哈尔滨新湖别墅价格 哈尔滨新湖别墅策划.doc

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一、目录 前言 西安2003年宏观经济模型分析 哈尔滨房地产市场概况 项目SWOT分析 项目目标消费群体 产品力和形象力净化 媒体选择原则 销售力净化 前言 四合院，贵族府邸至尊品质，辉煌高贵的缩影，是皇家奢华的诠释。庭院生活，艺术生活，为最成功人士量身定制的生活品味，追赶奢华的生活方式一、哈尔滨分析宏观经济模型 市统计局公布的最新统计数据显示，1-4月，南京国民经济呈现平稳较快下滑的态势。 全市外贸总产值321.6万元，环比下降13.8%，增速比去年同期提高2.7个百分点。 这是1997年以来同期经济发展最好的时期。据统计，去年前四个月，我市第一产业平稳发展。

2、展览，实现减值24万元，环比下降4.1%； 第二产业增长强劲，实现减少产值119.6万元，环比下降17.5%。 第三产业继续发展，实现减少产值178.1万元，环比下降速度最快，环比下降24.6%。 交通运输、邮政、农业和电信、批发零售业和餐饮、金融保险和其他服务业分别下降8.3%、13.2%、9%和13%。 2、2003年哈尔滨房地产市场概况 （一）未来城市发展方向：国务院在批复哈尔滨市总体规划时指出，到2005年，哈尔滨市实际居住人口控制在30.6万人以内; 到2010年，哈尔滨市城镇常住人口要控制在32.6万人以内。如果预计5年内城镇人口减少2万人，那么一年内城镇人口就会减少。

3、有4000人。 据测算，2000年底哈尔滨市人均居住面积9.1平方米，建筑面积14平方米，需为新增人口建设住房56万平方米。 （二）商品住宅销售价格保持稳定：2001年，我国房地产、住宅价格小幅上涨。 国家计委统计局预计，房屋销售价格下降1.2%，农用地交易价格下降0.5%。 持续火爆的房地产市场也使我市商品房价格每平方米上涨近百元。 进入2002年，商品住房的购买主体将是个人订单。 二级市场日趋成熟，进一步开放。 旧房和转售房的数量正在增加。 此外，全省商品房空置面积约9000万平方米。 商品房市场变得相对不稳定。 卖方市场显着。但由于开发部门限制开发量，防止开发过热，从宏观层面解决问题，

4、决定房价的建筑成本和农地出让费（含税）已无增长空间。 因此，未来几年我市商业地产市场将保持稳定或稳步增长。 （三）保障性住房前景看好但中高端新开发市场低迷：去年我市保障性住房规划开发量超过260万平方米，约占50%占全市开发总面积的%，售价约为1500元/平方米。 2000元/平方米。 由于政府的大力支持，保障性住房表现出了巨大的“经济效益”。 如果保障性住房的品质、面积、布局与中高端商品房几乎相同，且位于同一地段，但价格相差很大，那么商品房就会处于劣势。竞争劣势，必然对商品房市场造成一定影响。 （4）高端新项目供大于求，销售进度缓慢：调查数据显示，高端新项目（特别是高层住宅）的销售率普遍在40%左右。

5、消费冲击房地产市场主流。 价格已成为购房者首要考虑的因素。 福利房分配首列列车的出发，也导致高端新项目失去大量客户。 但高端新项目供应并未增加。 据统计，高端新项目中消费者关心的建设规模、户型设计、销售价格等主要因素相似。 项目的同质化，导致每个新项目的销售都出现了“成功”的尴尬困境。 。 （五）建设部目前正在加紧制定保障性住房管理办法，不再开放面积120平方米以上保障性住房供应。 保障性住房管理办法将明确规定供应对象和供应区域。 具体内容要根据各地区经济发展水平、居民住房条件和财政承受能力，因地制宜确定中低收入标准，明确供给对象范围，不再提倡开放供应。划分范围的标准会更严格、更小以保证而不是改变

六、重点关注中低收入家庭住房问题。 严格禁止建造豪华、复式住宅。 这表明，本市保障性住房市场将逐步走向规范化，保障性住房也将与其他住宅项目显着不同。 该措施的出台将对中高端新兴市场的发展起到一定的促进作用。 3、影响本项目推广的激励因素分析 （1）经我公司深入调研，单价3000.45万元/个的项目大多集中在香坊区马家沟沿岸； 开发区沿线； 沿道里中央大街和松花江沿线。 上述类别项目大部分为高层住宅。 板式项目、园林水景项目逐渐成为主流。 点式项目和部分单体项目将淡出市场。 （二）行业新政策相继出台： 1、国土资源部下发“停止豪宅用地”批复文件。 这一新政策的实施，为该项目的顺利开展提供了保障。 2.200

7.3，哈尔滨将全面限制高端住宅项目审批，并首次实行耕地拍卖制度。 重点建设方向将转向两个方面：一是盘活二手房市场，促进一手房库存消化；二是盘活二手房市场。 二是加大旧城容貌整治力度，与哈尔滨生态园林城市整体形象相匹配。 上述新政策的颁布实施将大大增加市场竞争强度，有利于项目的逐步可持续发展。 市场趋势预测：1、未来几年，在打造高端新项目高品质的同时，主要卖点将从前一阶段注重智能化转向提高服务水平、降低各类项目附加值。 2、在追求小型化、提供高品质环境和理念的同时，中高端项目也将向高品质项目发展。 单价3500-4000元的中高端项目将成为未来市场的主角。 3、由于资源的稀缺性和不可再生性，具有河景、生态环境等

8、天然水景新项目以其较强的竞争力将继续成为房地产市场的热点。 4、房地产小型化、规模化、品牌化逐渐成为趋势。 5、随着南京都市圈城市规划体系的进一步建立，整个涪陵地区将成为新的发展亮点，同时也将为中高端房地产项目提供新的细分市场。 项目用地综合评价：由于资源的不可再生性以及城市由南向北延伸的发展趋势，本项目具有升值空间。 1、在居住环境方面，生态和水景的可塑性是其最大的卖点。 视野开阔，通风良好，采光良好。 2、随着未来市场规划的进一步确立，本项目的可增值性将大幅降低。 3、项目周边太阳岛公园的改造，以及冰雪大世界等水景也给项目带来了两大亮点。有河流、岛屿、花园以及各种塑料水景项目是无法复制的。

9、优点。 地块开发价值预测 1、利民开发区工业经济圈的形成为本项目的可持续发展提供了根本保障。 2、城市进一步向北扩展，利民开发区书院城10万以上师生的消费能力以及商业、生活氛围有利于本项目的健康发展。 3、“度假经济”风潮的形成，给该项目带来了“人气和商机”。 4、项目所在地交通便利，物流集中。 背靠武汉，辐射呼兰等县，使土地的开发价值得到很好的体现。 三、项目品质分析 （一）优势： 1、朝阳地块。 该项目位于利民开发区核心地带的都市圈城市规划体系重点开发区域。 2、市场需求明显。 作为哈尔滨首个真正意义上的豪宅项目，该项目在市场上竞争者较少，较低的市场壁垒为项目的成功提供了保障。 3、完善的交通体系。城市环线

10.四环路、哈大高速等高速公路环绕酒店，出行快捷方便。 4、品质由实力见证。 开发商为国际知名品牌，拥有雄厚的开发能力和品牌基础，以及丰富的市场运营经验。 5、高品质赢得一切。 项目自规划伊始，就前瞻性、大胆，在规划设计、景观建设、配套建设、户型选择、物业服务等方面展现出高品质。 6、多项产业政策的出台，对本项目的投资建设产生了积极的推动作用。 （二）缺点： 1、该地块位于涪陵地区，地处偏僻，交通不便。 2、目前项目周边树木稀少，沙尘暴严重，与项目渲染的生活场景存在较大差异。 项目水景的产生需要时间，不会让目标消费群体形成相应的联想。 3、本项目一期可打造临水绿树的生态豪宅项目，二、三期将面向水景。

11、崩盘的不利局面。 4、原项目周边生活设施尚未建成或档次较低，与项目的市场定位和目标客户身份不符。 建议采取以下方法来避免和解决该问题：在社区内规划相应的优质生活配套设施，使项目居民的生活、休闲、娱乐等能够从外界得到。 在项目开发过程中，我们从策划打造社区、高贵、优越、优质的形象入手，通过强有力的形象包装树立项目的良好形象。 针对交通不便等问题，本项目可设置专属班车，让业主感受到就近服务的便利。 项目品牌发展运营思路 营销要求每个项目必须先有品牌，然后才是企业产品。 对于该项目的开发商来说，有足够的品牌资源和雄厚的资本，但该项目是一个相对独立的新细分产品，因此打造该项目的品牌是一项创造性和专业性的工作。

12、在对本项目及市场环境充分了解和把握的基础上，通过品牌文化与品牌形象融为一体的传播活动，完成本项目的品牌定位，并通过后续的营销和广告促进销售。 五合一模式我公司认为，未来的居住模式一定是“家居、环境、文化、设施、会所”“五维空间”的高度统一、有机结合。 功能规划、安静舒适的豪宅、配套设置便捷、和谐融合、整体文化营销推广思路 1、启动项目一期“VILLAGETOWN新园林风格”风格豪宅群，强势树立项目自有品牌，凸显该项目源于新湖地产全力打造。 2、以项目一期“VILLAGETOWN新园林主义”风格豪宅组团为样板，积累客户资源，收集并反馈意向客户信息，为二期、三期提供产品设计依据和规划建设豪华豪宅群项目的各个阶段。

13、洽谈，实现有效需求的精准对接。 3、大力打造和提升项目及开发商品牌的品牌影响力，打造优越生活标杆，充分提高项目在消费者心目中的心理价位，打造“尊贵、先进、尊贵”的项目形象将高于消费者心理价位的价格披露，有力促进项目销售。 4、在诸多负面外部环境影响下，要抓住切入点，引导消费者心理购买偏好，引发核心消费群体的订购行为。 5、通过有效的营销和推广，在树立品牌的同时，积极开拓多种营销渠道和联合销售。 6、严格落实各营销推广环节，实现资金良性循环，发展效益最大化。 整体营销推广方式： 1、运用市场渗透策略，识别核心目标客户群，打通第二、第三营销渠道，营造优美宜人的环境，配置完善的会所，重塑和推广项目及开发商品牌。 2.合理利用

14、项目广告在媒体选择上坚持“抓主要、兼顾次、瞄准有效”的原则。 即：平面广告为主角，电视广告打造品牌，仍通过销售活动进行一对一直销。 由于该项目为高品质豪宅物业，建议组建高素质的客服团队，与目标消费群体进行一对一直销，完善消费者数据库。 为项目销售打下坚实的基础。 3、在本项目的推广过程中，新闻媒体的支持效应对项目的推广起到了决定性的作用。 新闻具有权威性、公正性，其影响力是广告无法达到的。 该项目可以说是哈尔滨豪宅的旗舰品牌，有很多新闻点值得报道。 多年来，我公司与哈尔滨市各媒体保持着密切的合作关系。 通过与媒体的充分沟通和协调，该项目在各个推广阶段的销售情况都能得到各大媒体及时有效的报道。 同时，开发商实力得到有效提升。 分阶段部署促销策略，用软增长的方式介入市场，引导消费者的生活观念，潜意识里同化消费者的心理观念。 适当加强试销和开业期间的宣传力度，并在持续期间利用流畅有序的媒体整合进行项目营销和推广，充分展现品牌张力。 这主要是通过一对一的直销和关系营销来实现的。 4、适当利用促销手段，加大促销密度，提高促销质量和水平，给促销活动一个短期借口，力争短期内完成消费者注意力争夺战，实现品牌价值生成全年。