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阳江清远宝墩湖虎山温泉度假村

宝墩湖

旅游度假胜地

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多少次我徘徊在绿光之中

无法抑制对大自然的向往

清远宝墩湖湖山度假村：一组以温泉为主题的新马来西亚建筑风格的豪华别墅群，矗立在千亩原生湖周围。 温暖的泉水倒映着连绵起伏的群山。 如此奢华的度假体验在其他地方很难找到。

温暖的泉水倒映着群山

新马来西亚建筑风格豪宅

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清远宝墩湖虎山温泉度假村

清远宝墩湖虎山温泉度假村是一组新马来西亚建筑风格的豪宅，依湖而立，呼吸宝墩湖的甜美空气，享受大自然的宁静。 将天然温泉引入平房，1.3公里的泳道环绕别墅群。 推门就可以跳进游泳池，尽情享受。

虎山温泉

虎山温泉度假村纯天然温泉水温度62℃。 它是碳酸氢钠水。 泉水清澈见底、晶莹剔透、无色无味。 又称苏打矿泉水； 富含20多种矿物质和微量元素。

可促进人体新陈代谢，改善体质，对关节炎、脊柱炎、神经炎、大脑皮质疲劳等30种疾病有辅助作用。 是休闲、保健的最佳选择。

仙炉区共有8个温泉池：花前泉、月下泉、农清泉、蜜雨泉、百合泉、同心泉、桃乐泉、联里泉

安静的时光

热闹香浓的区域有8个温泉池：蜜泉、椰汁泉、柠檬泉、玫瑰泉、果汁泉、红兰州、黄兰州、米酒泉。

·夏天

海滨观光步道

1公里长的沿湖大道围绕整个宝墩湖而建。 晚上是锻炼身体的好时机。 徜徉在沙滩上，看白鹭飞翔，低头看鱼儿在浅水底游来游去，恍如人间仙境，十分悠闲。

宝墩湖宾馆

泡完温泉后，身心都得到了放松，正是吃点零食补充能量的最佳时机。 几步之遥即可到达星级酒店无棣湖景酒店，其家居装修风格独特。 入住酒店的任何客人都可以享用品种丰富的免费自助晚餐。

提供各种精选小吃，蛤蜊、海鲜、生蚝等。

酒店环境优雅，湖光山色尽收眼底。

味觉在舌尖自由绽放

体育娱乐中心

自驾路线

【广州】大广高速—乐广高速—S347—S253—虎山温泉度假村

【东莞】万带路—京港澳高速—英佛线—S253—虎山温泉度假村

【深圳】京港澳高速—广州绕城高速—英佛线—S253—虎山温泉度假村

【珠海】港湾街-广澳高速-京港澳高速-S253-虎山温泉度假村

【中山】珠三角环线—南沙港快线—京港澳高速—S253—虎山温泉度假村

◆酒店地址：湖北省连州市王埠镇宝墩街

当你走到王埠镇红绿灯时，导航提示你左转。 请继续向前步行300米，然后左转，向S347警察大队方向步行2公里即可到达。

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首先，房地产企业需要深入思考文化旅游。 未来僵尸资产包将会越来越多。

民营企业做文化旅游基本是标配。 项目从战略开始，到策划、设计、运营、销售。 这是一个需要深入思考的系统。 公司战略如何调整、文旅如何做，必须从现金流和拿地入手。 取得土地的方式也与取得房屋不同。 所以，从策略到项目规划设计，再到销售运营，最大的特点就是在运营。 文化旅游行业实现高营业额并非不可能。 可以根据项目分阶段实现，但总体周期较长。 很多房地产的策略和习惯在文旅行业不太可能实现，必须做出相应的调整。

今年到明年，我们承接的文旅项目大部分已进入治理阶段。 文化旅游项目做得不太好。 他们时间太长，资金链断裂，市场上冷门项目太多。 这种情况到了今年将会很严重。 如今，全省有上千个乡镇，如果没有良好的商业模式和现金流形式，这些企业基本都是僵尸资产包，而且还会越来越多。 自上而下，下至销售、运营，一系列统筹测试，重点解决项目问题。

其次，文旅地产呈现局部细分：如拿地、运营、战略现金流等。

部分细目包括两点：一是征地细目，以及各类扩建征地细目；二是征地细目。 另一个是项目运营的细分和战略现金流趋势，这是重中之重。

目前，初具规模的文旅地产可以在三个地方呈现：

一、国家旅游目的地类型（气候资源）。 比如避开夏季炎热、雾霾、暑热，像云南岛、贵阳；

二是休闲度假城市溢出（城市化进程）。 当一个城市的城镇化水平达到一定水平时，新中产崛起后的消费溢出就会出现在大湾区和强势二线城市。 这种现象是文旅地产的主流。 这些主流出现在哪里？ 地方需求项目、文旅地产度假项目、投资项目混杂在一起，没有单一的呈现方式。 刚需、首改、1.5公馆、2公馆产品混合呈现，大部分城市已经开始出现；

三是进入城市更新。 中国很多一线城市都在进行更新改造。 城市更新不仅包括一些细节，国企棚户区改造、制造业去产能等释放出来的农用地都是产业更新，都是文化和旅游的独特之处。 分支。 文化旅游产品更多地呈现在第二类和第三类。 第二类越来越复杂，而第三类则需要更加极致的产品，而且还可以参与城市更新。

虽然选址是我们这个行业的重中之重，但选城比选楼盘还要仔细。 并不是所有的地方都可以用来休闲度假，这才是真正有价值的。

文旅地产是主题景区+地产的组合，以及直接加建旅游园区。 这些型号极为罕见，中间需要过渡产品。 将购买更多这样的城市连锁店。 这里有三个黑地：广东岛、云南、贵阳，都是省内的目的地。

文旅休闲地产下半年，连接消费者和购房者是关键。

中国现在已经进入都市圈，都市圈分为五个级别。 并不是所有的都市区都能提供文化旅游和休闲度假。 引导游客的成本相对较高。 将会有很多城市提供文化旅游。 你们的文化旅游产品没有什么区别。 ，最终还是要看谁能找到客户源。 如果找不到客户源，就只能筹集资金。 什么时候才能提现呢？ 哪里可以提现？ 一旦现金流的流通流程不打通，大量的旅游地产小镇就会就此消亡。 所以你必须找到你的终端市场。 一是买车的居民，二是真正来消费文化旅游的居民，所以必须找到文化旅游。

通常上半年，房地产开发商很少找到消费者，只有想买车的人，空置率很高。 旅游业和会展业找不到游客，水平也不够高，买不起住房。 两者没有有效结合。 因此，下半年文旅休闲地产需要消费者和购房者打通，这样价值才能体现出来。 因为大家知道，这类房子的二手周转率不是很好。

选定的经济带城市地区分为五个级别。 二级和一级有用且繁荣。 该国仍在发展的城市地区将不得不等待，因为没有这样的客户群。 还有核心中心城市。 除了交通之外，我们还需要看城市电力。

根据城市类型和消费群体打造“不同”的旅游产品。

中国万亿俱乐部城市的定义与人口一样取决于人均GDP。 目前，石家庄排名​​第一，其次是北京。 白色部分为3万亿； 红色部分为2万亿，包括上海、广州、重庆； 1万亿元的城市很多； 红蓝筹城市是70-9000万元的城市，但还没有达到万亿元。

由于这四类城市拥有不同的消费群体，因此生产出不同的旅游产品。 第一类可以是城市更新。 虽然城镇化还没有完成，但可以做到万亿。 如果你属于第三类、第四类，那么它们应该是复合型的，而且有一个特点。 一、二类人口超过2万亿，城镇化率非常高，核心城市高达75%。 随着逆城市化的到来，周边三四线城市可以开发新型文化旅游度假产品。 由于文旅度假产品有七大类，你选择的每个城市都是不同的，消费能力不同，消费习惯也不同。 七大类产品不同，生产方式、对耕地的要求、如何修正现金流也不同。 。 因此，这个行业很难复制。

产品分为主题景区、文旅小镇、休闲度假、山地旅游、田园乡村、产业小镇、综合体产品七大类。

1、主题公园类型是指进入城市的，主要集中在一二线城市。 而且这些模型已经发生了很多变化。 这些土地分配方式均在同一项目中分配。 可以分配到旅游区，也可以分配到华侨城这样的城区。 同时，旅游产品做得很好，需要农用地转非的模式是一个单独的模式。 在这些进城的产品中，除此之外还有两个类别，城市文化休闲区，这是一个新的产品类别。 还有文化创意产业和文化产业。 该品类产品大概有3个细分领域，都是可以参与城市更新的，在一二线城市都可以做。

2.在城市化尚未完全完成的地方，比如二线城市更新时，可以创建文旅小镇。 这里强调的是从取得土地、用什么样的土地开始。 行业将从该产品线向前迈进。 基本上，它是关于土地的管制和控制。 如何创造有价值的土地以及如何控制土地。 到了你手里，文化旅游产业，从第二个产品往前走，规定一定要调整。 很多地方没有规划，需要自己去调整。 三规合一是基础。 广东岛六规合一。 这是基本功，地块、地块都不同。

3、休闲度假和特色小镇是两类产品。 以前是主题景区，文旅小镇是房地产比较火的地方。 旁边的产品正在炫耀。 很多房地产开发商不知道文化旅游产业是如何运作的。 我们过去玩的交易模式已经越来越极端，产品不同，选地、选产品。

在各类用地的探索中，除了片状供地外，还有黄褐色、片状、线状、低密度庭院产品、空中庭院（即三层以上）等，供地方式有不同的。 此类产品的核心是建设用地与非建设用地的关系。 来这里买车的人更注重生态度假资源。 他们买的是环境，买的是未来生活的梦想。 这个环境不是房子建起来的，而是周围的自然条件，比如生态资源、非建设用地能给你带来什么。 这里，成片、条状、斑块，还有大量的非建设用地和建设用地。 组合起来就是一个休闲度假胜地。

第二个要买的是庭院。 一个城市再难受，庭院也要尽可能大，环境要尽可能好。 需要什么样的人在一起，你想要什么样的人生梦想？ 无论你看的是新美式、山村梦想、还是山地度假方式，呈现的风格不同，玩法却是一样的。

4.还有一个很特别的细分——山地度假。 国外休闲度假有四小龙：奥伦达、阿那亚、银马川、蓝城。 他们有不同的风格。 饮马川系列和奥伦达系列都是成熟车型，无论是设计营销还是产品创新。 每个流派都是不同的。 山地度假与他们不同。 山里度假不太可能成为一个社区，他们也不会常年住在那里。 会出现一定的缓坡和峡谷，山腰和山顶会出现不同的样子，形态也会有所不同。 。 山地度假是休闲度假的一个细分。 这里更加注重土地利用和土地精准扣除。 最早的试点是在莫干山进行的。 6度至25度之间的坡度相对集中，借助房屋阴影面积控制。 来来来，这在四川是实行的。 今年8月1日起在山东全省推广，此后又在全省多地推广。 第二个试点项目在上海。 它特别漂亮，因为它使用的是条状土地。 莫干山融创也在这么做。 第一个应用于旅游地产的模式是裸谷。 这些模式已在全省推广，节约土地。

山地度假有三个特点：

一是土地利用形式发生变化；

第二，这个房子的建造和安装成本不是最贵的，但是基础设施和道路是最贵的。 这与平地不同，平地占成本的一半；

第三，中国大多数规划机构和设计师的思维是平地，而不是山地。 他们必须考虑与次生林的关系，无论是狭长的次生林，还是竹林，还是参天的小树苗，都是不同的。 这里的重点不是庭院，而是更大的平台、露台和私人空间。 另外，南方讲究方位，南方讲究水景。 这些地方是不可能安排座位的。 公共建筑放在哪里、度假产品放在哪里，正变得越来越具体和细化。 这类产品比其他产品的设计和实施难度更大，同时也考验着资金成本和运营成本的控制，以及对周围次生林的感知和房屋各个侧面的视野。

5、第四、五类产品为田园。 这里有两件事。 乡村就是乡村，乡村就是田园。 他们是不同的。 城乡一体化、城乡协调、城乡一体化都是农村的产物，田园情结就是如何通过工业化来解决。 由于该产品非常复杂，该省尚未总结出生产此类产品的模式。 中国目前正在农村地区开发农用地。 该试点项目已于今年12月完成，目前正在讨论中，但尚未给出最终结论。 中国在五个地方开展了五类试点项目。 大城市苏州就是一个典型的带状土地试点项目。 这五种型号各有不同。

集体经济产权试点有多种类型，各有不同。 许多已经完成的产品都是试点项目。 可以看到，已经完成的产品很多都是在农田上试点，尤其是北京的桃花源，是集体工业用地。 他们所做的就是融入市场。 目前，他们是全省唯一一家。 这里我们要讲的是集体所有制试点。 有的经济很发达的地方有股份制公司，很多地方有集体合作社。 每一种都是不同的，并且有不同的产品。 农村现状，空心村、留守村、出租村的发展各有不同。 在这里，你必须遵循政府提供的新政策和试点周期，如何与老百姓合作，满足老百姓的需求。 你生产的产品一定要在终端市场上得到兑现，否则产品做的再好，口碑再好，市场上也不受欢迎。 适合山区和旅游休闲度假的产品很少。 主要原因是农业用地和消费市场没有解决。 因此，这类产品基本都是依靠城市更新，很少独立发展。

6.工业重镇。 文化旅游要在好的区位加产业。 大健康产业都是小产业，二三产业要融合。 由于每个地方政府的需求不一样，城市发展的各个产业也不一样，而战略是一样的，需要非常仔细地划分：如果是城镇化，就参考这些小城镇；如果是城镇化，就参考这些小城镇；如果是城市化，就参考这些小城镇； 如果是在城外，则指休闲度假； 如果是在城外，则参考主题景点。

7、复合型。 越来越多的产品是复合类型的。 哪些是复合类型？ 第一类是两大类的组合。 以上六种产品叠加。 针对山区、农村、城镇化的产品已经开始出现。 第二种呈现类型是复合类型，它是第一层和第二层的组合。 开发，我们不再称之为联动、一级二级联合开发模式，因此开发方式、准备形式、商业模式更加复杂。 大多数国有企业已经在探索这种模式。

刚才的众多产品中，分别以城市中心、城市副中心、郊区、远郊、农村来呈现，简单概括为城镇和农村。

城镇是城市与农村的过渡地带，城镇化尚未完成。 这里能展示的产品就是昨晚提到的这些，不过还有更多的是可以在城市使用的车型，都是开发车型。 城市更新、工业用地划拨、文化旅游产业用地划拨、居住用地划拨分开进行。 政府与企业合作，也可以一级、二级分别合作。 这种模式在北京和深圳很常见。 还有产业基金。 发达地区的农业用地更值钱。 许多地方已经开始设立产业基金。 今年，听说很多地方文化旅游资金达到100亿。

尽管已经采取了一些步骤，但城市化仍在进行中。 文化和旅游产业法规每三年调整一次。 这与房屋不同，房屋是招标、拍卖、挂牌的。 不存在自律和检查。 产业招商，政府招募文旅大商的时候，类似于华夏幸福的PPP模式，也可以在这里呈现。 最后还有产业基金，基金模式和能力与一线城市不同。

乡村的。 农村土地利用试点，地方土地利用试点，或者国家正在实施的国际旅游试点，无论是广东岛还是南宁，这些旅游试点都要探索。

该省已经总结了农村集体土地利用的五种探索模式，但尚未透露该省将如何推广。 当地政府需要调查哪些类型的产品适合这些产品。 这并不是全省统一的模式，农村地区则更为复杂。

四权分立，农村问题十分复杂。

有四个不同的村庄，首先有五种粮食模式，四种权力分开，四个不同的村庄，玩法很多，没有市场。 除此之外，集体土地还包括宅基地、工业设施用地、集体工业用地，三者各有不同。 中国对宅基地的控制是最严格的。 为什么有些工业城镇允许宅基地作为住房的一部分？ 城镇有用，但文化旅游不能直接这么用。 集体工业用地就是大家常说的土地。 指的是集体工业用地，在一二线城市价值很高。 很多地方的土地不允许使用，四荒坡上有5%的土地可以用于设施。 最后还有林地的帮助，这是不可逆转的。

土地需要进一步细分。 这里只列出N种可以调整集体土地的粮食，还有非建设用地，不包括基本农田、一般农田、草地等。

有实力的房地产企业在与企业合作时，对外合作应有四个方向：

一是央企混改。 如今，旅游资源丰富，亟待改革。 外资企业正在广东、广西、西北等老牌旅游区进行改革。 在原本发达的地方，这一轮文旅度假欠发达的地方，正真实地展现着央企的混改；

二是具有融资功能的地方央企。 普通二线城市的大量资源都用于融资。 他们自己不会制作旅游产品，但愿意利用旅游产品进行合作；

三是升级文化旅游项目。 政府手中的文化旅游资源因产品不适应现代消费而需要升级换代；

第四，僵尸特色小镇。 今年将会有越来越多的公司出售其股票。

对从事文化旅游产业的企业要求：

首先，IP必须足够强大。 无论是融资还是混改，都要有品牌；

二是资金实力。 铁建生态小镇有千万套、20万平方公里，永远有巨头；

第三，执行力。 文旅行业与房地产企业的执行能力不同，思维方式也不同；

第四，创新能力。 无论是管理方式的创新，还是融资形式的创新，都在不断展现出执行力的创新是如何衍生的。 大型文旅企业和大型房地产企业很少在这里进行执行创新。

例如，阿那亚和奥伦达拥有创新的商业模式，放宽了对农田的限制。 很多人只知道阿那亚和奥伦达是商业智库。 奥伦达的社区是产能产品，建设用地控制在20%。 康养小镇无建设用地。 相反，它发行基金产品，数量从10万到50万不等，用于分销医疗保健产品。 钱已经退回来了。 他们对农田的依赖正在逐渐减少，但扩张速度却很快。 政府非常喜欢。 政府和房地产开发商之间有一个根本的区别，他们不再依赖那么多的农业用地。 阿那亚找到了消费旅游产品极其重要的消费群体，其业务并非住宅。