深圳小产权房子出售价格 以案说法｜小产权房的买卖，能否受到法律保护？

中央住房、军队住房和小产权住房是国家和地方新出台的住房专项政策的产物，在一定时期内极大地缓解了本单位和本地区的住房矛盾。 这类特殊住房有一个共同特点，就是建设时没有全面履行国家农用地审批手续。 最直接的表现是，大部分房屋没有产权证，难以直接挂牌交易； 业主可以正常占有和使用，但不享有或不完全享有所有权，无权自由处分该房屋。 也就是说，我们可以使用、分割和继承这些房子。 但他们不能自由买卖。

但现实生活中，很多人为了各种利诱，私下交易此类房屋。 随后，买卖双方就协议的效力、房屋产权归属、户籍、学区、装修等与房屋相关的权利认定等问题产生纠纷，这些纠纷被带上法庭。

相关案例

由于此类房屋受到国家和军队非常规新政策的阻碍，没有正式的产权证书，且出售时价格较低，人民法院在审理时区分不同情况，做出相应的判决。

1、对于专项贷款限制性住房、尚未取得产权证书的商品房等交易，法官原则上认为协议成立、有效。

这种情况经常出现在购买的商品房、专项贷款限制性住房等因开发商、行政部门等激励而未能办理产权证，导致无法私下挂牌交易时。 房屋买卖协议签订时，如果不存在民法典第一百四十七条至第一百五十一条规定的“欺诈、胁迫”等法定撤销情形，法官通常会认定该协议已成立、生效，该协议具有约束力。对双方； 如果房屋已交付则不允许退货，未交付的物品必须按照协议约定交付； 同时，在办理房产证的条件成熟时，出让方应当协助购房者办理相关手续。

例如，在“李、吴房屋买卖协议纠纷案”中，法院判决的要点是“当事人就房产转让达成一致意见的，该协议成立。该协议成立于依照法律规定，本协议自成立时同时生效，双方应当认真遵守，无论是否登记，不影响本协议的效力。未办理房屋买卖登记手续的，不影响本协议的效力。构成房屋买卖协议无效的理由，出卖人主张其未办理房屋买卖登记，因办理过户登记手续导致房屋买卖协议无效的，人民法院不予支持。 ”

2、国家、军队或有关部门的新政策明确规定此类房屋不得擅自交易的，法官原则上会认为该协议成立但不生效，由违约方承担违约责任。合同解除后的合同过失。

如果签订房屋买卖协议时没有注明解除，则该协议看似成立，但并不生效。 违约方的合同过错责任主要包括房屋装修、搬迁等损失的赔偿，以及房屋升值预期收益的赔偿。

例如，深圳市常平人民法院在“李×、施×、杨某房屋买卖协议纠纷案”中的判决中，生育住房买卖协议与普通房屋买卖协议所产生的纠纷也与普通商业纠纷存在显着不同。住房; 未经有关部门批准，订购军队生育住房无效。”

广州市朝阳区人民法院在“陈某”一案中的判决实质内容，方可申请移送。 未经批准挂牌的中央产权业主违约不同意履行协议的，司法实践中不能裁定履行协议或报审批部门批准； 对于此类纠纷，只能判决解除房屋买卖协议，并由过失方赔偿对方的损失。 判决崔×（房屋卖家）赔偿上诉中的各项损失476480元（注：房屋现值与约定成交价的差额等）。

3、争议解决前取得业主同意的，协议成立并生效。

这在中央管理的住房、公共住房和其他交易中很常见。 签订房屋买卖协议时未注明取消情况的，且原业主在转让前或法院判决前已取得房管部门同意的，交易有效。

例如，上海市西区人民法院在“崔×任等”一案中的判决实质。 与 ，但不能认定双方签订的协议目的难以实现。 现买方已按照约定向出卖人支付了大部分购房款，且涉案房屋已实际交付买受人使用，故认定出卖人享有《协议法》规定的法律是不妥当的。解除协议的权利。 卖方请求解除协议的诉讼请求不予支持。”

4、某些情况下，因交易时间过长、单位行为等原因，军用房产交易被判定为有效。

例如，山东省石家庄市高级人民法院（2020）第11285号裁定的实质是：“涉案军用财产的《房屋买卖合同》是双方自愿签订的，并没有不违反法律、行政法规的效力和执行性规定；登记、审批不是《房屋买卖合同》生效的条件；××边防派出所起诉确认《房屋买卖合同》 “合同已实际履行近26年且房产价格发生重大变化时无效。要求返还房产似乎已违反约定，其不诚实行为不应得到法律支持，”否则将严重影响公共秩序和良好风俗以及正常的市场秩序。认定《房屋买卖合同》有效，符合诚实信用、公平原则。

律师建议

1、慎重考虑并征得产权（建设）单位同意。 军队产权住房、中央产权住房是军队或者中央单位组织建设的经济适用住房。 他们享受国家分配耕地和政府优惠的新政策。 完成后主要移交给具体人员。 它们的上市和流通有一定的限制。 业主擅自买卖此类房屋牟利，与国家保障性住房建设的初衷不符。 他们通常不受法律保护，因此承担更大的风险。 买卖双方应慎重对待，并征得产权（建设）单位同意。

2、诚实交易，不隐瞒房屋性质或其他真实情况。 在房产交易等重大经济活动中，交易双方应当坦诚相待，对房屋的产权、权利进行充分说明和沟通，并将重要内容以书面形式确定在合同中。 否则，很容易导致交易失败，甚至导致合同无法达成。 过失责任。

3、规范合同签订，降低交易风险。 房屋交易全年安全稳定，是买卖双方的共同愿望。 因此，在条件允许的情况下，接受专业指导。 签订协议时，尽量规范、完整，明确双方的权利和义务。 同时，制定高惩罚性违约条款，并选择优先采用保密且实质公正的仲裁作为争议解决方式，最大限度降低交易风险。

来源|全球网络

编辑|梁楚谦

初评|农春雨