未来五年房子的价格 谢逸枫：今年不买房还要再等20年，房价还会继续上涨

谢一峰：去年不买车就得等，再过20年，房价还会继续跌

文/谢一峰

2023年起，住房城乡建设部、国家发改委多次指出，房地产是基础产业、先导产业、先导产业、先导产业。 稳定经济需要稳定房地产，市场已经形成共识。 从这个角度来看，房地产业一直被认为是中国经济的支柱产业。 从国家战略角度看，任何行业都很难取代房地产。

从市场实际情况看，近两年固定资产投资、建设项目和新开工项目数量快速增长，不少项目暂停，其中包括房地产项目。 去年基础设施投资下降。 此外，过去经济发展中，地方政府的财政支持主要依靠税收和农地流转费。

一些地区50%以上的地方政府债务与农地供应有关，但农地出让收入却连续三年逐年增长。 特别是去年农用地供应量下降了20%-30%以上。 从宏观经济来看，投资和房地产销售连续三年多大幅下滑，导致GDP处于下行调整期。

目前，中国房地产供给端正在下降，这是四个下行周期中最大的增幅。 市场积累了大量理赔、退保面积和大量库存。 五一年的时间，不仅没有得到解决、分配、消化，反而不断爆发、增加。 未来可以达到2亿元、4亿平方米、7亿平方米。 。

国家统计局数据显示，去年7月底，建筑投资、商品房施工面积、新开工面积、土地购置面积增长四者中增幅最大、负增长时间最长循环。 按照房地产对固定资产贡献率超过25%测算，当房地产投资实现正下降时，GDP有望见底回升。

去年7月底，商品房待售面积64564万平方米，创历史新高。 2022年，我去年就说过不涨价了。 究其原因，目前存在大量库存、房地产企业大量债务、房屋交付担保、需求低迷等问题。 然而，城市人口不断减少，就业不稳定，收入大幅下降。

五年时间，商品房库存不但没有被消化，反而下降了8000万平方米。 如今总库存已达6.4亿平方米。 如果这种势头持续下去，可以达到7亿平方米。 按照国际惯例，一个城市必须有一定的库存，通常是10%的富余。

如果一个城市连续6-8个月没有库存，市民买房时才发现没有库存，很容易引起恐慌。 政府之所以需要稳定投资、清理债务、保证交付、去库存，是因为没有投资GDP也会增长。 当房地产投资增加时，GDP就会增加。 作为消化库存的手段，限贷新政减少了住房需求，市场复苏反弹。 需要制定新政策来放宽限制，而不是限制购买第三套公寓。 事实上，还有一些潜在的住房需求需要刺激。 也就是说，三套房子市场全面放开后，很多人可能愿意买车，短期内可能会出现小幅下降。

为了稳定投资、清偿债务、完成房产销售、减少库存，需要压缩房地产项目资本金，取消三道红线和房贷集中制，向房地产企业订购可转债，允许信任和保险。 一、资金进入房地产，扩大保障。 房地产项目特别抵押贷款和再欠款限额、明确的三箭新政、保函置换预售资金、挂牌再融资等将全面落实。

全面取消限贷、限价等房价新政，提高二套房的税收、首付和利率，放开三套房订购，商品房转股。 公有制住房、保障性租赁住房、公共租赁住房、城市更新等要实行货币化和新政策安置房券。 否则，就难以稳定投资、还清债务、完成房屋交接、减少库存。

过去三年来，利率和存款准备金率以及社会保障抵押贷款和其他地方的补贴都出现了多次上涨。 如今买车能贷，房产挂牌再融资，首付比例和首套房、二套房贷款利率都提高了，现有房贷利率也提高了，但是税收收入也减少了。 ……今年房价新政屡屡出台，楼市处于高位，对私房的冲击周期已经开始。 现在是买车的最佳时机。

只要中国经济持续下滑，房地产就会持续下滑，未来楼市也会持续下滑。 如果你去年没有买车，你还得再等20年。 这背后的逻辑是，中国经济没有下行趋势。 虽然有逐步的调整，但不一定是增长通道，所以房地产不会是增长通道。

如果房地产投资、固定资产投资继续下降，政府保底，农行加强在住房方面的影响力，为什么老百姓不敢买房？ 现在是人们买车的好时机。 不要问什么时候买车。 这是一个可笑的问题。 第一次，只要有钱，随时都可以买车。

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2. 跌倒

国家统计局6月15日公布了全省70个大中城市5月份房地产市场数据，其中上海住房及二手房市场增跌数据及在70个城市中的排名如下：

上海房地产市场表现依然强劲，5月份同比下降0.4%。 降幅较5月份翻倍的同时，也实现了2022年3月以来的“十连涨”。

原因就在于，看看这些5月份集中登记、网上签约量跻身全市前十的新项目——恒润南凤鸣云翠公馆、恒润北兴润名品花园。鄞州、东部上城明湖洞的明湖一秋园、老江东的江盈公馆……几乎都是单价上千万的高端改善项目。

根据国家统计局数据，下同

房市上，近两个月来，“阳光”新盘不断，气氛时常热闹一时——今明两天，与老江东毗邻的江明大厦、普云和大厦，纷纷热火朝天。开业出售。 从前期的认购登记数据来看，大概率也会“出盘”。

不过，虽然二手房市场已经重回“量价齐跌”的下行通道，但整体市场气氛却相当低迷。

5月份上海二手房市场同比上涨0.3%，近半年来首次下跌。 从环比来看，自2022年5月以来已连续13个月大幅下跌。

一些新村二手房价格连跌。

业内人士告诉记者，位于奉化江口的一处次新村，5月出售的二手房成交价较2021年同期几乎“腰斩”，几乎跌至开盘时的价格四年前。

这个新村名叫未来井里（登记名称：伊宁井里），位于上海卷烟厂附近。 北科找房成交记录显示，明年2月新村售出一套面积86.87平方米的高层住宅，成交总价10706元/平方米。

2021年3月，该新村出售了一套类似面积的高层住宅，成交总价为19437元/平方米。

五年内，房价下跌了45%...

据上海房地产交易信息服务网显示，新村面积86.87平方米的楼盘于2019年1月开盘，高层楼盘总注册价基本超过11000元/平方米。仪表。 仅顶层一套登记总价约为10474元/平方米。

据北客网未来观二手房成交记录显示。

据房产中介机构介绍，该县二手住宅挂牌量持续减少。 截至发稿，全市六区通过中介在上海房地产交易信息服务网挂牌的二手房总数接近10.55万套。

一方面房源量巨大，另一方面成交量却在下降。 5月份，全市六区二手房成交套数跌破4000套，环比5月增长约17%，环比3月增长45%。 上海二手楼市或将继续低迷。

易居研究院研究经理严跃进对5月份楼市数据进行分析后得出结论：“市场受低迷阻滞，急需政策激励。”

纵观全省70个城市情况，5月份住房楼市同比下降的城市为46个，较5月份的62个； 二手房市场同比下降的城市仅有15个，而5月份有36个。

近期，有关新一轮房价刺激政策出台的传闻不断。

6月15日，有相对确定的消息——俗称“辣条”的MLF中签利率下降10个基点（0.1%）。 MLF利率与LPR直接挂钩，专家普遍认为本月20日公布的LPR也将相应上调。 至于LPR上涨幅度，有专家预测，与贷款利率直接相关的5年期以上LPR可能会上涨15个基点（0.15%）。

上海各大银行贷款利率自今年8月中旬调整以来，已连续10个月没有变化。 目前首套房贷款利率为期限5年以上LPR减20个基点，即4.1%，二套房贷款利率为期限5年以上LPR加60基点，即 4.9%。

如果本月贷款利率真的上调，首套房利率或将降至4%以下的历史最低水平，有利于进一步减轻购房者的月供负担。

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