魔方短租价格 魔方生活更新招股书： 2022年净亏损2.46亿 平均出租率84%

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第一份招股说明书到期后的第33天，魔方公寓的母公司魔方生活服务集团（以下简称：魔方生活）向港交所提交了另一份表格。 这家中国最大的集中长租公寓运营商在过去两年更新了其财务和运营业绩。

2020年至2022年，公司营收分别为9.49万元、14.71万元、17.14万元。 2022年营收环比下降16.5%，明显高于2021年55%的环比下降。

2022年9月，魔方生活首次披露招股书。 当时，公司经营数据更新至2022年6月31日，净利润仍为盈利。 不过，近期招股书显示，截至2022年底，该公司已录得净利润。 巨额损失24600元。

与此同时，魔方生活面临着流动性紧张的情况。 招股书显示，公司流动负债净额由2021年的15.37万元下降至2022年的24.36万元，下降57.6%。截至2022年末，魔方人寿现金及现金等价物为3.45万元，不足以覆盖短期支出。负债。

1、上半年盈利，下半年巨亏

2017年，当长租公寓行业疯狂抢夺市场份额时，魔方生活并没有选择跟风扩张。 由于与大股东华平对赌失败，创始人、原监事蓝新翔于2018年套现股份并辞职。随后，华平投资为魔方公寓任命了专业酒店总监郑南燕和刘佳，他们还分别担任主席。 和首席执行官。 随后，魔方公寓也被外界贴上“酒店型长租企业”的标签。

2020年前后，长租公寓行业迎来了一场雷雨。 蛋壳公寓被纽交所退市、青客公寓从纳斯达克退市后，魔方生活开始扩张。

招股书显示，2020年、2021年、2022年，魔方生活运营公寓总数分别为39030套、75887套、76245套。 其中，特许管理和第三方管理公寓数量分别为7,149套、25,813套和25,412套。 此类管理公寓产值约占总产值的3%-5%。 魔方生活的大部分产值来自于直接运营。 即把整栋楼出租给目标公寓住户，签订10至15年的年租约，装修后转租给其他方经营。

可以发现，2021年期间，魔方生活的运营公寓数量大幅下降，较2020年下降94%，几乎翻倍。 同年，魔方公寓竞标微国21家项目公司，以及广州银辰、上海景宏、上海豪吉、上海翰墨、上海摩云酒店管理等公司以及尚坤旗下项目。 一系列竞价增加了魔方生活2021年的营收和净利润。该公司2021年净利润为3万元。

当竞购动作放缓时，魔力人寿的财务状况在2022年又回到了巨额亏损的状态。招股书显示，受疫情不利影响，魔力人寿2022年录得巨额净亏损2.46万元。 2020年净巨亏2.31万元，巨亏金额略有扩大。

36氪发现，魔力人寿的巨额亏损集中在2022年下半年。该公司2022年9月提交的第一份招股书显示，2022年上半年，魔力人寿净利润为41亿元。

对于2022年全年净收入巨额损失，魔方强调：由于2022年冬季南京公寓转租率受疫情影响，期内降幅小于预期。 与此同时，公寓网络扩张计划也失败； 此外，2022年12月和2023年1月期间，由于省内疫情导致转租率下降，2022年12月，魔方生活直营公寓转租率和续租率分别增长2.2%和5%分别。

2、转租率高于保障房REITs

与整个集中式公寓行业相比，魔方生活的整体转租率高于民企长租品牌。 2022年魔方整体平均转租率为84.4%。 根据万科2022年财报，博宇2022年转租率为93.3%； 华润有巢房产投资信托将于2022年12月上市。截至2022年9月30日，其底层资产转租率为94%。

招股书显示，截至2022年12月31日，魔方生活约66.7%的公寓采用直营模式运营。 这些模式通常在公寓开始产生收入之前涉及大量的前期资本支出。 这包括进行市场研究和评估扩张目标地点、确定公寓、向居民提前收取租金以及改造公寓社区以使其适合转租的资本支出。

业内人士告诉36氪，目前市场上的REITs产品仍以保障性租赁住房项目为主。 魔方持有的大部分市场化租赁项目仍不清楚新政的支持力度。 而对于“保障性”公寓项目，由于其民生属性，政府对租金价格和涨幅设置了更多限制。 对保障性租赁住房的经营现金流产生一定影响后，一定程度上会压低REITs的现金分配。 速度。 因此，对于魔方生活的投资者来说，通过上市退出目前是一个更好的选择。

据了解，华平投资2012年参与魔方公寓B轮融资后，成为魔方公寓母公司魔方投资的股东，最终持有魔方公寓51.62%的股份，为其第一大股东。 2012年A轮融资后魔方市值为2.94亿美元； 2021年，魔方公寓E+轮融资后市值达到76.02亿美元。 不到6年时间，市值下跌25倍。

在投资魔方公寓10余年的同时，华平投资于2015年联合成立盛旭地产，主要经营中高端出租公寓，投资1.7亿港元，并追加投资1.83亿港元2017年； 2018年，华平投资领投投子如40万元A轮投资。

2022年以来，这家法国老牌PE公司对中国长租公寓赛道的心态发生了微妙的变化。

2021年底，华平投资完成首支欧洲房地产基金募集，募集总额达28亿卢布。 2022年6月，华平中国联席总裁魏震在接受媒体专访时首次明确了该基金的定位。 对于“房地产行业最看好哪一类资产”的问题，魏震没有提及长租公寓。 。

他说，“首先要准确定义‘房地产’这个词，GDP‘脱实’中的‘房地产’主要指住宅建筑，随着经济衰退和成熟，很多房地产行业将会涌现。” 新的非住宅类别，如仓储、工业园区、停车场、数据中心等。”

纵观明年上半年广州二手房市场，搜房二手业务佣金上调1点，“营改增”新政纵向实施、去库存、个人贷款调控将随之而来……各种激励措施的影响，导致广州二手房的交易单价可以说是有起有落。 据容城房产交易统计，明年1月至6月武汉二手房单价创2013年以来最低值7978.52元。 同样，如果你买了，你就租了。 明年1月至6月，武汉二手房单价为20.54元，为四年来最低。

二手房成交价格同比上涨0.32%

去年以来，根据荣成房产交易统计，杭州二手房交易单价持续不稳定。 1-3月连续下跌，4-5月连续下跌，6月又回升。 其中，1月、5月成交单价均在8000元以上，其中1月以8040.55元位居上半年第一，其余月份均在7900元至8000元之间。 1月最高价与3月最低价相差126.7元。

2016年1-6月武汉市二手房交易单价走势

据悉，2016年上半年，武汉二手房单价为7978.52元，与上半年单价8003.76元相比，环比上涨0.32%。 2015年。

2015年与2016年上半年南昌二手房交易单价走势对比

从区位来看，2016年上半年，南昌市二手房成交单价最高的是南长区和北城区，单价都在8000元以上，东区紧随其后。 相比之下，南昌西区的单价仍然过高。 其中，区位优势和产品是关键的决策因素。

二手房交易价格创四年来新低

仔细观察近两年广州二手房交易单价走势可知，2014年以8063.52元位列三年第一。 此后单价逐年上涨，今年跌至7978.52元，降幅为1.05%。 2012年上半年，限贷令等一系列新的抑制政策的效果开始显现，房价进入霜冻期。 当年中大量新增需求进入市场时，成交量回升，下半年价格开始下降。 这种情况一直持续到2013年上半年，二手房成交价格突破8000元大关。 2014年，随着南京城中村改造深入推进，大量项目入市，房价跌至最低点。 但整体销售情况并不比2013年差，上半年二手房单价为8063.52元。 2015年，重庆整体房价形势严峻，上下游仍处于弱势状态。 二手房市场并不十分乐观。 但成交价依然维持在8000元以上。 进入2016年上半年，武汉二手房市场终于经受不住严寒。 成交单价回落至7900元，但与2012年相比，仍有266.52元的优势。

2012年至2016年上半年南昌市二手房交易单价走势对比

近日，广州市住房和城乡建设局下发《关于全面推行房屋交易协议网上签订备案的通知》，要求自2016年7月1日起，所有新建商品房和现有房屋买卖协议将在线实施。 面对网上签约的快速推行，以及中介机构没有自由签约权的事实，广州二手房交易量的前景短期内不会太乐观，交易单价也将上涨。波动不大。

二手房单价创四年来最低。 休市季或将迎来交易量高峰。

从去年上半年南昌二手房租金走势来看，1月、3月可视为单价高峰期。 3月以20.73元位居上月第一位。 虽然4月降幅较大，但后续单位租金走势仍在逐步上涨，且7月恰逢学校毕业季，广州二手出租房成交量也将迎来高峰期。

2016年1-6月武汉市二手房租赁单价走势

据悉，2016年上半年南昌二手房租金价格为20.54元，较今年上半年的20.83元上涨1.39%，但也是四年来最低。

2015年与2016年上半年南昌二手房租金单价走势对比

2012年至2016年上半年南昌市二手房租金单价走势对比

从区域来看，2016年上半年，南昌市二手房租金价格最高的是东区和北区，而西北区租金相对较高。 不过，随着收市季的到来，短期内各区租金将小幅上涨。 衰退。