土地价格的实质 土地使用权转让和股权转让的法、税区别、联系及风险规避及案例

农地使用权出让、股权出让法律税务差异、关联、风险规避及案例

2019年，一名出售房地产公司股权的人被改判为非法出售耕地使用权罪的判决引起关注。 判决理由是“他以出售股权为名，非法出售、倒卖耕地使用权”。 许多财税专业人士对此感到担忧。 将农地使用权出售转为股权出售是典型的税务筹划解决方案。 明天，日本人正好搜到了关于上海翡翠国际社区房地产有限公司与国家税务总局、上海工业园区税务局、苏州工业园区管委会之间税务处理纠纷的行政判决书，做了一些研究。 那么，明天有时间再聊这个问题。

1.什么是农地使用权出让和股权出让？

（一）农用地使用权出让

根据《城镇国有农用地使用权转让出让暂行细则》（1990年5月19日国务院令第55号发布，根据《国务院关于修改《关于废止部分行政法规》（2020年11月29日）第十九条规定，农地使用权出让，是指农地使用者重新转让农地使用权的行为，包括转让、交换、赠与。

注意这里的“转”字。 根据上述规定，农地使用权取得的原始形式仅包括流转和划拨两种原始形式。 取得原有农用地使用权后，可以通过转售、转租等方式取得农用地使用权。 出售包括转让、交换、赠与三种形式。 结合细则第四十四条的规定，划拨的农用地使用权原则上不得出售、出租。 也就是说，农地使用权出让是指农地使用者通过转让方式取得农地使用权后，将农地使用权转让、赠与或者交换给他人。

(2) 股权出售

关于什么是股权出售？ 只有《公司法》第三章和第五章第二节分别规定了有限责任公司和股份有限公司股权出售的程序要求，但股权出售的定义并没有明确界定。

最高人民法院《关于审理买卖协议纠纷案件适用法律问题的解释》第三十二条规定，法律、行政法规对债权出售、股权出售等售电协议有规定的，依照其规定； 没有规定的，按照规定。 人民法院可以依照民法典第四百六十七条、第六百四十六条的规定，参照适用销售协议的有关规定。

因此，参照民法典第595条，股权出售可以定义为原股东将股权转让给受让方，受让方通过支付价款取得股东地位。 结合《公司法》第四条的规定，换言之，股权出售是指原股东将资产利润、参与重大决策、选择经理人等股东权利转让给受让方，受让方获得股东权益。通过付出代价获得权利。

2. 法律差异

(1)销售主体不同

农地使用权出让发生在农地使用权人和农地使用权受让人之间，即出让主体必须持有农地使用权。 股权出售发生在股东之间或原股东与新股东之间，即出售者必须是公司股东。

(2)销售对象不同

出售农用地使用权，出售的标的是农用地使用权。 股权出售行为，出售的对象是公司股权。

(3)销售条件不同

根据《城镇国有农用地使用权转让出售暂行细则》第三章规定，农地使用权出让有诸多限制。 例如，应当签订出售协议、按照规定办理转让登记等。根据《公司法》规定，出售股权需要征得其他股东同意，股权变更登记必须依法处理。

（四）登记部门不同

根据《不动产登记暂行细则》，出售农用地使用权必须到不动产登记机构办理登记。 根据《公司登记管理规定》，股权出售须向市场监督管理部门办理登记。

（五）征收的税种不同

根据《增值税暂行条例》、《契税法》、《印花税暂行条例》、《土地增值税暂行条例》、《企业所得税法》等税法税法规定，出让农用地使用权时，必须依法征收增值税和契税。 、印花税、土地增值税、企业所得税等。出售股权时，须依法缴纳绣花税、企业所得税等。

（六）适用法律不同

农地使用权出让受到《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《民法典》、《土地管理法实施细则》等一系列与农地使用权出让相关的法律法规的规范。土地管理法。 出售股权，适用《公司法》、《证券法》等规定。

3. 税收差异

（一）增值税

出售农用地使用权时，根据财税[2016]36号规定，应按出售无形资产——自然资源使用权（农用地使用权）征收增值税。

出售股权（上市公司股票）时，根据财税[2016]36号规定，应当作为金融产品出售。 按销售价格支付开仓价后的余额为销量，征收增值税； 免费出售的，按照销售价格计算。 财政部、国家税务总局公告2020年第40号规定，转让方应当以股票的买入价作为卖出价，按照“销售金融产品”计算缴纳增值税。 出售股权（非上市公司股票）时，不征收增值税，无需征收增值税。

(2) 农地增值税及其他税费

根据《土地增值税暂行细则》第二条规定，出售国有农用地使用权、地上建筑物及附着物取得收入的单位和个人，为农地增值税纳税人； 根据《契税法》第一条第一条规定，在中华人民共和国境内转让农用地、房屋所有权时，承担税费的单位和个人为纳税人。 因此，农地使用权出让时，需要征收农地增值税，农地受让人也需要征收税款； 股权出售时，免征农地增值税和契税。

（三）刺绣税

根据《印花税暂行细则》第二条规定，财产转让文件需缴纳绣花税。 无论是农地使用权出让还是股权出让签订的协议，都是产权转让数据，都需要缴纳绣花税。

（四）企业所得税

根据企业所得税法第六条规定，出售财产取得的收入，必须计入企业收入和费用，依法征收企业所得税。 因此，无论是农地使用权出让收入还是股权出让收入，都必须依法征收企业所得税。

四、税收和处罚的区别及其联系带来的法律风险

从上述分析来看，除公司持有的耕地使用权价值影响股权出售交易价格外，两者之间应不存在任何关系。 但可能正是因为农地使用权价值与股权出售交易价格以及上述税费的差异，导致实践中存在大量规划为股权的农地使用权出售交易。销售交易。 这就产生了两个风险：1、被税务机关认定为大量出售农地使用权，并附加农地增值税（很奇怪，没有发现要求征税的情况）和价值- 需缴纳附加税金及附加。 2、被司法机关认定犯非法出卖农用地使用权罪，改判。 上述风险可以通过以下文件和案例看出：

（一）国家税务总局的相关批准

1、《国家税务总局关于以股权出售名义出售房地产征收农地增值税的批复》（桂税函[2000]687号）

2、《国家税务总局关于农地增值税新政有关问题的批复》（桂税函[2009]387号）

3、《国家税务总局关于北京国安恒盛出让农地使用权征收农地增值税的批复》（地税函[2011]415号）

纵观上述三项国家税务总局批文，至少可以得出以下三点推论： 1、以出让股权名义出让农地使用权，涉及农地增值税； 2、均为咨询国家税务总局后得出的推断； 3、转让所有权 土地公司100%股权视为实质性出售农地使用权。

（二）相关民事判决

以出售股权名义竞买公司耕地被法院认定为民事犯罪的案件不少，如安庆市象山区人民法院审理的邓某某非法出让耕地使用权案等。粤[(2014)初字第00002号]浙江省温州市人民法院审理的朱某、吴某非法出卖、倒卖农用地使用权案[(2014)金宜行初字第2867号] 】，浙江省武义县人民法院审理卢某、周某非法出让、倒卖农用地使用权案[(2015)金盘行初字第138号]，浙江温州市乐区人民法院我省审理单、于某违法出卖、倒卖农用地使用权案[(2015)韶粤行初字第24号]等。

阅读上述民事裁定书后发现，在邓某某非法出让耕地使用权罪中，邓某某取得该块土地的目的是盗窃并变卖牟利。 被盗时，该地块未开发农用地出让金未足额缴纳； 朱某某、吴某犯非法出让、倒卖耕地使用权罪案中，被盗、出卖的是一块未开发的工业用地； 在吕某、周某犯非法出让、倒卖耕地使用权罪一案中，被告人与新昌市上城区建设管理委员会草签的农用地出让合同中载明该农用地为工业用地。 未取得农用地使用权证、未投资农用地而出售农用地的。 ; 单、余犯非法出让、倒卖农地使用权案中，涉案土地于2010年11月23日以1260亿元拍卖，土地花费22亿元。 平，于2011年2月22日正式出售。经查询发现，上述出售物品均为持有农地使用权公司100%股权。

从上述案件可以得出这样的推论：出售土地控股公司100%股权而不进行开发或大量投入开发的行为涉嫌犯罪。

（三）民事判决与新税收政策的区别

1、国税总局批复，房地产范围更广

从《土地增值税暂行细则》第二条的规定来看，国有农用地使用权、地上建筑物及其附着物统称为房地产。 因此，国家税务总局核准的以股权出售方式出售房地产的范围，比以股权出售名义购买公司耕地民事裁定书中指出的农地使用权范围更广。 。

2、经国家税务总局批准，不要求房地产不得实质性开发。

由于国家税务总局并不关心该公司以股权出售名义竞买耕地是否涉嫌违反土地管理法等法律法规，因此批复中并未明确实际出售的房产是否已进入进入实质性发展或已经发展。 然而，在民事裁决中，被认定为民事犯罪的领域都没有得到发展或没有得到实质性发展。

五、刑法、税法处理和刑事审判的区别

需要注意的是，虽然民法和税法存在上述风险（联系），但在司法实践中，刑事判决却有着另一种判断逻辑。

（一）相关刑事判决

1.（2014）民二中字第264号刑事裁定

最高人民法院在裁定中强调，由于出售股权与出售农地使用权是完全不同的行为，因此，出售股权时，标的公司不存在出售国有农田使用权的应税行为权益，且目标公司无需缴纳营业税和农地增值税。 双方在履行协议期间逃税的，应向税务部门报告，有关部门将予以取缔。

2、（2016）最高法第222号刑事裁定书

最高人民法院在裁定书中强调，本院已注意到，《公司股权出售协议》具有以股权出售名义竞买公司耕地的性质，周英奇承担了签署、履行的责任。本协议。 另一份民事判决书【（2015）迎兴二终字第00219号民事判决书】认定构成非法出卖农用地使用权罪。 但本院认为，无论是否构成民事犯罪，协议的效力并不一定失效。

（二）民法、税法处理与刑事判决精神的区别

从上述刑事裁定中，至少可以看出，最高人民法院在刑事裁定中认为：1、出售股权时，目标公司无需缴纳营业税和耕地增值税，因为目标公司没有国有农田的使用权。 应税销售行为。 2、即使买方的行为被认定为民事犯罪，也并不一定推断以股权出售名义购买公司耕地的协议无效。

最高人民法院与国家税务总局在相关审批中的观点存在较大差异。 即国家税务总局认为以出让股权名义出售农地使用权需要征收农地增值税，但最高人民法院认为不需要征收农地增值税增值税。 当地增值税。 此外，最高人民法院认定，虽然存在以股权出售名义竞购该公司耕地的情况，但并不影响协议的效力。 也就是说，最高人民法院认定，以股权出让名义竞买公司耕地，不构成合同法第五十二条规定的“以合法方式隐瞒违法目的”的合同无效。

六、思考总结及风险规避建议

（一）关于思考

对于上述国家税务总局的审批及相关民事裁定，外界存在诸多讨论甚至批评。 我不同意对此类案件按照实际出售农地使用权进行征税和刑事处罚。 但一旦有人问出问题的本质是什么，你就很难从根本上批评对方，因为如果对方不界定所谓内容的边界，内容的范围就可以是无限的，允许自由发展。 我想说的是，税法和暴行法是一个社会法制文明的重要标志！ 当你以为自己已经割掉表象看到本质的时候，你的思维很可能已经跨越了严格的罪刑法和税法。 ，超越严格的法律逻辑推演，贸然推断本质。 结果太可怕了！

(2) 关于概要

通过以上分析，可以总结出以下三个要点： 1、当前新税收政策更加偏向于公民思维。 2.民事审判更注重方法正义。 3、以股权出售名义出售农用地，存在征收农用地增值税、另判刑罚的风险。

（三）关于建议

综合以上案例、审批规定及分析，我个人认为可以从以下四个方面规避法律风险：

1、对于尚未开发或未大量投入开发的农用地，出售土地控股公司100%股权存在很大的法律风险。 因此，如果必须出售，最好先注资扩股，等农田真正开发出来后，原股东退出。

2.不得利用刑事判决的理由来质疑民事判决，以期达到无罪判决的效果。 根据我收集的案例，目前还没有成功的案例。

3、做好农地开发资金和前景规划，防止难以开发或实质性开发资金时“断供”。 如果不行，我们可以选择引入战略投资者，或者将农地归还给国家。

4、注意新民政政策与新税收政策的区别。 虽然是已经进入实质开发阶段的农用地，但出售土地控股公司100%股权并不构成民事犯罪。 也可能被税务机关视为实质性出售，需要缴纳农地增值税。

期货代码：600596 股票简称：新安 股票代码：2015-018

山西新安化工集团有限公司

关于受让子公司远通硅业其他股东股权的公告

公司监事会及全体监事保证本公告内容不存在任何虚假记载或者误导性陈述。

或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性、完整性承担一定的连带责任。

重要内容提醒：

●交易简要内容：公司拟收购无锡禾欣实业公司（以下简称“杭州禾欣”）资产

持有山西松阳元通硅业有限公司（以下简称“元通硅业”）2296.8万股，拟

自然人吴其寿受让股权198万股。

●本次交易不构成重大资产重组。

●本次交易不构成关联交易。

●本次交易的实施不存在重大法律障碍。

一、交易概况

（一）交易基本情况

远通硅业为本公司控股子公司，现有注册资本1万元，公司持有7505.2

万股，占股权75.052%； 上海和信持有2296.8万股，占股权22.968%； 吴起

寿持有198万股，占股份1.98%。

根据公司发展战略，公司拟竞购上海禾欣、吴先生持有的圆通硅业22.968%股权

持有其首1.98%的股权。 截至2014年12月31日，元通硅业经审计的财务报表

总产值20,422.97亿元，折合每股净资产2.042元； 2015年1月至3月，净资产增加580万元。

元，折合每股净资产0.058元； 每股派息0.15元，确定出售价格

每股不超过1.95元。

上海和信持有2296.8万股，转让价格不超过4478.8亿元； 吴其寿手握198

万股，转让价格不超过386.20亿元。

本次股权出售完成后，公司持有元通硅业100%股权，元通硅业成为公司的控股股东。

全资子公司。

（二）会议回顾情况

杭州新安化工集团股份有限公司第八届监事会第九次会议于2015年4月22日召开

会议在杭州省池州市江滨西路新安大厦三楼1号我公司三楼会议室召开。经审议，表决通过

结果为，9票全部通过关于转让远通硅业其他股东股权的议案。

根据《上海期货交易所股票上市规则》、《公司章程》等相关规定，本次交割

股票期权无需提交公司股东大会审议。

2、交易各方介绍

（一）交易对方简介

1、转让方名称：北京和信实业有限公司

企业性质：有限责任公司

注册地址：广东省广州市滨江区秋观路金盛工业区

法定代表人：余秀娟

注册资本：1800亿元

主营业务：批发、零售； 电子产品、机电产品、设备、建筑材料、化工原料、设计、

安装等

2、转让人姓名：吴其寿（自然人）

（二）交易标的基本情况

1、公司名称：山东松阳源通硅业有限公司

2、公司性质：有限责任公司

3、注册地址：广东省松阳工业园区园一路15号

4、注册资本：人民币10000元

5、股权结构：公司持股75.052%，上海和信持股22.968%，吴其寿持股1.98%。

6、主营业务：工业硅、金属硅粉系列产品、金属材料加工、制造、销售等。

3、交易标的定价及公平、合理、智能分析

截至2014年12月末，松阳圆通经审计净资产为20,422.97元； 全年

营业收入134,035.85亿元，净利润973.60亿元。

本次转让指的是远通硅业2014年12月31日经审计的财务报表，相当于每股净资产。

2.042元； 加上2015年1月至3月新增每股净资产0.058元； 每股派息0.15元

价格设定为不超过1.95元/股，即总价格不超过4865亿元

无锡和信持有的2,296.8万股、吴其寿持有的198万股被转让。

四、拟交易协议或合同的主要内容及履行安排

1. 协议主题：

股权出售方：北京和信实业公司

吴其寿

股权受让方：山东新安化工集团有限公司

2、交易价格：受让单价总金额不超过4865亿元。其中：受让无锡和信实业公司股权

价格不超过4478.8亿元； 吴其寿股权转让金额不超过386.20亿元。

3、交货或转运时间安排：

本合同生效后10个工作日内，受让方应向卖方支付销售价款的20%，余款

工商变更登记完成后10个工作日内支付销售价款的80%。

4、生效时间：本合同自双方签字之日起生效。

5、本次资产竞购的其他安排

（一）本次资产招标不涉及人员安置、土地租赁等。

（2）本次交易不构成关联交易，交易完成后不形成关联关系。

（三）本次交易不构成重大资产重组。

六、本次股权收购的目的及对公司的影响

（1）本次竞购山东松阳远通硅业有限公司15%股权符合公司发展战略。

（2）股权出售完成后，公司持有远通硅业100%的股权。本次交易不会导致上市。

公司合并报表范围发生变更。 公司不存在对外担保、委托理财的情况。

七、备查文件

1、浙江新安化工集团股份有限公司第八届监事会第九次会议决议

特别公告。

杭州新安化工集团股份有限公司监事会

2015 年 4 月 24 日