冠寓 价格 租金 租金年增长10倍，整体出租率仅50% 龙湖冠寓算术题

文|饶贤君

“在集中长租公寓领域，转租率超过85%就不能算及格，90%就不能算优秀。 对于成熟品牌来说，95%应该是比较正常的转租率。 ”一位外资集中长租公寓CEO表示，整体转租率是判断长租公寓品牌运营能力的重要数据之一。

与CEO的标准相比，龙湖皇冠公寓2018年中报公布的数据存在较大差异。 2018年，龙湖皇冠公寓开业超过5.3万套，整体转租率为50.1%。

其中，开业3至6个月的项目转租率为70.2%，开业6个月以上的项目转租率为87.4%。

扩张速度过快是冠宇整体转租率下降的主要原因。 龙湖回应称，长租公寓品牌考验的是其常年经营能力，开业3-6个月的门店正处于“爬坡期”。 在此期间，转租率呈下降趋势，因此2018年上半年拿下的项目不少集中在下半年。 此类项目在爬坡期拉低了整体转租率表现。

2018年，在规模迅速扩张之际，皇冠公寓多位管理人员辞职，包括原龙湖集团总裁、皇冠公寓CEO韩石、原皇冠公寓总经理王俊英等。 事实上，龙湖方面表示，上述辞职均为个人原因。 但过度扩张带来的运营滞后也不容忽视。

这其实是很多分散长租公寓面临的问题。 前述长租公寓CEO表示：“由于分布式公寓的扩张是在不同的村庄，成本和运营也分散，所以如果扩张速度快，如何快速销售新增的房屋，对他们来说是一个很大的考验。运营能力。集中式公寓是一组房屋的集中管理，客户看房、签约、续租都是集中和分散的，效率更高。”

冠宇的扩张速度甚至比中大型分布式长租公寓还要快。 业内人士表示，“从出租房屋数量来看，冠寓的规模目前应该仅次于魔方公寓。 在集中式公寓领域位居前三。 从住房总数来看，皇冠公寓的规模已远远超过魔方公寓，在集中式公寓领域跻身前两名。 这些比率在该行业中仅持续增长了两两年。 从企业的角度来看，这是非常令人惊讶的，尽管魔方已经制作了六年。”

“这项业务非常适合我们”

“观寓公寓分为两种模式，其中20%为重资产模式，这部分的毛利率在65%到70%之间，NPI/成本（物业管理净收入/成本）通常在5之间%和6%，其中好的在6%以上，龙湖的资金成本只有4.55%，这个业务非常适合我们。” 龙湖执行监事兼CEO邵明晓在业绩发布会上拆解了冠宇的盈利模式。

不仅是重资产模式，中资产模式也占皇冠公寓的80%。 邵明晓介绍，中资产模式就是租赁房产，管理家装，然后转租的模式。 “租赁期约为10至20年。 龙湖出租后，通过装修改善后再转租。 从单店模式来看，这部分的毛利率在35%左右，营收在12%到15%之间。”

盈利模式看起来清晰可行，龙湖继续在皇冠公寓发力。

2018年，皇冠公寓开业数量超过5.3万套。 2017年，皇冠公寓开业数量为1.5万套，规模下滑率超过300%。 同时，龙湖的目标是到2019年底拥有超过10万套皇冠公寓。期间，规模下降率将接近200%。

与开业规模同步，皇冠公寓的租金收入增速也在飙升。 记者查阅龙湖2017年、2018年中报信息发现，皇冠公寓2017年实现租金收入4018亿元，环比下降961.4%。 2018年、2019年冠宇实现租金收入4.27万元，环比下降1062.7%。

与2018年皇冠公寓的爆发式下滑相比，近年来委托出租公寓的民企大多呈现稳定增长。

根据历年中报信息，万科泊寓2017年开业超过3万间，2018年开业超过6万间，规模下滑率约200%； 世联行红铺公寓2017年实现收入2.08万元，2018年收入4.06万元，收入下降率约为94.85%。

多位业内人士告诉记者，冠羽的下滑速度已经让大部分玩家望尘莫及。 国内某领先的分散式长租公寓品牌负责人表示：“我们也和冠宇有过接触。一般来说，分散式公寓的增长速度比集中式公寓要慢，而且公寓的下降速度也比较慢。”可能会把所有分散的公寓抛在后面。”

冠宇的快速扩张还将继续。 邵明晓表示，2020年冠宇将实现20万元以上的收入，这意味着未来三年，冠宇必须保持一倍以上的租金下降率。

前述长租公寓品牌负责人告诉记者，冠宇要实现这样的目标，持续的规模扩张和资本注入至关重要。 “简单估算一下，假设冠宇维持50%的平均转租率，那么2019年冠宇就能实现这一目标。” 当公寓数量达到10万套时，其租金收入也将翻倍达到近9万元，因此到2020年，皇冠公寓管理的户数需要超过20万套。”

同时，冠宇还设定了2020年实现盈利的目标。邵明晓表示，“冠宇要实现盈利，对运营能力、成本能力、费用控制都有非常高的要求。” 购买房屋的费用不能超过租金的50%。 如果你还想赚50%以上的钱，就需要通过增值收入来实现。”

相应地，冠宇需要在三年内具备20万套集中长租公寓的运营能力。 这不是一件容易的事。 前述集中长租公寓CEO认为，10万套之后，将是一个形成质变的过程，如何控制后续发展速度，平衡增量与质量的关系将是一大考验。

被平均的“问题”

规模的快速增长带来了整体转租率较低的后遗症。

龙湖中报数据显示，皇冠公寓整体转租率为50.1%，其中开盘三至六个月项目转租率为70.2%，开盘六个月以上项目转租率为87.4% %。 据数据测算，开盘不足三个月的项目转租率约为30%。

前述集中长租公寓品牌CEO告诉记者，开业6个多月后的转租率数据更具参考价值。 “首先，项目启动开业后，不会立即有租户。 获客期是不可避免的。 其次，新开盘项目的首批租户通常会反映一些问题，而在此期间，取消租金和租金变动的情况会比较频繁，这会影响整体数据。”

记者查阅了万科、世联银行等主攻长租公寓的民企中期报告，以推销业务。 他们发现，运营超过六个月的公寓项目，万科泊寓的平均转租率超过90%，红圃公寓的平均转租率超过92%。

多位业内人士表示，以药企为首的长租公寓品牌的转租率在整个集中式长租公寓领域并不是顶尖的。 大多数成熟的创业公寓品牌，如魔方、成家、乐虎等，运营超过6个月，大部分项目转租率超过95%，部分项目运营三个月内转租率可达90%。 “房地产企业确实有开发能力和充足的资金，特别是在公寓领域，可能还存在一些不足。 虽然（民营企业品牌）才营业了两两年，但创业品牌已经营业了五十年甚至六年了。 “公寓服务不同于开发服务，也不同于物业管理服务。” 上述集中式长租公寓品牌CEO认为，在长租公寓领域，房地产开发企业需要探索适合自己的方法和模式。

记者走访了几家药企开发的品牌公寓。 从直观感受来看，与创业品牌的长租公寓项目相比，实际使用空间较小，价格相近，性价比相对较低。

前述集中式长租公寓品牌CEO表示，这是因为两者有着不同的优势。 “房地产公司旗下的公寓品牌，设计能力比我们强。 例如，他们可以在同一空间内做得更好。 我们的优势可能是我们熟悉这个户型的房型，转租率较高，更受市场欢迎。”

记者询问了同样距离广州南站一公里的魔方公寓和皇冠公寓。 皇冠公寓有16、19、25、28平米的房型可供选择，房源供应相对充足，而魔方公寓则主打30平米以上的户型居多。 目前可供转租的房屋仅有三间，其余均已转租。

不仅房间设计存在问题，本来应该在服务上占据优势的民企品牌也遇到了困难。 多位业内人士告诉记者，由于进入行业时间短、扩张速度快，不少民企公寓项目缺乏管理和运营人才，难以达到既定的服务标准。

一位接近万科泊寓的内部人士表示：“如何在扩大长租公寓规模的同时，提供充足的人才储备，是很多民企面临的现实问题。人才待遇很难与其他主业相同。” “公司内部招人不太容易，只能从老项目挖人到新项目，或者从外部挖一些人。”

为此，大部分民企旗下公寓品牌都与互联网平台达成合作，拓展项目获客渠道，减少新项目真空期。 例如，红铺公寓与58同城达成战略合作，冠公寓与58同城达成战略合作。 进驻壳牌找房子。 “在新项目上线初期，这个基于互联网的平台可以大大降低获客成本，从而填补因人才匮乏而带来的获客难问题。”