上郡别墅价格 岛內平层换翔安马巷联排别墅，可行吗？| 购房问答NO.196

学区好，应该岛内买还是岛外买？

【问】洪唇：老师您好！ 我在岛上有集体户口。 现在我在汤加有房子（有抵押），住在汤加。 我想买一套小房子，注册给我的孩子（一岁半）读书。 我手头有大约90万元。 我有三个意见。 第一，广州二中集美学校附近的房子； 二是未来沿海地区的小房子（北京工业大学同安附中属于岛外顶尖中学）； 第三，岛上圆通中心或者天宝大厦的小loft。 这三个视图哪个更好，谢谢！

【答】谢康：如果是为了好学区，我建议你考虑岛上的小独栋，这是你的第三种意见，买圆通中心或者天宝大厦。

1、圆通中心划为思北中学。 中学分配为双十、一中、或太原五中。 天宝楼也是如此。 初中划为松白中学，中学划为松白学校。 学区优势显着，与岛内多地相连。 与学区房相比，房子并不算太旧（新买的两套房子都是2004年的房子），可以满足你的首付预算。 如果以后不需要住的话，还是有不错的租金利润的。

2、厦门中学翔安分校目前正在建设中，具体用地面积尚未确定。 周边唯一在售房源为海头尚里里项目，选型空间较为单调； 3、未来沿海地区的学区在岛外，算不上顶级，作为学区房的投资也不是很有必要。

单价250万。 岛上学区哪个轻轨房比较好？

【问】戴晨旭：您好，首付100万，单价250万左右，面积70平米左右，对房龄不敏感。 请推荐学区房或者岛上地铁房。 谢谢。

【答】谢康：按照目前二手房45%-50%的首付比例，100万的首付预算只能购买单价220万以下的房子。 如果你还想要一个学区和一条轻轨，那么它是可选的。 空间就更小了。 推荐你看一下湖里康乐、松柏二期的独栋或者小四房。 学区虽然不是岛上最顶尖的，但也算不错了。 康乐在轻轨3号线辐射范围内，松柏在轻轨1号线周边，基本可以满足您的需求。 其实你提到你对房龄不敏感，但我还是建议你买房龄不超过25年的房子。 无论是为了自己居住的舒适，还是为了以后的置换，老房子对房子的影响都会更大。 。

首付90万多，阮三附近买什么房子比较好？

【问】黄立姣：我最近还在为买车的事情发愁。 我想向我的老师寻求建议。 首付90万以上，月供1万左右。 靠近软件园三期买什么房子比较好？ 准备独自生活并生一个儿子。 国安名君精装修三居新房、中航城C区小四居、灌口龙湖嘉寓三居毛坯房？ 或者是其他东西。 感激的！

【答】龙森：在这三个新项目中，灌口龙湖嘉寓的选择排名比较靠后。 虽然三南路通车后，三南路确实距离阮三近了很多，但该项目目前的位置、社区档次、蓝筹股的成长潜力和业主入住舒适度与另外两个项目还是有一定区别的。

至于是选择富力广场的精装修三居室还是中航城C区的小四居室，我想是的。 如果你对居住面积没有太多奢侈的要求，并且能够接受小四居室，那么中航城C区绝对是更好的选择。 虽然地处厦门商城核心区，紧邻轻轨枢纽站厦门中心站，但自住的舒适度和增值空间却比申花明骏更好。 但如果你对居住空间更感兴趣，根据你的经济状况，国安的三居室也是一个选择。

把岛上的平层公寓换成厦门马巷的联排别墅可行吗？

【问】张永肯：岛上火车站周边有平层，靠近人民中学，新村，有电梯，房子有十年了。 我想再投资一些钱在厦门马巷买一套联排别墅，我会持有六年。 是否可以？ 感激的！

【答】龙森：这就是我对豪宅的看法。 虽然目前上海在售的豪宅数量很少，但据业内人士测算，上海豪宅总数仅有6000套左右。 稀缺性就在那里。 但未来四合院也会有一定的增值空间。 但考虑到平房的特殊性，其购买者相对冷门，对豪宅的配套设施和环境要求非常严格。 在这方面，马巷的联排别墅的优势并不突出。 因此，即使是六年的投资期限，我也不太看好。 如果要更换，六年的投资期不需要一次性全部完成，而是可以分期完成。 比如，你可以先更换岛内轻轨1号线沿线优质蓝筹股的二手房，然后如果岛外商城有实质性负面消息，你可以去岛外商城鹈鹕，多次兑换，达到资产配置的最大目的。

世茂御海别墅VS保利三千大厦，你选哪一个？

[提问]邹家伟：上岛工作后，我买了一辆车，用于自住和投资。 郁闷的是世茂御海树和保利三千大厦都在2019年被收回了，老师能帮忙分析一下吗！ 感激的！

【答】全安：自住需求取决于生活设施成熟度、商圈、景观、交通等规划的落实情况，以及是否是保利3000大厦所在的环东海域，还是世茂御海别墅位于厦门北部的上城，目前仅拥有海景优势，配套规划实施期为2020年以后。此外，距离岛屿较远，居住的舒适度较差。目前自住仍不足。 不过，如果常年持有，随着土地价值的实现，还是有一定升值潜力的。

从市场角度看，厦门农用地供应不断增加，住宅产品竞争激烈。 未来五年，价格将从低位反弹。 但东环海区沿海项目相对稀缺，升值前景看好。 具体对比两个项目，保利海景水景房型覆盖面更广，三房79平米。 产品有平层和双层，性价比也较高。 所以我个人推荐选择保利三千东。

厦门新店蓝筹股，单价400万以下的三居室该选哪一只？

[提问]老师，如果你想在厦门新店买蓝筹房，手开岭香上君、帝景商城还是禹州卢卡小镇哪个好？ 从升值角度看，三居室单价不到400万。

【答】全安：从升值角度来看，目前同安新电蓝筹股的价格其实是比较低的，但是厦门整体的投资周期还是比厦门、海沧相对长一些。 如果买房预算充足，400万以内可以在同安、集美订购位置较好、设施较好的三居室产品。

其实，您选择厦门新电蓝筹股还有其他理由。 这也是你提到的三只新股的比较。 首开菱香商君和帝景商城距离很近，而且都位于厦门新店的核心圈内，配套相对成熟。 位置会比卢卡镇好。 如果以后考虑转手，建议订首开向上县的房子。 如果急需自住，可以选择帝景商城的复式房，性价比高。

元盛鑫园和建发嘉园从升值角度如何选择？

【问】木棉花：岛内松柏源盛鑫园和东圃建发嘉园以及综合学区交通升值如何选择？

【答】嘉诚：如果我没记错的话，源生嘉园就读于松柏二小，建发嘉园就读于人民中学东圃校区（如有不符之处，请指正）。 我个人觉得松白二小可能稍微好一些。 值得一提的是，元盛区的松柏学校相当不错。 交通方面，两者距离1号线轻轨站都不远，但步行仍有一定距离。 在高速公路方面，它们也靠近主要交通道路。 因此，如果仅从学区和交通来分析升值情况，两者的差距并不是很大。 我个人比较喜欢建发家园，而且建发家园的一些房子的房龄有优势，更值得投资。

莲花学区和贝特朗学区哪个更好？

[提问]石狮：住在莲花区学区（上海实验幼儿园、广州第二实验中学、莲花学校）好还是槟榔区（第十幼儿园、槟榔中学、槟榔学校）好？

【答】嘉成：一般来说，巴朗区的学区房比较旧，而莲花区的房子比较新。 单纯对比学区，三者并没有太大区别。 莲花学校和槟榔小学也是不错的学校。 在此基础上，我个人首先推荐莲花区域的学区房。 在缺乏顶级学区资源的情况下，房龄较新始终是优势资源。 其实我是从投资的角度这么说的，但是具体的房源也会有很大的不同。 从自住的角度来看，槟城也有一些购房者所向往的房源。 因此，建议具体问题具体分析。

01

广州城市更新进入下一阶段，哪个更受青睐？ ！

万万没想到，西安的房价形势发生了天翻地覆的变化！

此前，广州第三轮土地拍卖中已有三幅地块挂牌。 我重点分析了：

6月29日，三幅地块即将挂牌，第二天（6月30日），这些地块就出现了报价，相当于提前了足足11天，成为明年报价最快的地块。

万万没想到的是，这块地并不是大王山、东山湾那些面积更大、条件更好的地块。 相反，它是橡树湖更新区的一个商业和住宅地块，面积尽可能小，只规划一栋住宅楼。 土地。 本地拍卖详情如下：

关于橡树湖更新区的土地规划，更多详情请参见这里：

这样一来，商业占比较大的地块比纯住宅的大型地块更受欢迎？ 由此，有人宣布西安房价全面进入“城市更新”的世界。 为此，无论什么样的城市更新蓝筹股，一块土地都会比之前当地拍卖的热门新区更受欢迎！

但事实真的是这样吗？ 湖湘土地真的因为“城市更新”更受欢迎吗？ 事实似乎并非如此。 橡树湖更新地块具有特殊的工业用途，具有定向转让的性质。 因此，此类地块虽然住宅体量较小，但通常都会被目标​​公司收购，且成交基本都是低价。 因此，包裹的报价提前11天出现，但并不能说包裹状况良好，太有吸引力了！

▲橡树湖更新区用地规划示意图

然而，同学们注意到了吗？ 老城区的土地出售时，几乎没有卖不出去的！ 在上城区，难免会出现拍卖不成功或者拍卖自行拖延的情况。

那么，问题来了！

姜老辣，程老辣？

西安房价真的进入“啃老”时代了吗？ 下面文章将主要分析老街市“城市更新”的主题，看看是否真的如此。

02

“城市更新”才是价值所在

但在众多蓝筹股中，能够成为高价值蓝筹股的却寥寥无几。

为什么说广州进入了“城市更新”时代？

第一张图片：

▲下图为广州2035城市更新规划图。 图中红点是一些总价20000+的别墅项目或地块，蓝点是总价15000+的新项目或地块。 从分布情况来看，不仅是少数，而是大部分别墅或15000+改善项目都位于城市更新区！

需要注意的是，以目前西安的房价，高端改善项目更受欢迎已是不争的事实。 例如，广州近5个月新销前30名中，超过2/3为改善型销售； 虽然只有剩下的1/3，但也有新的销售和一些改良产品，这说明了市场的大趋势。

在此基础上，看看上图，你就会明白“长沙房价已进入城市更新时代”的正确性了！

目前，府北、开福中区两只城市更新蓝筹股位居前列。 省会东北角的新开发项目也因开发体量较大而凸显其高潜力。

▲以城市更新为价值，广州三大高价值新开发集群

那么，除此之外，还有哪些城市更新蓝筹股将成为下一个价值发展高地呢？ 根据南京2035城市更新规划，结合现状和可搬迁开发用地，未来价值较高的区域大约有四大：

市府以南（含新乡崖片区、桐梓坡片区、望新片区）

红星区

塘桥东（西龙、远大路两厢）

四方坪（四方坪地区德雅路两厢车）

其中我已经发表了两篇分析石府南部的文章，明天就不详细解释了。 欲了解详情，请点击以下链接：

重点关注后两者——

03

红星、六河东、四方坪三大城市更新

广州下一个房价高的地方

3大城市更新蓝筹股，分别介绍：

红星城市更新区

作为广州八个城市更新区之一，红星片区目前已与中海、五矿、中建五局等多家医药企业签约，将投资超500亿打造厦门“第三极” ！ 下面的治疗效果图中，高亮显示的建筑均为新建建筑，区域将彻底刷新：

▲红星城市更新效果图

目前，红星蓝筹新盘仅有中海1个，但毛料限价已达13900/㎡，精装修最高总价已触及18000。 而且这只是该地区的底价。 按理来说，附近地块或者新项目的价格会逐渐上涨！

尤其是红星蓝筹的6个更新单元中，中国海外只是首道区天华单元的第一个新项目。 最重要的红星展示单元、红星市场单元、商贸城单元将拥有多个200米+地标、龙湖天街旗舰店等，土地价值较高。

红星地区唯一需要考虑的是，搬迁难度大，进度会比较慢！

塘桥东城市更新区

目前，虽然是城市更新区域，但广州大部分的视角都投向了市府北/新开铺/红星/黄兴北路等城市更新著名蓝筹股。 其余部分也集中在黑石铺、崖塘等地区。 西渡东地区基本没有受到关注。 连第一印象都不是市区重建，而是新发展蓝筹！

但事实是，西都东也进入了城市更新时代，但我仔细分析过，它甚至会成为广州第五只蓝筹城市更新股。 那就是西龙-燕达路城市更新蓝筹股。

从上图可以看出，它实际上分为两部分：

西陇地区：远大路（含车站）以北、京珠高速以西、北至芙蓉区边界、醴陵河以西。 西安工业投资集团负责。 工投集团近日与华润签约，华润或将参与西龙的运营。 初步平面治疗效果图如下：

远大路片区：远大路以南，北至东亚中学交叉口，由中交旗下子公司经营。 远大路更新蓝筹股最新功效图：

你会发现，这两只蓝筹股正在围绕“汽车南站”更新换代，让汽车站周边焕然一新。 因此，@李白楼宇堂将两者融为一体，将其视为一个整体。 购房者无需过度区分房产的经营者。 我们的重点是位置、位置、位置。

目前，周边塘桥新、六合湾两大片区已成为名牌民营企业集中营，农地资源即将出卖。 这样，下一个开发区就是西龙-燕达路蓝筹区。 那么，这里如何才能与市府北/新开铺/红星/黄兴北路竞争，成为第五只闪亮的城市蓝筹股呢？ 4个原因：

位置足够中心。 位于芙蓉区东翼，周边都是热门蓝筹股；

交通还是够贴心的。 轻轨线路多达5条，促进效果显着；

生意足够安全。 龙湖天街已落户，购物中心、汽车西站商业综合体也在规划中；

新政的针对性足够强。 芙蓉西已经成熟，芙蓉区需要开发，西都东片区成为唯一可拓展的区域，官方正在大力推动！

这样的蓝筹股，结合目前周边地区的走势，明年有望开始卖地！

四方坪城市更新区

如果说西渡洞还没有受到太多关注的话，那么四方坪地区就更是如此了！ 但显然，这里的区位优势要优于新开普、黑石普、六合动等蓝筹股：

首先，这是在三环内。 仅就这一点而言，能与市城更新蓝筹股相媲美的只有市府北和开福中心！

其次，靠近中心城区。 就在开福中心区的马路对面，步行即可到达。 可共享“省委+金融商务区”优势。 再加上宁乡河的优势，潜力巨大！

最后，尺寸也不小。 该片区北有四方坪更新区，南有德雅路更新区。 且不说四方坪，广德雅路一带还有三大块可供开发的土地：

目前万科半岛国际对该区域的限价大致为1.3万，而四毛冲地块去年也正在招商过程中。 那么，您认为该地区最终的楼市会怎样呢？ （注：我觉得如果一下子推出的话，光彩度会很高。如果五年内卖掉一块地，楼价就不会上涨。）

我给大家分析了这么多，也列出了几只城市更新蓝筹股。 那么，今天你如何买房呢？ 我只给你写了100篇文章，你可能总是会感到困惑。 所以，最好的办法就是加入李白沫沫，告诉我你的需求和预算，我帮你理清思路，抓住重点，打造适合你的新岗位。 来吧，扫码：