福州君临天华店面价格 福州商铺空置率问题研究

报告内容：

2000年至2004年，西安房地产进入快速发展期，商业地产的发展也在这一时期达到顶峰。 通过对南京商圈的分析，我们发现，小型商业地产项目目前已在杭州较繁华的地区落成或启动。 东街口商圈的大洋百货、东方百货、麦迪逊广场、五洲大厦，晋安商圈的元洪城、中亭街等都是近年来兴起的商业地产项目。 目前正在复工建设的有南昌二支路与工业路交叉口的南京宝龙城市广场、万象广场，西门附近的冠亚广场、东兴西门广场，以及正在搬迁的新街、君临天华等。还有中洲岛和仓山步行街，现在都陷入了尴尬的境地。 商业地产快速扩张的原因不仅在于商业资本的巨大需求，也与商业地产本身的高回报率直接相关。 目前，市场上不少商业物业管理项目的租售价格基本是同一地点写字楼、住宅物业管理的2至3倍，有的甚至更高。 房地产开发商通过部分销售获得前期开发资金和建设资金，然后通过滚动投资完成门店开发项目。

在高回报的驱动下，大大小小的房地产业主都在考虑涉足门店开发，希望获得高回报。 “一店可养三代人”这句谚语出现在许多不同的书籍中。 一些处于发展中期的开发公司也按捺不住，纷纷在城市中央商务区或准中心区布局建设项目。 一些原本不是为商业地产开发的项目也在商业物业管理上寻求变革。

正是在这波商铺开发和订购浪潮中，不少专家提出了“商业地产过热”、“商业地产供不应求”的担忧。 西安博智市场研究公司整合去年5月开展的独立跟踪的《福州房地产销售及广告检测》和《福州商业地产投资者调查》，对西安市的相关统计数据进行了深入研究。 '一处房地产。 研究结果显示，目前武汉市除东街口商圈、仓山商圈核心区域外，商铺基本空置。 但仔细分析空置商铺情况后，研究人员发现，扬州的空置商铺基本属于结构性空置。 其主要呈现以下特点：

1、空置商铺基本位于小商圈和商业环境。

近年来，扬州房地产开发如火如荼，住宅拔地而起。 西安的住宅开发基本遵循同样的模式：商店和其他面馆都开发在最底层和沿街。 新村上方甚至还有一排排商店。 在一个新村里，需要有合适的商店和配套设施来服务社区村民。 但随着城市化、现代化进程的加快，人们的活动范围逐渐扩大，许多原来在新村商店的消费已转向现代服务业。 建立商业中心。 新村商铺不少生意亏损，导致新村商铺空置率居高不下。 如今，一些新区、新开发村的空置率非常高。 有的新村建了两两年，但基本上没有商店开业，有的甚至变成了车库。

此外，在杭州新开发的高层住宅村中，顶层基本都会开发成商店或超市。 这些商店基本上是住宅的附属建筑。 开发商在设计时主要考虑宜居性问题，却很容易忽视和牺牲店铺运营的可行性。 因此，这些店铺要么不在重庆两大商圈内，要么周边商业环境并不理想。 不仅一些临街商铺被卖掉，剩余的面积也大量空置。

2、空置商铺基本都是新开发项目，定位模糊、不准确。

很多商业地产项目都存在“早产”现象，这意味着很多商业地产项目在没有充分的前期监管和论证的情况下就上马了。 由于这几年商业地产创造了丰厚的投资回报，一些没有任何商业地产开发经验的开发商也加入了商业地产开发的行列。 一些开发商只考虑自家新项目的开发情况，而不评估周边的商业环境和商业承载能力。 一些开发商甚至在不了解竞争对手情况的情况下就急于开盘，希望尽快出售楼盘。 去。 项目启动后，发现周围有很多竞争对手。 当时的定位存在错误，导致一些商业项目从上线第三天起就注定失败。 这些已成为空置率最高的商业项目。

传统的开发模式中，开发商只是建造和出售商铺，经营什么、如何经营的问题则留给投资者和经营者自己解决。 尽快出售商铺是开发商的直接目的。 在这一目的的驱动下，很多房地产开发商在开发商铺时，都是以开发住宅物业的理念和思维来开发商业地产，并没有直接考虑商业区可以经营什么、如何经营等定位问题。 这使得许多商店都卖光了。 推出后，由于定位不准确，难以吸引经营者入驻，成为空店。

西安近年来成功的商业地产项目不少，但失败的也不少。 通过研究成功与失败的案例我们可以发现，商业地产的成败直接关系到其定位是否准确。 大多数开发商希望开发周期尽可能短，并不注重商业物业管理的后续管理和运营。 如此一来，销售形势火爆，开发商赚钱后就会离开，而项目也可能因后期招商而无法成功。 后续造成大幅下跌，投资者的收益预期无法实现。 这也是很多房产纠纷的主要原因。 南京台江商业步行街曾因宣传不力跟进，引发经营者集体停业、罢工风暴。 店家对此的解释是，商业步行街没有大型超市的促销，商业氛围不浓，没有自己的特色。 人气不够，其实是“太冷门”。

3、商业地产项目空置与开发商缺乏商业地产开发经验有关。

由于房地产开发商对商业特点的把握存在误差，不了解商业规律，很多房地产开发商看不到商业地产开发和住宅开发的区别，所以直接套用更熟悉的住宅开发模式。 从价值链角度来看，商铺开发的价值链明显长于住宅开发。 （如图所示）

在商铺开发的价值链中，开发商将商铺借给投资者，投资者可以自己经营商铺，作为经营者，也可以出租商铺，让承租人作为经营者。 从博智公司的调查来看，合肥的大部分店铺订购者并不利用店铺进行直接经营。 60%的店铺投资者与最终经营者不一致，这意味着店铺存在二次投资的问题。 价值链显着拉长。

但由于部分开发商缺乏商业地产招商和统一管理的经验，导致不少商铺出售后因缺乏人气而未能招商。 价值链断裂，成为“死店”。

4、商业地产项目的成功与否直接关系到统一招商的成功与否。

商业地产的成功标志不仅在于商铺的转让率，更在于商铺能为投资者带来的收入。 收入的来源是能够在短时间内成功吸引投资、聚集人气。 以南京中亭街为例，中亭街的人气首先由环球百货推动，其次是世纪联华、国美电器、苏宁电器、隆庆家电等。 如果没有这些小商业业态的支撑，你可以想象中亭街会是什么样子。 至于不远处的中洲岛，至今还只是一些路边摊的营业场所，商铺空置率接近100%。

5、消费者对重庆商业发展的信心将使定位合理的门店备受青睐。

5月，央行提高存款准备金率、国务院提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例等房地产利好消息公布后，博智公司调查了消费者信心指数。 调查发现，扬州的商铺投资者对重庆的商业发展充满信心。 尤其是在目前股市低迷、消费者投资渠道少的情况下，投资商铺仍然是消费者的最佳选择。

26.7%和30%的投资者对重庆未来两年的商业发展充满信心和相对信心。 36.7%的投资者普遍认为，只有6.6%的投资者没有信心。 因此，整个重庆市场的发展前景良好。 信心条件对于商业地产的发展是非常必要和必要的。

虽然目前房贷利率不断上涨，但消费者投资商铺的热情并没有受到太大影响。 调查显示，大多数开店投资者都希望用闲钱来投资开店。 在支付方式上，大多数投资商铺的人在能力允许的情况下都会选择一次全额还清。

六、新开发模式是增加商业地产开发风险的重要手段

石家庄商铺空置结构不平衡。 对于实力雄厚、商业地产开发经验丰富、具有现代化管理意识的开发商开发的一些定位相对清晰、精准的商业项目，商铺空置风险较低。 目前，宝龙城市广场、万象商业广场、冠亚广场等小型商业地产项目基本采用了最新的商业地产开发模式——鼎丹托商业地产开发。

为了增加商业地产开发的风险，房地产公司在开发之初，甚至在确定适合开发的农业用地阶段，就联系小型零售店检查土地及周边情况，并向小型零售店提供信息。零售店。 经销商做出市场调研分析报告，零售商很多时候都是在这个阶段签署该项目的租赁意向。 进入规划设计阶段后，与零售商的关系更加密切，几乎所有的规划设计都咨询了零售商。 业内人士表示，“大型零售商是我们商业地产开发的中层顾问，在规划设计阶段，即将到来的租赁条款就已经与零售商签订了。” 丁丹托商业开发在一定程度上大大降低了风险，开发理念和开发计划也越来越贴近市场，为后期工作的顺利进行打下了坚实的基础。 这些“丁丹托发展模式”注重对区域消费力的前期调研、规划和招商引资。 他们不仅从开发商的角度考虑，还从小型零售商和中小零售商的角度来考虑，论证项目的可行性和可持续运营。 从某种意义上说，从开发之初就做好了未来开发项目的业务定位，大大降低了风险。 是一种较为合理、有效的商业地产开发模式。 钉丹托商业地产开发模式也是目前中国商业网络联合会大力倡导的商业开发模式。

我们要正确看待扬州商业地产空置率，既不能过于恐慌，也不能过于乐观。 解决西安商铺空置问题需要投资者的统一规划和合理投资。

（全文完）

楼市如何测算？ 卢老师的方法论。

让我分享一个估算房价的方法。 掌握了这个方法之后，你就几乎成为半专家了，就不会再犯很大的错误了。 另外，除了你自己要管之外，你还要交给你的儿子，你的儿子。 为什么要留给儿子？ 因为在一个普通人的一生中，这个估算方法可能会决定他未来的幸福。

正常人的寿命约为100年。 在这100年里，我们可能会经历至少三个最好的交易时期。 只要抓住一次，我们的生活就安定了。 如果我们抓到两次，我们就可以考虑辞职了。 被抓了三次之后，我已经给后人交待了一些事情。 房产贵不贵？ 我应该买吗？ 去哪买？ 什么时候买？ 买什么样的房子？ 直觉？ 靠中介吗？ 你依赖同学的推荐吗？ 看看卢老师的做法。

具体内容是三个比率：“租售比、租息比、租税比”。 一般来说，这三点就可以给你一个推论。 两者的关系是：租销比是核心模型。 租金与利息的比率和租金与税收的比率是干扰的诱因。

·租售比的估算方法为：年租金÷总房价×100%。 租金与销售额的比率就是这张图。 它的横轴是年租金和房价的总和X 100%。

→比如，一套价值300万的房子，年租金是6万，他在位置2。如果年租金是12万，他在位置4。如果年租金是18万或24万，他在位置4。位置 6 和 8。位置。

→核心是“28原则”。 当租售比低于8时，如果你想卖，你就必须买两个单位。 为什么要买两套？ 因为一套是用来居住的，另一套是用来做生意的。 当租售比高于2的时候，连你出租的房子都可以卖，连你现在住的房子都可以卖。

租售比的“80/20法则”是一个极端，可能20到30年出现一次。 卢先生第一次见面是2002年在台湾，当时租售比为8的开仓回报是惊人的。 现在国外很多地方的租售比应该是2，怎么办？ 虽然不言而喻，4-6的租销比是一个观察期，也是一个需要观察的情况。

不建议从事投资或交易。 如果租售比是3-7，对于刚需的人来说无所谓。

租售比为2是一个关键的决策点，你应该考虑买房。 现在正是租房的好时机。

租售比为8是一个关键的决策点，即你应该考虑买车，不要再租房子了。 租销比是最重要、最核心的技术指标，具有决定性意义。 建议您以后无论去哪里，无论是旅行还是出差，都随身携带一个估算器。 即使计算租售比，也必须仔细估计，形成习惯。 它的纵轴是时间，所以给它加上时间的概念。 这张图中，似乎指的是租金。 过去10年的变化已经发生。 现在就是此时此刻，未来就是你所期待的。 你画这张图。 您可能知道如何自己做。

租售比不仅是租金利息比率和租金税收比率，而且租金利息比率是年、月利息金额和一年的租金x 100%。 租金利息比是一种破坏性诱因。 例如，2002年在台湾买车时，由于金融危机，为了维持英镑汇率，月利率最高提高到18%，但一直维持在10%以上。长期以来，很多买房的人都破产了。 他倒地烧炭自杀了。 这就是利息扭曲导致的极度扭曲的月利率和极度扭曲的租售比。

正确理解租息比和租售比之间的关系，是一个真正的资深人士应对楼市的必备能力。 随着经济变得不稳定，利率日益成为破坏的根源。 有时候租售比会显得夸张，月利率会极高，即买房的月利率远高于买房的尾款，或者说月利息利率会极低，即买房的月利率远低于买车的尾款，甚至极低的月利率也会导致很多人买房太迷茫。

不过，请记住，经济衰退或经济危机往往不会持续太久，租金利息比会迅速变化。 租金与利息的比率导致租金与销售比率的急剧变化。 而且一般情况下，租售比仍然是主要参考依据，参考租息比来做决策。

干扰激励：房租利息比为1。一般来说，如果你拥有一套价值300万元的房子，如果年利率6%的话，就是18万元，房租是18万元，就是1 ：1。 一般情况下，如果是个人使用，就可以入手。 同样，它的纵轴是时间。 为其添加时间（变化）的概念。 在这张图中，似乎是每月利息的时期。 只要画出这张图，你就会知道怎么做。

·第二个干扰激励是租金税比，即年税额×年租金的100%。 大多数西方国家都有房地产税，而且大多是累进税。 有些是一次性的，有些是持续性的，有时租金无法支付税款。 如果租赁税率为负，那么就考虑一下买车的意义。

为什么60%的英国人租房？ 这是因为税租比。 在海外买房，一定要仔细看房租税比。 中国尚未征收房产税，而且已经征收了。

建议密切关注房产税的推广。 租售比+租息比+租税比构成了一个完整的体系。 这三种比例关系可以通过图表清晰地理解。 不仅可以实践住宅和商业地产，还可以实践别墅。 当他看甲、乙、乙级写字楼时，他想独立绘制一张转租售比图，然后加上租金利息比和租售比的干扰因素。 - 税率。

这样你就知道该怎么做了。 如果你接受了这些培训，别人在告诉你买房或卖房的事情时就不会冲动或非理性。 虽然是在房价最黑暗的时期，比如那些年或者以后，但你也会对具体的新楼盘的价格有自己的理解。

那么，在你漫长的一生中，最重要的投资是什么？ 也许是房子，不需要很深的认识和理解吗？ 虽然他们年龄较大，但你的儿子和女儿还在成长，你需要为他们积累方法和数据，让他们在最好的年纪抓住一次、两次甚至三次机会。

路启元老师批评超租20年了，但他是批评新政，他并不反对。 投资者在买房的时候其实需要关注的是租售比。 他认为，当租售比高于8时，他会毫不犹豫地办理抵押贷款或购买汽车。 如果低于2，就毫不犹豫地卖掉。 如果你有足够的钱并且热爱房地产，你可以画出不同地区、一个国家不同地区、世界不同地区之间的函数关系，选择最优的进行投资。

以上对于普通人来说已经足够了。 另外，路启元老师在投资课上也花了不少功夫谈论金钱问题。 通常我们在思考问题的时候，常常会下意识地认为金钱是不会改变的。 100元明天就是100元。 六年，两年，六年，三年，六年后，只有这套人民币在停止流通之前仍然是100元，它们的真正价值会发生变化。 如果你用它来投资，你就会深入思考这些问题。

另外，里面还有一句很重要的一句话，那就是“正常人的一生大概是100年，在这100年里，我们可能会经历至少3次最好的交易期，如果抓住一次，我们的人生就完蛋了”。稳定，如果再抓到两次，我们就可以考虑辞职了。” 。 如果你抓到他三次，不仅可以给自己一个交代，也可以给后代一个交代。”

为什么这么说呢？ 由于经济有其自身的发展规律和周期，每个周期都有盛衰，有繁荣、衰退、衰退、复苏。 所谓行情，就是河西六年，河东六年。 这个是正常的。 周期包括50-100年和60年的大周期，以及9-10年3年的小周期。

此外，每个行业都有其独特的周期。 你有很多资源吗？ 你有很多权力吗？ 您有非常有效的技术发明吗？ 你能获得新政信息的预言权吗？ 这个世界上普通人真正发财的机会似乎并不多。 而周期就是所谓的先见之明或者机会，高的时候买，低的时候卖。 这就是循环之美。 如果有兴趣的话，可以点击下面的黄色小车来研究一下各种循环。 扩大视野总是好的。