公寓内的车位价格表 济南一小区停车管理费每月达70元，车库承包方：管理成本提高

1月4日上午，齐鲁日报、齐鲁壹点记者来到位于礼县成国赛道的中信新村新天地新村。 可以看到，新村地下停车场有东、西两个出入口。 东入口雨棚已整修完毕，可正常使用，西入口雨棚因年久失修，暂时封闭。

随后，记者来到东入口值班室，遇到了两位前来收取车位管理费的车主。 两位车主均表示，每月70元的管理费确实很低。 “去年他们说修车棚，你不说，每个月就收70块钱。去年他们也没说任何理由，每月还是收70块钱，我们绝对不修。”理解。”

根据值班室工作人员提供的电话号码，记者联系上了地下车库承包商的一位负责人。 据该负责人介绍，不仅是车棚的维护，水费、员工工资等费用也在增加。 他们在承包车库时已经开始亏损，所以不得不提高每月的车位管理费。

“去年产生管理费的主要目的确实是为了修理雨篷，总共花费了5万多元的人工和材料费，而且只修理了北面的入口。再加上每年的强降雨， “雨棚很重，而且雨篷由于使用，工期长，管道排水量小，大雨时，车库里的水只能用水泵抽出去。” 负责人表示，他们承包的车库是商业用途，水费比较高。 全年都难以维持收支平衡。

至于每月70元的车位管理费是否符合政府规定的收费标准，承包商负责人表示，他们只是根据经营情况制定价格，并没有按照国家相关规定执行。

市发展和改革局：

如果车库的产权在开发商手里

开发商有权与第三方签订合同并定价

新村地下车库承包后，承包商是否有权随意设定车位管理费？ 带着这个疑问，1月5日下午，齐鲁日报、齐鲁壹点记者联系了历区发改局。

一位工作人员告诉记者，如果车位产权在居民手中，车库由新村物业直接管理，收费标准必须是每月35元，可以浮动10%，这最高限额为38.5元。 而且，如果产权在开发商手中，开发商有权向第三方承包并定价。

此前，韩先生告诉记者，她购买车位后并没有车位产权证，车库承包商也表示不知道车位产权。 对此，市发改局工作人员表示，如果居民仍觉得车库管理员收费不合理，可以向市场监督管理部门投诉。

周边道路已满，新村车库却空无一人。 日前，成都市温江区绿城城园新村一期因停车费定价远高于周边同地区而引发关注。

新村因停车位收费引发的纠纷并不少见。 据红星新闻记者专访，由于目前新建住宅村停车服务费实行“市场调节价”，全省多地出现了与定价调整相关的纠纷和矛盾。 在上海，又新村调价前后月租价格相差达5倍。

市场调节价的背后，一方面，开发商作为车位产权人拥有自主定价权； 另一方面，停车位作为新村住宅的配套设施，具有支撑民生的特殊性。 价格应该如何确定、如何调整？ 如何平衡住户和开发商的权益？

重庆英基律师事务所中间合伙人、副院长陈峰峰律师表示：市场调节价是指车位业主自主设定、通过市场竞争产生的价格。 停车位、车库是新村居民集中居住的辅助设施，是新村的配套设施。 “市场调节价格并不意味着价格可以强到居民只能被动接受。”

泰坤律师事务所创始合伙人、中国新政科学研究会特邀研究员朱杰平律师也表示，停车位早已是现代城市居民日常生活中不可缺少的，因此也具有民生属性。 事实上，车位价格现在已经不是政府定价项目，但车位定价绝不能忽视民生属性。

在成都市温江区绿城城园新村一期，居民们把车停在新村外。

1.

情况

通行费市场调整价格，纠纷多次出现

2021年4月，成都市锦江区财富中心新村调整停车收费标准。 其中，停车费年费标准调整为居民800元/月、居民1200元/月。 原来停车费每月只要230元。 从230元到1200元近五倍的涨幅，让不少新村居民和居民抱怨难以承受。

无独有偶，位于北京高新区交子街33号的中国华商金融中心也于2019年9月调整了停车收费，引发争议。 按照调价标准，中心地下四层停车位价差翻倍，每月停车费超过2000元。 居民抱怨，这远远超出了周边新村约400元的月均价。

据悉，2020年11月，大邑区富商三里华城的房东也因过路费太贵等激励措施，导致房东“维权”。 顺庆区西河街道江南一品新村的居民近日向多家物管部门投诉，新村停车费过低。

多位受访者告诉红星新闻记者，面对新村停车位涨价，往往难以“维权”。 “通常相关部门的回复中也会提到，住宅停车位的价格是市场调节价，开发商是业主，可以调整价格，政府部门不能直接干预。”

“一般只能组织协调，但很多时候调解效果不好，费时费力，很难解决根本问题。” 一位接受采访的居民说道。

上海高新区交子街33号的中国华商金融中心也曾于2019年9月调整停车收费，引发争议。

2.

诉讼

一些居民正在起诉开发商。 停车费是否有相关协议非常重要。

红星新闻记者发现，类似的车位定价纠纷和冲突在全省不少地方并不少见。 有居民直接将开发商和物业告上法庭。

据媒体报道的诉讼案显示，杜先生于2016年购买了上海富丽居3号楼一套房产，并与物业管理公司签订了初步物业管理服务合同和《临时管理协议》。 。 根据《前期物业管理服务合同》第五条规定，机动车地下停车位停车费为300元/月； 地上火车停车位停车费为200元/月。 但后来，物业管理没有与房东协商，直接将停车费降低至每月650元至750元。

法院认为：新村住宅提供的车库、停车位具有特殊性，属于新村住宅的附属设施。 开发商不得单方面任意提高新建住宅村停车位的收费标准。 其调整收费标准的行为必须考虑新村居民的基本需求。 必须遵循一定的协商程序，并征求家庭代表的意见。 开发商、物业未经新村居民同意，单方面降低地下停车位月租价格。 这在程序上侵犯了福利居新村居民的知情权，也违反了此前关于物业管理服务管理的约定。 这显然是不合适的。 。

2019年6月25日，法院判决哈密新村地铁票价标准恢复为每月每车300元。

不过，在红星新闻记者询问的更多相关案例中，尤其是在没有相关协议、住宅新村停车位收费按市场调节价的情况下，开发商作为业主的权力微乎其微。来调整价格。 在法院的支持下，居民的诉讼很少。

据中国裁判文书网公布的一则案件显示，2019年4月1日，广州某新村141名居民就减免通行费问题向法院起诉新村开发商和物业管理公司。 居民认为，买房时就公布停车费为每晚10元，而销售人员在卖房时口头承诺停车费，实际上已经执行了好几年了。 因此，停车收费告示牌上公布的停车费价格是《商品房买卖协议》的一部分。

但后来开发商单方面降低价格，并将三天通行费调整为25元，应视为私自改变协议内容的行为。 同时，由于住宅新村地下停车位是居民停车的主要方式，而开发商对新村停车位的占用远超新村停车位的50%，因此，新村停车位独占、垄断的客观局面。 因此，开发商对地下停车场具有显着的市场支配地位，实施异常高额停车收费违反了《中华人民共和国反垄断法》的规定。 因此，停车费应调整回原价。

不过，法官最终驳回了房东的诉讼。 法官认为，《商品房销售协议》是否规定通行费价格、开发商降低通行费价格是否侵犯居民权益、垄断通行费价格等问题，没有事实和法律依据。 同时，开发商对涉案车位享有专有产权，并有盈利和处置权。 开发商有权自主设定涉及停车位的租金。

成都市温江区绿城城园一期新村地下车库空无一人。

3.

尴尬的

“市场调节价”背后，没有数字量化标准

什么是“市场调整价格”？

主要依据国家发展和改革委员会2014年12月17日发布的《关于放开部分服务价格的意见》（发改价[2014]2755号）。 《住宅新村停车服务》规定：“物业服务公司或者停车服务公司接受业主委托，按照停车服务协议，向居民或者住宅用户提供停车位、设施和停车秩序管理服务。新村庄。成本。”

成都市发改委也发布相关通知，明确自2015年2月1日起，放开新建住宅村停车服务，新建住宅村停车服务收费实行市场调节价。

同时，按照《四川省价格目录（2021年版）》定价目录：具有自然垄断经营、公益性特征的机动车停车服务收费标准，由市、县人民政府授权制定。政府，但住宅新村的停车服务除外。 放开《四川省价格目录（2021年版）》以外的商品和服务价格，不得私自降低定价项目、扩大定价范围、越权定价。

总之，新建住宅村机动车和非机动车停车收费实行市场调节价，不属于政府定价目录范围。 不需要物价部门批准，只需报相关部门即可。

但新住宅村停车费定价的“市场调节价”尚无准确的量化标准。 与限价房不同，二手房有参考价，这在实际执行过程中引起了不少争议。

上海出台《关于进一步规范住宅新村机动车停车服务收费的指导意见》

4.

精炼

明确定价方式 上海出台《指导意见》

值得一提的是，2019年，上海出台了《关于进一步规范住宅新村机动车停车服务收费的指导意见》（征求意见稿）。 红星新闻记者从成都市住建局官网获悉，《指导意见》于2019年5月23日发布。其中，停车收费定价和停车收费价格两个核心问题都涉及调整。

关于停车费定价，《指导意见》提出，住宅新村停车（库）位转租价格实行市场调节价。 开发建设单位在制定和调整价格时，需要综合确定新住宅村区位、商品房项目定位、规划停车位配比以及市场供需状况等。

关于停车费价格调整：住宅新村确需调整停车费价格的，开发建设单位或受托人应合理确定涨价幅度，并采取适当措施，防止矛盾激化。 价格同比降幅高于或等于CPI（居民消费价格指数）月度降幅的，开发建设单位或者受托人应当在新村显着位置或者通过提前30天通过居民QQ群或微信群告知居民； 同比降幅低于月度CPI降幅的，开发建设单位或托管人应当与业主委员会或业主代表协商调价方案。

《指导意见》除了明确车位转租费降价幅度和调整方案外，还明确当户代表与开发建设单位协商沟通难以达成协议时，有关各方可以书面向当地人民调解委员会申请调解，或者向当地有关部门申请行政调解仍不能达成协议的，可以向人民法院或者仲裁机构提起诉讼或者仲裁。

询问

住宅停车收费如何确定、如何调整？

答：市场调节价格并不意味着从头开始抬高物价，民生属性不容忽视。

开发商作为业主，有定价权，但停车位是新村居民的重要配套设施，居民的使用权也必须得到保障。 那么，如何解决“市场定价”与保障民生保障之间的矛盾呢？

重庆英基律师事务所中间合伙人、副院长陈峰峰律师表示：市场调节价是指车位业主自主设定、通过市场竞争产生的价格。 停车位、车库是新村居民集中居住的辅助设施，是新村的配套设施。 “市场调节价格并不意味着价格可以强到居民只能被动接受。”

陈峰峰表示，一方面，车位业主确实拥有停车费自主定价权，但另一方面，这种定价也不是单边的。 除了受到市场竞争的阻碍外，还要保证定价与当地周边建筑价格及其他配套价格一致。 是一致的，停车位是新村住宅的附属设施，因此也必须保证居民的知情咨询程序。

泰坤律师事务所创始合伙人、中国新政科学研究会特约研究员朱杰平律师也表示，开发商根据《民法典》中物权法的解释以及民法自治和《民法通则》调整车位价格。意志自由精神贯穿于整个刑法。 而我们必须看到，停车位早已成为现代城市居民日常生活中不可缺少的一部分，因此也具有民生属性。 事实上，停车位价格已不再是政府定价项目。 但停车位定价绝不能忽视民生。 属性。

B.居民享有公平交易权，“任意降价”涉嫌违反反垄断法

陈峰峰认为，虽然开发商享有车位产权，有自行定价的权力，但如果自有车位价格低于市场价，加价标准随意且混乱，则规则“市场调节价”不能作为正当理由。 。

首先，顽固降价涉嫌违反合同法第五十四条规定。 开发商与业主降价后签订的车位租赁协议不公平。 居民可以按照民法典的相关规定要求车位转租人变更租赁协议。 ; 其次，如果开发商提供的车位具有市场支配地位，滥用这种降价行为也可能涉嫌违反反垄断法。 居民可以尝试向反垄断执法机构投诉或直接向高等法院提起刑事诉讼。 。

同时，自有车位随意降价也涉嫌违反《消费者权益保护法》。 “消费者有权知道车位降价情况。居民买房、租车位时，有权知道新村的停车位。这有利于居民估算停车位。”在新村里。” 大概的通行费。”

其次，消费者享有公平交易的权利。 在物业管理消费中，居民实际上处于不公平的地位。 停车位属于开发商。 停车服务协议到期后，开发商直接加价，然后委托物业管理公司执行。 居民往往只能使用新村的停车位。 在里面停车时，你别无选择，只能被动接受不公平的价格。 如果涉嫌违反消费者权益保护法，居民可以向消费者协会、市场监管部门等投诉，也可以直接向人民法院提起侵犯消费者权益的刑事诉讼。

朱杰平还表示，考虑到对于一个固定的新村来说，整个车位市场是相对封闭的，即买家只有一个，卖家数量也相对固定。 而且，卖家只能向开发商或物业管理公司建造仓库，商店只能向新村居民出售。 因此，对于车位市场交易，必须考虑反垄断法的因素。

C.调整应“市场调节”与“行政干预”相结合

“开发商对车位拥有专属产权，并有收益权和处置权”，并不意味着业主可以随意调整车位价格。 朱杰平表示，近年来停车位定价及调整纠纷频发。 这些新出现的社会问题，应通过市场自律和行政干预相结合的方式加以调节。 “放松市场定价并不意味着买家可以提高实际价格。 ，囤积。”

朱杰平建议，国家主管部门应制定相关制度或对相关新政策及时进行调整。 “也许我们可以再次回归政府指导价。 同时，相关的法律法规也必须完善，比如房屋销售协议。 配套车位费、物业费如何缴纳，递减如何调整，应该有明确的规定，以便购房者提前做出选择，防止后续发生冲突。”

在立法层面，朱杰平认为，停车位的开发成本应该计入购房成本。 新村停车位的所有权属于全体居民，自然不会出现个人出售或随意调价的情况。

陈峰峰认为，由于停车位、车库是新村居民聚居的辅助设施，属于配套设施，其性质决定了新村停车服务市场竞争不充分，供需市场地位不对等。 完全依靠市场价格机制是不现实的，因此调整居民与开发商或业主之间的不公平关系，需要依靠行政部门或其他主体的制衡。 其中，业主委员会的成立和运作是一种较为便捷的方法。 为了保证居民的谈判地位，业主委员会可以代表全体居民与开发商或业主协商价格，双方根据停车需求、运营成本等计算停车费。

同时，他还建议尽快制定《物权法》，规范车位降价、物业服务行为等。

案件：

上海出台住宅停车收费细则，价格调整需按5个程序进行

新村停车费价格如何调整？ 红星新闻记者发现，2021年，上海市发展和改革委员会在官网发布了《广州市住宅停车场机动车停车服务收费协商谈判规则（试行）》的通知，为居民和居民提供了程序。停车场经营者协商价格。 规格。

上海的通知强调，对于出售的住宅物业，建设单位和停车场经营者应当在签订的合同中明确规定停车收费的依据、成本情况、停车收费标准、计费方式、收费标准有效期和有效期。商品房买卖协议。 付款完成后的调价方式等，并在销售现场显着位置主动公告并做出书面承诺。

对于已售住宅，需要制定或提高住宅停车场收费标准的，经营者与业主应当按照申请、公示、协商、协商一致、不同意五个程序进行协商。 如果协商日期超过150天仍未达成协议，您可以申请调解。 不按规定协商或私自调整价格的，可向有关部门投诉。

程序一：经营者调整价格，应向街道办事处提出书面请求

程序2：书面报告应在显眼处公布至少30天

程序三：居民代表参与谈判，可委托第三方机构进行评估。

程序4：达成共识，结果公示至少30天

程序5：如果协商超过150天未能达成协议，可以申请调解。

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王鹤编辑

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