌而是分化

湖南是我的家乡，我在上海有很多同学和朋友。 与网络媒体尤其是自媒体对南京房价“暴跌”的狂欢式报道相比，上海的这种现实生活中的同学却变得平淡无奇。 正如何斌在文章中所说，本轮上海房价大幅下跌是投资者逐渐退出的过程。 而且，上海房价的调整并不全面，或者说是崩盘式的。 其实更多的是房价的差异化。 这些前期被过度炒作的楼盘，尤其是这些“老破”的楼盘，确实已经大幅下跌，但很多品质较好的楼盘价格仍然比较坚挺。

“房子是用来住的，不是用来炒的”成为房地产调控的核心逻辑。 泡沫的破灭是必然的过程。 上海房价存在泡沫吗？ 无论未来楼市如何发展，目前来看这是不争的事实。 大量炒房者的存在就是最好的反例。 据易居研究院、克而瑞等统计，在80个城市中，上海高层楼市与实际收入偏差达41%，位居第一。

来自广东梅州的互联网精英、美团点评CEO王兴近日在其“饭否”朋友圈中对房地产发表了精彩评论：“房地产泡沫对国民经济造成的巨大危害，其实并不在于泡沫破灭后的楼价，崩盘造成的资产价格大幅缩水，是泡沫破灭前楼市膨胀导致社会资源巨大错配造成的。”

高房价显然不利于一个城市的长远发展。 例如，人才流失。 此次长沙，不少受访者提到了在上海打拼多年，最终因楼市高楼而逃离南京的反例。 去年7月，上海出台“厦门45条人才政策”，为符合条件的人员捐献住房。 同时，我省调控楼市也走在前列，取得了实效。 然而，单纯依靠行政手段调控楼市并不是长久之计。 房地产调控的核心是构建长效机制，最终实现“住得住”。