房地产价格变化的原因探析 房地产市场宏观调控若干问题探析

近年来，中央和地方政府出台了一系列加大房地产市场宏观调控力度的措施，成效正在逐步显现。 实践证明，这样的决定是非常及时、非常必要的。 对于保持房地产业持续健康发展、促进国民经济平稳较快回落具有重要意义。 在监管的喧嚣中，必须保持清醒的头脑，确定监管的目标、方向和重点，选择监管方式，把握监管力度，发挥监管效果等，才能真正做到科学、符合实际。客观现实，必然有一个逐步建立的过程。 本文将对这六个问题进行详细阐述。 （一）明确调控目标，综合评价当前房地产市场宏观调控目标，虽然十分现实、针对性强，但高度注重控制房价过快下跌。 但必须听到的是，房价是经济实际运行状况的综合反映。 商品物业价格的下跌是多种诱因造成的，与整个宏观经济环境密不可分。 涉及商品房市场持续供不应求、商品房供应结构不合理、土地使用权出让和建筑材料降价、房地产市场秩序相对混乱等一系列问题。 这不是单一措施就能解决的。 必须采取综合综合措施，有效调控房地产市场。 可见，抑制房价过快下跌绝不是宏观调控的唯一目标。 相反，应该联系整个房地产市场乃至整个国民经济，综合全面地确定总体调控目标。 其次，房地产市场宏观调控目标的确定必须建立在对当前房地产市场形势的正确认识的基础上。

从实际情况出发，当前房地产市场总体凸显供需两旺局面，保持持续快速回落势头，对促进国民经济增长、提高城镇居民生活水平发挥着重要作用。和农村居民。 基本面和主流都好，应该充分肯定。 当前存在的主要问题是：房地产投资规模过大、商品房市场价格下降过快、商品房结构不合理、房地产市场秩序相对混乱。 事实上，这是一个局部性、结构性、暂时性的河流问题，但如果处理不当，可能会损害整个房地产市场的健康发展和国民经济的稳步下滑。 因此，必须高度重视、重点应对。 我们不能掉以轻心，也不能无限扩大问题、否定根本。 针对这些情况，宏观调控的目标应该是发展主流、保基本面、疏通河流、解决突出问题，实现商品房供需基本平衡、供给结构基本合理、供给结构基本稳定。稳定房地产价格，保持房地产市场的可持续性。 健康成长。 而且你不能破坏基本面。 就像给儿子洗脚一样，目的是为了让孩子更健康、更干净。 孩子被扔出去时，不要把泥土也扔掉。 希望这只是不必要的恐惧。 一是房地产市场宏观调控目标的确定需要统筹国民经济全局。 如今的房地产业已成长为国民经济的支柱产业，在经济社会中发挥着相当大的作用。 房地产投资已占全社会固定资产的20%左右，在一些发达地区、省市甚至高达30%。 房地产投资减少值占GDP的比重也达到了8%左右。 在全年经济增长速度中，房地产业的直接和间接贡献率均在两个百分点左右，体现了国民经济增长对房地产业增长速度的依赖程度。 学历还是蛮高的。

因此，在实施房地产市场宏观调控时，必须考虑对整体经济增长的影响。 如果宏观调控简单地理解为抑制房地产业的发展，势必会加大国民经济的下滑速度。 这是谁都不愿意看到的结果。 可见，坚持房地产业支柱产业地位和作用，从全局角度保持房地产业持续快速发展，是实现“发展第一要务”不可或缺的条件。 首先，房地产宏观调控的目标必须是近期目标与长远目标相结合。 宏观调控是社会主义市场经济的内在要求，是政府的重要经济职能。 它绝不能是偶然的、可有可无的，而是一项常年的、艰巨的任务，必须时时进行。 因此，宏观调控的目标任务可以分为近期和全年两个方面。 近期目标是阶段性目标，针对当前房价过快下跌等突出问题，采取必要的新政策措施遏制房价下跌； 而长期目标是保持房地产市场基本稳定，稳中求进，实现总量平衡和结构平衡，最终有利于房地产业与国民经济协调发展。 （二）纠正调控方向，着力抑制投机需求。 根据不同阶段的调控目标确定宏观调控的方向和重点。 从房地产市场的实际情况出发，当前调控的方向和重点是什么值得深入研究。 2004年，调控的重点放在控制房地产市场供应上，先后出台收紧耕地供应、收紧开发抵押贷款两项新政策。 受此影响，耕地供应量下降11%，商品房竣工面积仅下降。 2.1%，而商品住宅销售面积下降17.8%，缓解了住房紧张的局面，带动全省房价降幅创历史新高15.2%。

这种影响一直持续到2005年一季度。据统计，一季度农用地开发竣工面积增长7.5%，商品房竣工面积下降13.1%，销售面积下降环比上涨20.3%，拉动全省商品住宅平均销售价格。 下降12.5%，其中商品住宅平均销售价格环比下降13.5%，增速比今年同期回落7个百分点。 为什么这些调控结果与调控房价的目标背道而驰？ 关键是监管方向和重点存在误区。 当前房地产市场的供求关系表现为供不应求。 根据市场经济的正常规律，供大于求必然导致房价下跌。 控制房价上涨，要减少供给、抑制需求，促进供需平衡，使楼市基本稳定。 为此，新政的选择，在单向调控供需时，应将调控重点转向控制需求，同时减少普通商品房尤其是中高价商品房的供应。 住房需求主要包括三类：自住消费需求、投资需求和拆迁带来的被动需求。 其中，自住需求是公民改善住房条件的正常需求。 另外，它是无法控制的，应该鼓励和引导。 老区改造导致的旧区搬迁带来的被动需求过快下降是导致市场整体需求快速下降的原因，可以通过削弱搬迁速度来控制。 关键是投资性住房的需求过于旺盛，尤其是短期投机性买卖，压低了房价。 这部分需求具有很大的虚假激励作用。 因此，也可以进一步明确，重点是抑制投机需求。

（三）正确把握调控力度，及时适度调整房地产经济宏观调控。 房地产经济宏观调控的力度是指调控的硬度，即对调控目标的斥力大小。 正确把握调控力度，必须根据宏观经济形势和房地产市场实际情况，使调控力度保持在及时、适度、适度的范围内，防止过度紧缩或过度宽松，导致房地产业的发展历经坎坷。 稳定状态。 从当前房地产市场的现实来看，基本面是继续快速发展，处于繁荣阶段，而房价过快下跌等问题却是江河日下，可以通过微调顺利解决。 因此，笔者认为，调控力度应控制在适度范围内，采取稳健中性的新政策，防止因强力用药导致的过快增长。 不是硬着陆，而是软着陆。 目前的情况是，抑制投机性购房投资需求还不够，需要通过提高房贷利率、增加所得税、房产税等措施加强调控。 对自住房屋的需求已经变得有些紧张。 例如，商业抵押贷款利率的提高，减轻了普通公民的购房负担，对扩大住房消费产生了负面影响。 如果自住需求、投资需求和被动需求共同增长，可能会出现住房需求疲软、供给过剩严重的新失衡，从而导致空置率减少、房地产市场大幅下滑，从而对房地产市场产生较大影响。对房地产行业产生负面影响。 对国家的健康发展和整个国民经济的增长速度极为不利。 因此，建议在抑制投资投机性住房需求的同时，鼓励自住性住房需求，使整个市场需求保持在正常水平。

控制宏观调控的力度是一个难题。 获取正确、完整的经济信息，构建房地产市场预警预测体系，做出科学决策具有重要意义。 同时，要密切关注调控效果，及时做出调整。 （四）监管方式坚持以市场机制为主、行政手段为辅。 在社会主义市场经济条件下，宏观调控通常应以间接调控为主，直接行政手段为辅。 所谓间接调控，主要是指主要运用新的货币金融政策、新的财税政策、新的产业政策和法律法规，通过房地产开发等市场机制引导房地产企业的投资开发、流通和分配。供需机制、价格机制、竞争机制、利率和税收机制。 调整房地产市场供求形势，实现供需总量平衡、结构平衡、价格稳定的目标。 在这次宏观调控中，直接行政手段的运用比较成功，特别是利用城市规划和农地规划来控制耕地供给，取得了良好的效果； 近期，限制新房转让、暂停转让贷款已实现。 整顿房地产市场秩序，严厉打击炒作、诈骗、炒楼市等违法行为，也对炒作楼市起到了良好的作用。 但相比之下，运用间接经济手段进行调控还显得不足。 新的货币金融政策方面，开发性房贷的调控已经开始显现成效。 近期出台的个人贷款新政策将对控制总需求起到显着作用，但对控制商品房需求结构尚未引起足够重视。 至于新税收政策的适用，相对较弱，建议恢复投资房3%的税收，并征收交易所得税。 从长远来看，缴纳房地产所有权税会增加房地产投机成本，降低预期利润。 可以更好地抑制投资和投机性购房需求，控制房价上涨。

（五）注重调控效果，保持平稳较快下降，这里所说的调控效果是指各项调控措施实施后所取得的实际效果。 为了使这些效果与预期达到的监管目标相一致，必须注意以下四个问题：一是提高新监管政策本身的准确性，只有科学决策、适度力度才能保证监管取得较好成效。 新政策的出台必须经过充分的调查研究，预测效果，审慎决策。 二是多种监管措施要协调运用，新的货币政策、新的财政政策、新的产业政策、行政手段等都要与监管目标相一致，防止不协调造成相互抵消。以及监管作用的减弱。 三是要充分重视监管的时滞性。 因为新政本身有一个传导和完善的过程，新政的实施有一个由点到面的推动过程，新政手段的影响有一个被市场经济主体接受和反应的过程，所以监管效果也有一个逐步发展的过程。 指望一步到位是不现实的。 第四，要高度重视监管的正负效应。 国民经济是一个复杂的综合体，多个产业部门相互关联、相互制约。 房地产行业的监管涉及许多其他相关行业领域； 同时，监管手段的作用实际上是利益关系的重新调整，这也会涉及到方方面面的利益。 这种复杂的关系体现在调节过程中，往往有正向和负向两种作用。 比如，提高信贷利率，不仅会抑制投资性住房的需求，还会减轻自住业主的负担，影响正常的消费需求。

另一个例子是减少房地产开发抵押贷款。 在控制房地产开发投资规模过大的同时，也会减少商品房供给，导致新的失衡等。 当前，非常需要关注的是，公众对房价的预期正在发生剧烈变化，这将对住宅市场的正常需求产生不可低估的重大影响。 因此，在房地产市场宏观调控中，既要充分发挥其积极作用，又要密切关注其消极影响，力争将悲观情绪降到最低。 我国对房地产市场的新一轮宏观调控始于2004年，一系列新政策措施的实际出台是在2005年3月下旬，至今还不到两个月的时间，目前还处于成立的过程。 许多开发公司和许多消费者仍处于观望状态。 客观来看，新规的效果将逐步释放，需要4至6个月的时间才能看到真正的效果。 不要太紧张，还要观察一段时间才能看到实际效果。 为此，笔者建议，在诸多政策已经出台的情况下，目前不宜急于出台新的监管政策。 相反，我们可以制定一些计划。 根据未来房地产市场形势的变化，我们可以选择适当的时机来决定是否尽快出台政策。 积极稳妥，保持房地产业持续健康发展。 （六）坚持区别对待，灵活运用，避免“一刀切”。 这里所说的区别对待有两层含义。 一是地区差异，二是监管对象差异。 新的调控政策总是基于正常的经济状况而制定的，具有比较广泛和普遍的适用性。 但实际情况是，我国房地产业各地区发展极不平衡，突出问题也各有不同。 。

因此，我们需要因地制宜、区别对待、分类指导。 对房地产投资规模过大、增长过快的地区，要重点控制投资规模； 对房地产市场供不应求严重、房价下跌过快的地区，适当减少商品房供应，推动结构调整，降低普通住房价格。 商品住房建设要保障中高价位中小户型住房供应，重点抑制房价过低。 同时，控制对象也应有所区别。 比如，在调节商品房市场需求时，要区分自住消费需求和投资需求。 买房的投资需求可分为两类：一类是购房、转租等适度长期投资，这对住房租赁市场的发展有一定的积极作用； 二是短期投机买卖，压低楼价。 获取巨额利润对社会有害，但没有任何好处。 新政策也应区别对待上述两类，控制和调节正常投资需求，重点消除和严厉打击短期投机性房地产投机行为。 自住消费需求是改善自身居住条件的正常需求。 在个人贷款、税收新政策等方面仍应落实必要的新的利润分享政策，以鼓励购房和消费。 对于暂时无力购房的中低收入人群，引导其租房。 落实新的低收入人群廉租住房政策，努力扩大惠及范围。 不要只是指出“人人都应该买房”，而应该大力倡导适度的住房消费，每个人都应该根据不同的收入水平、不同的承受能力量力而行。 以上六个方面问题的阐述具有一定的针对性和现实性，希望能够为加强和建立房地产市场宏观调控提供参考。 （作者：陈伯庚为华南师范大学东方房地产学院院士；顾志敏为华南师范大学东方房地产学院副教授）（解放晚报）

前9个月，广州二手房销量环比下降近7000套。

市场正在降温。

卖家在等待，买家也在等待。

金水区某房屋历时4个月，降价30万元出售。

郑州市民查看中介公司旁边的房源信息

某中介机构橱窗里有大量二手房

前9个月，郑州二手房成交量比2017年同期减少近7000套！ 今年以来，郑州二手房市场已不像两年前那么繁荣。 受严格的新增贷款限制、房贷利率下降等激励因素影响，二手房市场的低迷已进入最后一个季度。 “上市4个月了，卖了30万元！” 记者近日走访南京二手房市场发现，买房观望已成常态，中介成交很少，卖家抬价出售。

市场观望情绪浓厚。 金水区某房屋历时4个月，降价30万元才转售。

“进入这个行业后，我才发现二手房不好卖。” 郑州市管城区中介小陈告诉记者，他从2017年下半年开始进入这个行业，用他自己的话说，没有请教，他在不知不觉中选择了一个正处于一个时期的行业。的下行波动。 他入行期间，二手房市场观望的客户增多，交易周期拉长，交易量较之前大幅增加。

10月14日，记者来到小陈工作的分行。 当时是周末，但只有几个工作人员坐在笔记本电脑前玩手机，也没有看到顾客在签合同。 “有几个朋友带客户看房，几乎每天晚上都是这样，看房的人很多，但成交的很少。” 小陈告诉记者，“顾客好像已经预约了，他们都在观望，没有说买，我也没说不买。”

据了解，在小陈工作的地区，二手房从挂牌到过户的周期通常需要两个月的时间。

在金水区拥有四家代理分公司的祥子也表示，现在的二手房市场不好做。

“9月以来，二手房市场下滑明显，成交量较之前减少不少。” 祥子表示，目前客户主要是改善型需求，刚性需求客户占比不到30%。 改善型客户的特点很明显，不缺房子住，也不急于购买。 “他们有能力等待，也有勇气与业主协商价格。”

据祥子介绍，最近卖给他的一套位于北环索岭路的改良房，建筑面积142平方米，最终以204万单价成交。 “这套房子已经上市四个月了，最初挂牌价是235万，足足减了30万元。” 祥子说。

“那套房子毕竟已经过户了，但是我的已经卖了三十万了。” 在祥子的代理店里，记者采访了一位顾客王女士。 据称，王女士有一套位于秦岭路大厦路上的房子在售，90平方米，挂牌价180万多元。 上市两个月了，现在价格已经降到了150万元。 很多人纷纷看房子，但还没有人做出决定。 “这已经比我们新村的平均成交价高了，还需要再涨价吗？咱们等等吧。” 王女士很苦恼。

卖家在等待，买家也在等待。

李先生的母亲住在西三环的一个新村，他打算买一套房子离她更近一些。 两个月前，工作人员小徐带他看了几套公寓后，就爱上了王女士90平米的房子。 “房子看上去还可以，但是等了两个月，这套房子的价格就涨了，我就想等。” 李先生表示，最近他看了很多房子，还没有拿定主意，尤其是他看中的房子价格已经从180万元跌到了150万元以上。 “我会再等一段时间，然后说也许它会再次下降。” 李先生可以说是购房者的注脚。

另外，2000年之前的房子销量很低，很少有人感兴趣。 “在‘​​房子是用来住的’的市场氛围下，很多消费者即使多缴纳8万至9万元的级差税，也不愿意购买第二套房子。” 老村屋，价格稍低。”郑东新区一家二手房中介机构负责人告诉记者。

该负责人表示，当前市场暂时降温，无论是购房者还是卖家都回归理性，地上抬价的现象已不复存在，抢房潮也早已消退。 不过，对二手房价格掌握较多的店家并不愿意大幅提价。 在他们看来，房子不能亏本卖。 如果价格没有达到心理预期的价格，他们宁愿等待也不卖，暂时也不会转卖。 可以转租，只要店家不是急用钱，他们都愿意等。

新乡全国二手房市场降温，9月成交量环比减少7000套。

尽管近段时间二手房市场一直在下滑，但价格仍然与房屋成反比。

以北环地区为例，风景优美的新房、新项目单价约为16500元/平方米，锦艺金水湾单价约为16000元/平方米，泰山御景单价约为16000元/平方米。约17000元/平方米。 不过，附近二手房的单价普遍比普通住宅每平方米高出3000元左右。 例如，普罗旺斯新村二手房成交价在2万元/平方米左右，瀚海太原的二手房也卖到1.9万元/平方米，二手房成交价在2万元/平方米左右。汉宇天悦的房屋价格约为18500元/平方米。

“与房价相比，郑州二手房价格仍有上涨空间。” 郑东新区一家二手房中介负责人告诉记者，“但仍有少数店家加价出售，即使降价也很难。” 已经低于周边房屋的单价了。”

对此，金水区某知名中介店负责人分析道：“二手房市场是房价走向的‘晴雨表’，以往房价大幅下跌时，购房者都出现恐慌情绪。”受疫情影响，二手房成交较快，目前市场平稳，受限价措施影响，房子甚至比二手房还要便宜，购房者在选房时会进行理性比较，导致二手房交易缓慢。”

交易量小且缓慢。 从郑州市房管局的数据也可以看出二手房市场的现状。

郑州市房管局公布的数据显示：

2018年9月，郑州二手房销售6247套，8月成交6914套，环比增长约9%； 2017年9月，郑州二手房销售6561套，今年比去年同期减少314套，降幅约9%。 4.37%。

累计数据统计显示：

2018年1月至9月，郑州共销售二手房47160套。 2017年1月至9月，郑州共销售二手房54113套。 2018年成交量较2017年同期减少近7,000套，下降约12.8%。 。

二手房市场降温是不争的事实，全省范围也是如此。

据上海易居房地产研究院前段时间发布的《2018年上半年10城市二手房市场报告》（以下简称《报告》）显示，2018年上半年，测试的10个城市二手房累计成交量约为34.3万套。 套，同比增长20%，降幅比1-5月收窄2个百分点。 报告测试的十个城市分别是：北京、深圳、杭州、成都、南京、厦门、苏州、青岛、无锡、金华，覆盖一二线热点城市。

降温只是市场的正常波动，有利于促进房地产市场更加理性。

二手房市场暂时降温的原因有以下三点：

一是房价与房价倒挂，导致更多购房者采取观望心态；

二是新的税收政策，导致二手房订购成本降低；

第三个原因是，由于贷款限制，很多家庭不再具备认购资格，这也是整体房价呈下降趋势的原因之一。

一位券商研究机构的房地产行业分析师如此表示。

对于税收新政影响二手房市场交易量的问题，金水区21世纪地产工作的祥子帮记者算了一笔账：

税费方面，新建房和二手房征收标准相同。 不同的是，二手房需要征收个人所得税和增值税，以及支付给中介机构的佣金（一般为1.5%、2%）。 如果面积相同，总价相同，理想情况下，二手房的税费往往比房子多几万块钱。

更重要的是，如果您对2015年1月1日之后购买的二手房感兴趣，个人所得税的征收标准是差额的20%。 也就是说，如果这套房子之前卖100万，这次卖150万，那么需要缴纳的契税就是10万。

“在七部委齐心协力解决房价顽疾的情况下，预计下半年重点城市房地产市场将基本保持稳定。” 河南省商业经济协会会长宋向清认为，从目前用户选择房型和价格区间的情况来看，房子本身的价格和实用价值越来越被看重，住房需求逐渐回归住宅物业，这有利于促进房地产市场更加理性。 而且，在限贷新政持续发力、房贷利率逐步上调、整个房地产市场降温的背景下，二手房市场的暂时降温并不会变得突然。

“二手房和独立屋之间还是有一定的价差，二手房市场会反弹一段时间，会挤出一些水分。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

在他看来，郑州作为中原城市群的龙头城市和省会城市，需求依然旺盛，房价将保持健康稳定的走势，二手房波动不会太大。 对于购房者来说，由于配套设施成熟、区位优势明显，品牌民企的二手房社区也是不错的选择。

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