中新生态城 别墅 价格 “红五月”理性置业，“地铁+学区”护航生态城价值

3月第一周，除了五一假期成交量看淡外，北京房价并没有延续3月、4月的疯狂。 受3、4月份购房需求大规模爆发影响，8月初房价成交量和价格逐渐回归理性。

*数据来自新浪乐居

对于未来房价的走势，每个人都有自己的判断，但小编可以肯定地说，配套良好、发展前景好的地区还是会具有竞争优势的。 但未来，随着理性置业趋势的回归，优势只会越来越明显。 抢购潮中没有出手的那群客户此时会更适合买车，而在市场降温调整期会更容易买到好房。

编者提示：现阶段，如果选择买车自住或投资，“房子条件”就非常重要。 位置、设施、户型、物业等激励因素直接影响房子的保值和升值率。

从2016年4月滨海新区房价来看，天津以销售2,324套位居第一，其次是中新生态城（不含旅游区和中心渔村），销售1,817套。 今年下半年以来，新兴生态城依然表现不俗。 业内人士普遍认为，随着配套的不断落地，未来生态城板块住宅项目将持续低位运行。 目前在售的各大项目（如中美、亿利、红橡、双威等）基本上都是一房难求。 洋房存量稀缺，整体楼价仍有逐步上涨的空间。

经过多年的开发建设，中新生态城早已摆脱了水荒空城的形象，成为一座环保、节能、宜居的红色城市。 此外，近三年来，该行业的配套设施也取得了快速进展。 目前，教育资源确实是生态城片区最吸引人的卖点，但随着近期滨海新区贯穿南北的轨道交通大动脉Z4线的复工，出行和商务也将受到影响。未来生态城将变得更加便捷。 密切关注房地产市场的人可能都知道，轻轨沿线的房屋通常受市场波动的影响最小。 当城轨+学区结合起来，从生活便利性和投资增值的角度来看，无疑是明智的选择。 Z4沿线有新学区吗？ 明天小编就给大家简单盘点一下。

Z4线生态城站（规划）

周边中学：滨海小学、海乐达幼儿园等

热门新项目：世茂生态城

滨海外国语学校是上海国际粤语大学与中新广州生态城管委会合作办学的一所特色英语学校，是生态城第一所集集中办学、初中、高中于一体的民办高中。学校。 随着Z4线复工，世茂等小外、生态城站周边项目的增值潜力必将增加。

Z4号线汇丰溪站（规划）

周边中学：滨海小外三中等

热门新盘：中美青城、颐和红橡景区、颐水山庄

目前中美青城、颐和红橡景区正在排队的产品均为新建别墅。 逸水别墅是目前生态城中心区唯一的准别墅豪华项目（预计10月份交割）。 三个项目的产品尺寸有所差异，可供不同居住需求的家庭选择。

Z4号线 南开学校站（规划）

周边中学：南开学校滨海生态城中学、华夏未来艺术高中及幼儿园等。

热门新项目：Sunway Joy Garden

百年名校南开学校的金字招牌，以及以华夏未来为代表的精英教育，为生态城本已优良的教育资源增添了色彩。 2015年以来，这两所名校的活动吸引了大量以教育孙子为主要追求的客户，受到了投资者的青睐。 据悉，明年春天，南开学校滨海生态城中学和华夏未来艺术高中即将开学（华夏未来艺术高中将暂时使用原詹姆斯国际校区）。 生态城华夏未来艺术高中及幼儿园总部位于双威项目旁。 也计划于2017年竣工并投入使用。

Sunway Yue Sun Village是一个平房项目，毗邻两所名校。 该项目已于2015年下半年实现首批入住，近期正式推出118-173㎡大户型精装修平房产品。

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中建濮院最近相对淡出人们的视线。 作为中建一局的“陈系列”产品，属内部低端产品线。

要知道以前闹溪的中健辰源卖得很好。 Chen系列产品更具美式风格。 这些款式目前很受欢迎，销量普遍不错。

中建濮院自项目信息发布以来，争议颇大。 其中，胆子最大的地方就是双树区的低密度蓝筹股。 选择制作小户型产品会有一定的风险。

然而，纵观以往从奈溪臣花园到前卫沟濮院的项目，当市场觉得应该是大面积平层或者其他低密度产品时，中建却采取了不同的做法——不与豪宅竞争，不是纯粹的改进，但依然是做高端产品。 目标客群从回龙观西苑的高端精致转向朝阳的高素质年轻人，为刚需顾客提供最高级别的舒适度。

可以肯定的是，中建智慧国正在挖掘潜在需求，打造新赛道。

那么中建璞园项目的具体情况是怎样的呢？ 明天销售人员将为您详细分析：

01PART项目介绍

项目基本信息

项目地址：上海市朝阳区东卫路与机场高速路口南约700米

中国广州市朝阳区东纬路与机场高速路口南约700米建设普园

新项目名称：中建濮院开发商：中建智慧置地

产品规划：别墅面积：约61500平方米

建筑面积：约92,200㎡主体部分：建筑面积约74-125㎡

阳台进深：4-8层低密度豪华别墅

项目单价：7.98万/㎡ 项目单价：5.7-950万

建筑总数：28 户总户数：983 户

建筑宽度：最小19米，最大38米

深度：2.95-3.1米

购买率：两居室公寓约85%，三居室和四居室公寓约90%

容积率：1.5 绿地率：30%

车位比例：1:1.3 家装标准：精装交付

去年4月，中建智慧置地以40.4万元拿下朝阳前卫沟地块。 占地面积约6.15万平方米，容积率1.5，控制高度18米（部分24米），销售指导价7.98万元。 /㎡。 根据此前设计规划，中建濮院建筑规模约85,776平方米，规划建设28栋4-8层住宅楼，提供约983套。

中建濮院在精装修交付配置上也必须应对10万+的项目标准。 据官方资料显示，未来中建濮院也将是一个智慧社区，拥有同级别产品中少有的全屋豪华设备，包括美国旭格窗、大金空调、新风除霾、全屋净水等。净化、智能AI。 系统等。

更值得一提的是，中建濮院以故宫建筑理念打造了一流的花园社区。 它以山为园，以林为屏，以“山、水、林”三轴呈现自然之美。 据说，仅园林建设每平方米的造价就超过了最急需工程的三倍多。

从这个设计细节中，我们可以看出中建濮院对于产品细节的重视。 而且从项目目前的客户群来看，不仅仅局限于朝阳的客户群，包括东城、西城在内的很多内城采购力量都将目光投向了这里。

02部分

区域价值分析

该项目位于前卫沟蓝筹，紧邻东巴生态豪华区。 是周边蓝筹股首个低层豪宅项目。

目前，中央豪宅区和孙河豪宅区开发已相当成熟，新增供应已接近于零。 更多的机会转移到了千味购绩优股。 虽然近三年朝阳区新增供应相对集中，但主城区低密度别墅的稀缺性显而易见。 地块周边有九丈公馆、远洋LAVIE、财富城堡等数十亿豪宅。 经过多年的积累，建立了一种非常纯粹的别墅氛围。

这是继东巴之后又一低密度住宅蓝筹股。 还紧邻东巴豪宅区，共享整个蓝筹成熟优质的配套设施。

另一方面，项目紧邻成都国际互动新窗口，面向国贸CBD，享五道口CBD、中关村朝阳公园（北区、东区、望京区）、金站国际合作服务区，汇聚跨境金融文化贸易、科技产业等企业总部，这里酝酿着与世界对话的超强能量，享有无与伦比的收藏价值。

周边聚集企业81000余家，其中国内企业、上市企业、独角兽企业近2000家； 还有中科院科研院所、国家重点实验室、国家工程实验室、市级研发平台以及各类创客空间和孵化器近200个。

换句话说，如果想要平衡朝阳的通勤时间和生活质量，前尾沟蓝筹正在开辟3.0时代的东巴生态区。

回顾东巴豪宅区的演变，我们可以预见前卫沟的蓝筹未来。 作为上海首个先规划后开发的低密度别墅区，长盈别墅区定位为“世界城市样板低密度别墅区”，也是全市六区中最大的别墅区。 此时，接力棒已经传递到了附近的犍为购蓝筹股。

这就是中国建筑明智地拿下这两块地的原因：天时地利人和。 区域蓝筹股的价值更是没得说。 低价拿地，纯商品房方案不仅强化了地块本身的产品力，也有构建更好的产品核算逻辑的空间。 这些问题解决了，拿地就是水到渠成的事了。

03部分

曲线分析

从规划来看，中建濮院项目分为南北两区，共28栋建筑，容积率1.5，均为4-8层别墅，一栋总户数983户。

最大的优势在于房型。 濮院的房型确实很好。 北侧有大露台，有免费停车场。 房间利用率很高，听说在85%以上。

74㎡两房

面积74平方米，三居室，南北通透，呈方形和U型卧室设计，共有184间套房。

88㎡三房

三卧室88平方米，南北通透，方形，U型卧室设计，朝南宽度7.2米，双卫生间设计，共256间套房。

99㎡三房

99平方米，三间，为主楼。 房间整体呈方形，朝南三面宽9.8米，U型卧室设计，设有独立管家房，共有448间套房。

125㎡两房

125平米，四居室，全开放式布局，南北通透，南三面宽12米，餐客厨一体，U型卧室设计，共80间套房。

如果预算充足，羊绒兄弟特别推荐99、125房型，均布局明亮，综合利用率91%-92%。 从房屋布局和居住改善的角度来看，都是不错的选择！

04部分

周边设施

「交通套餐」

项目周边没有轻轨，但开车去机场高速、机场二线非常方便，去五道口、国贸也比较快。

“教育套餐”

未来规划：毗邻教育用地，引进9年一贯制名校（网传人大所属）

幼儿园：育才双语幼儿园、金盏中心幼儿园等

小学、初中、高中：上外双语中学、北京第八十一中实验中学康营中学、首钢大学朝阳金站中学等。

国际中学：日本国际中学、蒙特梭利国际中学、北京德威美国国际中学、北京明城国际中学等。

「商务套餐」

目前周边没有小商户，要依托通州的文宇广场、融和广场、五洲广场、中粮祥云小镇、沃尔玛山姆会员店等商户。

《生态配套设施》

该项目距温榆河直线距离约1.2公里。 附近有7大景点：礼宫体育风景区、天竺近郊风景区、孙河近郊风景区、蓝调天竺葵山庄、黑桥风景区、西湖花园、顺义千亩花海等，适合游览湖滨、森林氧气、公园和湿地。

05部分

周边项目对比分析

虽然中建濮院与周边项目比不上，别墅和平房本身也不在一个档次，但不得不说，虽然确实有一定的价值优势。

中建濮院和九丈豪宅仅一马路之隔。 目前九丈豪宅二手房挂牌价在10万左右。 东北约一公里处就是著名的远洋LAVIE。 目前该项目二手房挂牌价在12.6万左右。 相比之下，中建濮院7.98万元的销售指导价还是很有竞争力的，在区域内很容易产生价格支撑，未来其流动性也会增加。

此外，中建濮院还有一个显着优势，那就是该蓝筹股中首个低密度别墅住宅区。 容积率1.5的低密度社区在上海并不常见，尤其是搭配别墅地段和配套设施，同类产品基本都是千万元以上的高端改善项目。 这些以小阁楼为主的别墅很少见。

这在内卷度极高的朝阳区已经足够差异化，对于新生代购房者来说还是很有吸引力的。 预计开业后一定会受到欢迎。

我们看一下朝阳区近两年的新增供应。 平均容积率基本在2以上，需求量大的项目很难在容积率上占据优势。 然而，中建普园的容积率仅为1.5。

要知道，即便放大整个上海房地产市场，容积率1.5的纯商品住宅项目起拍门槛也往往在1500万以上。 如果把1.5的低容积率和城市六区的坐标同时聚集起来，起拍门槛只有500万元以上，这个缺口可能只有中建濮院来填补。

而购买这块土地的学生可能只想着纯粹的改善。 那里的轻轨、教育、商业基本处于紧缺状态，等待蓝筹股发展还需要很长时间。 学区可能是不利的。 如今，留下传奇的法律附属于全国人大，我们尽量不要去考虑这些鸡毛蒜皮的小事。

小蓝筹集团先规划，后发展。 中建濮院的优势在于，作为蓝筹股中首拍土地，具有价格低廉的优势，未来潮水通常会上涨。 而缺点是需要有足够的耐心等待蓝筹股成熟。