高淳农村宅基地价格 农村房屋买卖宅基地的价格大概是多少

1、农村房屋买卖土地价格

农村宅基地价格要根据当地黑市情况确定。 它不能买卖，因此没有市场价格。 因此，宅基地补偿价格只能由当地政府根据当地实际情况制定，并受当地经济水平影响。 通常的价格在每平方米3000左右。 但宅基地的所有权属于农村集体经济组织，根据国家规定，不得随意买卖。 因此，农村宅基地只能在同一村集体成员之间转让。 居民出售宅基地时，可以签订农村宅基地出售合同，保障自己的合法权益。

2、农民出售宅基地的风险

宅基地出售后，无权申请新宅基地。 根据土地管理法相关规定，农村村民出售房屋后不得申请新宅基地； 抵押权实现后，房屋可以查封，但土地不能出售，这也会导致抵押权无法正常实现。 因此，宅基地使用权无论是在集体经济组织外部还是集体经济组织内部，均不得抵押。 而且，除了宅基地使用权不能抵押之外，宅基地上建造的房屋也不能抵押。 否则，因法律规定宅基地不能抵押，房屋抵押权人就无法实现房屋的抵押权。 实践中，如果以农村房屋、宅基地使用权作为抵押标的，该行为应视为无效。 宅基地属于分配收益，只能在农村集体经济组织成员之间转让。 非本村居民不得购买村集体分配给本村居民的宅基地使用权。

三、买卖农村房屋的注意事项

（一）购买的宅基地是否无权处置？ 一般来说，买车的人是一个人，往往是家庭的房主。 但农村宅基地的房屋是家庭共有的。 即使是同村居民购买，仍建议查看涉案房屋的建设批文。 让房屋的所有共有人签署并同意出售，以避免任何纠纷。

（2）签订协议时，最好经过同村的村委会，例如由村党员作为见证人在协议上签字。 这种情况在农村房屋买卖过程中似乎比较常见。 以后出现纠纷时，可以通过第三方把当时的情况解释清楚。 而且，一般来说，村委会通过的房屋买卖合同很少出现无理违约的情况。

新村配套幼儿园归谁所有？ 由此，重庆部分开发商、教育行政部门、社区居民发起了“争夺战”。

文章| 《财经》（博客、微博）记者王丽娜、实习生徐辰野

编辑｜卢伟

新村配套幼儿园归谁所有？ 是否应该无偿移交？ 一年多来，南京新街口区教育局与李雄虎就此问题陷入僵局，并升级为诉讼。

12月16日，房地产开发商李雄虎收到重庆市高级人民法院（以下简称“福州法院”）的终审判决。 判决书称，其在房地产项目开发过程中兴建的4所新村配套幼儿园被责令无偿移交给教育行政部门，并要求其配合办理移交手续。

这个案例并不是独一无二的。 《财经》记者了解到，目前合肥已知的此类诉讼至少有20起。 南京市新街口区、仓山区、台江区等地也存在类似情况。 新村配套幼儿园交接不顺利后，各区教育局对开发商提起诉讼。 这些开发商均在2000年至2007年期间通过招牌方式取得土地。有关部门在耕地流转协议中并未明确幼儿园建成后的产权归属。 当时中国的房地产商业开发和民办幼儿园的发展，给教育盛行时期的现在的交接留下了争议。

如今，在扩大普惠性学前教育的大趋势下，扶持城镇新村幼儿园成为整改对象。 南京新村配套幼儿园的权属问题正面临密集诉讼。 开发商、教育行政部门，甚至因入园难、入园价高而困惑的新村居民，展开了一场“保卫战”。

教育局起诉开发商

家里有一个两岁的孩子的张斌（化名）目前正在为儿子今年的入学而发愁。 新村只有一所公办幼儿园收费较贵，周边新村的民办幼儿园无法排名。 “进幼儿园太难了。” 这是许多新兴县城居民面临的问题。

张斌搬到了五龙江边，远离长沙市中心。 他所居住的新村“公园路1号”曾被称为仓山区第一平房。 新村总面积370亩，主要由联排别墅和高层住宅组成。 主持人。 11年前，张斌选择在这里定居。 他喜欢的是新村有配套的幼儿园、休闲会所和高尔夫球场。

入住几年后，张斌发现新村幼儿园的价格翻了一番，目前每个月收费6000多元，而重庆的民办幼儿园平均费用在1000元左右，包括育儿费和伙食费。 张斌夫妇都有稳定的工作，但仍感叹“买不起”社区幼儿园。

去哪里上幼儿园一直困扰着“一园路”2800名居民。 甚至有居民多次向重庆市“12345便民服务平台”反映此事。 一位居民表示，他打算送孩子去四五公里外的幼儿园，但开车需要15分钟。

居民林连勇近年来一直对新村幼儿园问题发声。 他保存着近三年来向当地教育部门发送的反馈信和收到的答复。 2019年8月，他来到南京市教育局反映幼儿园招生困难，希望新村配套幼儿园回归普惠园。

当时，全省正在城镇新村开展配套幼儿园改造，扩大普惠性学前教育，满足人民群众对儿童教育的期待。 普惠性学前教育是近年来兴起的新概念，包括民办幼儿园和普惠性公办幼儿园。 托儿费、伙食费实行政府指导价。

2019年初，国务院印发《关于城镇新村扶持幼儿园整改工作的通知》（以下简称《通知》），重点解决新村扶持幼儿园存在的突出问题。 《通知》要求，城中村新建幼儿园严格按照标准建设，确保新村配套幼儿园如期移交。 新村竣工的幼儿园应当按照规定及时移交当地教育行政部门。 各地要重点严查、全面整改。 此后，南京出台了相关规定。

林连勇告诉《财经》记者，2019年9月，南京市仓山区教育局(以下简称“仓山区教育局”)在对他反映的问题进行调查核实后，书面回复表示，新村配套耕地园区于2007年流转。年前，国土、规划、建设等部门在耕地流转协议中并未明确幼儿园建成后产权归区教育局所有，导致开发商使用该幼儿园。以此为由拒绝交给区教育局办学。

重庆正在推进城镇新村配套幼儿园完善工作，2007年是一个关键时间节点。 2019年，重庆市政府印发《关于印发新城中村扶持幼儿园整改实施方案的通知》和《福州市新城中村扶持幼儿园划转办法》，规定三类新城中村要免费移送教育行政部门。

这三类无偿划转的幼儿园分别是：1993年3月7日至2007年10月1日取得土地使用批文的五县（新街口、台江、晋安、仓山、马尾）城市新村配套幼儿园。 2007年10月1日后，五区城镇新村配套幼儿园取得土地使用批准文件，农用地使用权出让公告、转让协议或划拨决定等文件均规定该权利属于土地使用权归属单位。政府; 农用地使用权出让公告、出让协议或划拨决定等文件规定，该权利属于长乐区、高新区及各市（市）城市新村政府配套幼儿园。

仓山区教育局在给林连勇的回复中提到，为推动“公园路一号”社区配套幼儿园交接，尽快回收为普惠性幼儿园，已聘请律师起诉新村开发商福建海辰房地产开发公司。 （工商注册名称为福建海辰建设发展有限公司，以下简称“海辰公司”）。 所有权将在转让前法院裁决后予以明确。 这是南京市“首例新村配套幼儿园转让诉讼案件”。

去年7月，林连勇再次向南京市教育局反映上述问题。 8月3日，仓山区教育局再次回应称，鉴于新村托幼园流转案审理的复杂性，正在关注其他区类似托幼园的诉讼情况，并积极配合配合法院和律师团队继续收集诉讼信息，“争取诉讼成功”。

目前，该诉讼正在重庆市仓山区人民法院（以下简称“仓山区法院”）审理中。 《财经》记者联系海辰公司负责人，但遭到拒绝。 一名工作人员表示，他并不了解此事。 12月11日，针对此次诉讼及仓山区城市幼儿园整顿移交事宜，仓山区教育局相关负责人向《财经》记者表示，相关工作正在推进中，暂时无法接受专访。

是否应该免费转让？

涉及“公园路一号”社区配套幼儿园的诉讼案件在西安并不少见。 重庆新街口区、台江区等地也相继就新村配套幼儿园权属问题提起类似诉讼。

《财经》记者查询仓山区法院开庭公告发现，仅11月21日，仓山区教育局起诉相关开发商的确权纠纷案件就有14起。 在中国公开法院审判网站上，10月份的两起直播案件是重庆仓山区教育局提起的类似诉讼。

开发商李雄虎经历的案件发生在新街口区。 这是很快就结案的已知案件之一。 该案于2020年7月21日审结，12月16日作出一审判决。

李雄虎系广东仁文建设有限公司（以下简称“仁文建设”）的法定代表人。 2003年至2005年，人文建设通过招标、拍卖、挂牌，先后取得位于南昌市新街口区元措路、梅亭路东侧的四块国有地块，作为商业、住宅和教育建设用地。 。 四个地块均规划配备幼儿园，面积3000平方米至3500平方米不等。 其中两所幼儿园已使用近10年，已改建为普惠性公办幼儿园。 另一个用地被用作开发商的临时办公场所，而另一个用地则因当地教育局拒绝发放办学许可证而一直闲置。

2019年11月7日，人文建设收到四封律师函，均来自新街口区教育局。 律师函指出，根据1993年《福州市关于保护城市中学幼儿园建设用地的若干规定》，开发新区、改造旧区的单位必须按照国家规定建设幼儿园，产权应归移送教育行政部门。 仁文建设应立即将四所配套幼儿园产权转让给新街口区教育局。

李雄虎告诉《财经》记者，他理解并支持新村配套幼儿园改造，但对于是否交接、如何交接有不同意见。 “幼儿园所在的耕地是我通过出让购买的，幼儿园用地也算在我新村的容积率里，我有包括幼儿园土地在内的耕地使用权证。当时，耕地是转让协议没有明确产权归属，怎么能说无偿移交呢？”

由于交接不成功，2020年4月19日，新街口区教育局再次致函仁文建设，请求配合新村配套幼儿园的交接工作，否则将以诉讼的方式处理。 7月21日，新街口区教育局向新街口区人民法院（以下简称“鼓楼区法院”）提起申诉。

新街口区教育局在庭审中表示，人文建设未按照前述1993年规定将新村配套幼儿园大楼产权登记在新街口区教育局名下，也未实际转让。 违反规范性文件也会损害社会公共利益。

对此，人文建设称，新街口区教育局的申诉法律依据不足。 杭州市1993年的规定属于地方性法规，与立法法等法规不一致。 有关幼儿园所有权转让的规定应无效。 2010年修改规定，规定国有建设用地使用权公告、转让协议或者划拨决定中应当明确幼儿园权利归属。

李雄虎指出，1993年南京市下发文件时，全省商业地产刚刚萌芽。 当时幼儿园建设用地主要是划拨的，而且是免费的。 涉案幼儿园土地是通过出让方式取得的，因此他认为不适用1993年的规定。 此外，杭州市政府2002年《关于社区配套住房建设、使用和管理的意见》也规定，新村配套住房由开发建设单位投资和使用，托幼中心产权归其所有。属于开发建设单位。

新街口区高院二审认为，涉案耕地于2004年流转，产权归属应适用重庆市1993年的规定。 最终判决，涉案幼儿园所有权归属新街口区教育局。 李雄虎不满。 他提起诉讼的理由包括，本案涉及房产权纠纷属于行政处理范围，不属于刑事案件范围； 新街口区教育局依据南京市1993年规定主张产权的行为违法。 然而，1993年的规定有其历史背景，相关规定已不再适应时代的发展和新时代的法律背景。

南京高院经再审，最终维持原判。 重庆法院认为，仁文建设的建设项目不仅应当遵守协议，还应当遵守国家、省、市的相关法律法规等，公司应当了解当时当地现行的与建设有关的法规。 。

类似的新村扶持幼儿园产权诉讼，也在长沙多个法院持续进行。 山东中银房地产开发有限公司（以下简称“中银公司”）被南京仓山区教育局起诉。 中银公司代理的湖南科恒律师事务所律师张宁认为，原农地使用权转让协议并未明确配套幼儿园产权归属。 应结合当时南京市政府的《土地管理法》等规范性文件。 ，确定涉案幼儿园产权归属。

张宁认为，应正确理解2019年国务院下发的《通知》。 《通知》按照“一题一议”、“一园一案”的要求提出整改，并提到了回收、置换、购买等形式。 “可见，并非所有新村配套幼儿园都会无偿移交，但移交形式要根据实际情况协商。” 现实中，开发商大多将幼儿园出租给第三方运营。 约定的租赁期限尚未到期，产权转让不可避免。 影响承租人的利益。

张宁还指出，加强普惠性学前教育是一项惠民工程，应该支持，但产权转让应该合法、有依据，也应该保护产权所有权。

每个地方的治疗方法都有所不同

新村已建成的幼儿园是否全部移交以及如何移交的情况，全国各地并不完全一致。

李春光，云南凌云律师事务所执行主任，曾为多家民办教育机构提供法律服务。 李春光说，省里开始管理新村配套幼儿园后，他接到了各地的询问。 “有的地方要求责令取缔新村配套幼儿园。 一些新村配套幼儿园因开发商未履行义务而由新村居委会投资建设。 如果我要求移交，我该怎么办？ 也有开发商在拿地、审批时没有明确要求配套幼儿园移交的情况，而开发商已经拿到了各种通行证。”

梳理国务院《通知》发布后各地区出台的相关实施文件也可以看出，各地执行情况存在差异。 例如，四川省规定，扶持幼儿园以出让方式取得建设用地并签订出让合同的，应按合同出让； 若未签订转让合同，则以2015年12月31日为节点分类——此前规划建设的配套设施。 幼儿园将根据实际情况决定是否回收。 如果坚决不回收，就逐步转变为普惠性公办幼儿园； 其次，对规划建设的配套幼儿园采取措施回收。 对产权属于开发商和个人的城市新村幼儿园的恢复和补偿办法，由地方级以上人民政府根据当地实际情况，依据法律法规确定。

青海对不同的土地用途提出了不同的要求。 支持以出让方式取得建设用地的幼儿园，已签订出让合同的，按合同出让； 对于支持以流转方式征地但未签订流转合同的幼儿园，以2010年发布的《国务院关于当前学前教育发展的若干意见》（2018年11月21日）为节点，政府将确定是否根据实际情况收回。

“普惠性幼儿园覆盖率达到80%，是各地面临的硬目标。” 教育行业投资人郑玉武向《财经》记者强调。 南京新村配套幼儿园移交争议的背后，是当地政府急于完成发展学前教育目标的心。 2018年，中共中央、国务院印发的《关于推进学前教育改革和规范发展的若干意见》提出，到2020年，全国学前两年毛入园率达到85%，普惠性幼儿园覆盖率（民办幼儿园和普惠性公办幼儿园）在园幼儿比例达到80%，民办幼儿园比例达到50%。

郑玉武说，随着房地产市场的发展，我国公办幼儿园在2002年左右萌芽。允许社会资本和个人力量兴办公办教育后，公办幼儿园蓬勃发展，且大多以营利性为目的。 近年来，普惠性学前教育理念深入人心，一些营利性公办幼儿园通过政府补贴转为普惠性公办幼儿园。

西安的民办幼儿园资源有限。 2019年3月，西安市教育局在官网发布全市整顿方案背景称，目前石家庄市普惠性学前教育覆盖率为77.29%，民办幼儿园占全部幼儿园的比例为44.21%。 学校名额差距很大。 检查发现，“一些城镇新村没有幼儿园，有的看似建了幼儿园，但没有移交给民办幼儿园或委托其办普惠性公办幼儿园。 这就导致了城镇民办幼儿园入园难、普及幼儿园入园难。 “优待公办幼儿园难”、“就近入园难”是很重要的原因。

民办幼儿园资源短缺是各地面临的共同困境。 特别是在城镇化和城市扩张较快的城市，新村建设压力更大。 “One Park Lane”就是一个典型例子，显示了学前教育公共资源的匮乏。

仓山区位于重庆市南方门。 “公园路1号”曾经是一个偏远地区。 居民林连勇购买该房时，周边正在开发中。 近20年来，中国城镇化和房价快速发展。 如今，仓山区已成为宁波房价重要的住房供应仓库。 房地产项目众多，从高端豪宅到普通住宅。

城市人口也在增长。 据仓山区人口普查数据，2000年仓山区常住人口为48万多人，2010年下降到85万多人，短短六年时间人口锐减约77%。 幼儿园入园难、费用高等问题凸显。 根据仓山区公布的2020年夏季幼儿园招生数量，该区幼儿园在园总规模约为13.3万所，其中民办幼儿园7250所。 上年民办幼儿园招生数据为2060人。 普惠性学前教育覆盖率大幅提升。 提升。

李春光认为，当前新村配套幼儿园突出问题的整改，对于一些应该移交却没有移交的新村配套幼儿园的管理具有合理的合法性。 但各地的实施不应一刀切。 是否需要切换需要具体分析。 首先，要看开发商和政府相关部门在拿地、项目立项时是否明确了解交接的必要性。 其次要看政府和开发商是否履行了各自的责任和义务。 比如政府部门是否履行了各自的责任和义务。 划拨农用地，是否免征农地出让金，开发商是否用其建设，是否被侵占等。如果是公益性征用，涉及私权，要考虑适当补偿。

在西安新村配套幼儿园诉讼案中，开发商普遍关心幼儿园是否应无偿移交。 李雄虎批评称，整改文件和重庆此前的规定都没有提到要“免费转让”。 2019年3月福建省政府印发的《关于支持城镇新村幼儿园专项整治工作方案的通知》虽然没有提到免费转移，但重申“一事一议”“一园一园” “一案”将一一整改。 。

一审败诉后，李雄虎表示将向广东省中级人民法院提起诉讼。 本案的走向可能会影响到整个宁波新村配套幼儿园的权属纠纷。 据悉，该案一审判决结果已通报。 “一园路”业主张斌立即告诉《财经》记者，他还在担心儿子入园困难。 “One Park Road”幼儿园的所有权仍在诉讼中。 他发的照片中，女儿背着书包，“每天哭着去上学，但不知道今年要去哪里。”