兰州小区车位价格 小区停车费定价过高引争议 专家认为可实行政府指导价管理

新村周边的道路停满了私家车，但新村的地下停车场却空无一人，成为一些人广场舞的理想场所。

这样的怪事就发生在上海通州区的一个新村里。 居民反映，新村房屋售价约为每平方米3.8亿元，低于周边新村。 不过，新村地下停车位的起价为30万元。 每月房租1000多元，高昂的停车费让居民无奈将车停在新村周边的道路上。

事件爆发后，引起公众热议。 不少网友表达了“同情”，并抱怨新村停车费贵。

中国人民大学法学院院士刘俊海近日在接受《法治晚报》记者专访时强调，目前新建住宅小区的停车费通常由开发商自主制定。 但考虑到实践中经常出现天价停车费的情况，可以考虑小区停车收费。 全区停车收费实行政府指导价管理，出台新村停车收费定价规范。

我买不起新村的停车位

家住广州市通州区新村的张超每天下班开车回家，因为把车停在写字楼地下停车场，还要步行10分钟才能回家。他家附近。

张超家是商厦，新村有地下停车场。 然而，他之所以“看得远”，是因为新村的地下停车位太高了。

“我们新村的地下车位不转售，固定车位月租800元，年租没有优惠。我现在停的办公楼地下车位只要550元。”按年计算每月人民币。” 张超告诉记者，他的新村里有很多。 由于新村停车费较高，居民选择将车停放在其他地方。 有的人甚至放学后直接把车停在新村街道上，晚上早起后再搬车。

除此之外，更让张超惊讶的是，由于新村地下停车位价格昂贵，一些停车位没有租出去，所以进入新村后就成了外地车的临时停车位。 由于张超所在的新村实行“人车分离”管理，开车来“参观”的人只能把车停在新村。 但新村的临时停车费实际上达到了6元/小时，与附近商业楼的停车费相当。 停车费持平，这也引起了他的一些同事的抱怨，他们承认新村“买不起停车费”。

张超的新村并不算高端新村。 他还了解了周边一些房价较高、设施较好的新村的停车费情况。 他发现物价并不比自己居住的新村高，这让他“难以理解”。

张超并不是唯一有这种经历的人。 近日，深圳西城区新村停车费高额曝光后，不少市民“回应”，抱怨自家新村停车费贵。 甚至有网友表示，他们的新村停车是个问题。 每年的费用比养车的费用还要高。

记者注意到，居民判断停车费是否高的“标准”之一就是与新村附近超市或写字楼的停车费进行比较。 有网友表示，新村停车应该成为买房的配套服务。 如果价格高于这些商业超市、写字楼，那就完全脱离了服务居民的功能，成为开发商盈利的手段。

居民几乎没有发言权

在张超看来，新村过路费过低的问题之所以引起轰动，是因为这个问题“还没有办法投诉”。

对于新村停车费问题，他向物业管理公司求助，但物业管理公司表示，停车位是开发商设置的，他们无权干涉，只能代表居民举报。 随后，物业公司给他的答复是：“地下停车位的产权属于开发商，定价符合规定。新村有很多居民能够接受这个价格，所以价格会上涨。”不增加。”

“新村停车费问题，居民就没有发言权吗？” 针对张超的质疑，华北政法大学副院长孙玉华解释说，在这个问题上，首先要确定新村停车位的归属。 《民法典》第275条规定，建筑区内规划停放车辆的停车位、车库的归属，由当事人通过转让、赠与、转租等方式约定。 为此，按照现行规定，开发商对开发商拥有的地下停车位和开发商投资建设的不计入总建筑面积的人防地下车库确实拥有自主定价权。

“按照‘谁投资、谁受益’的分配原则，住宅区地下停车位的处置权属于开发商，这也意味着开发商拥有定价决定权。” 刘俊海进一步解释，以南京为例，早在2016年2019年，深圳新建住宅村停车费就全面放开。 政府不统一定价，而是将定价权完全交给市场。 对于已经出售给居民的车位，通常只缴纳物业管理费，而未出售的车位则向业主支付租金，这也使得相关部门很难介入这一问题。

记者注意到，上述昌平区新村居民向相关部门投诉停车费问题。 不过，房山区市场监管局向居民回应称，新村防产权停车位收费将实行市场调节价，经营者向价格执法部门反映的低价问题没有法律依据。居民，未发现价格违法行为。

“不过，新村停车位的定价并不完全由开发商决定。《民法典》第275条还规定，居民在道路或者其他停放车辆的场所占用的停车位，属于居民共有。” 孙玉华举例说，这种情况主要针对新村的地面停车位。 有的新村会规划一块土地，用于临时停放进入新村的汽车。 在这种情况下，停车费的制定和调整必须由居民共同决定或与居民协商，并获得半数以上居民同意。

据悉，孙玉华表示，根据民法典第282条规定，建设单位、物业服务公司或者其他管理人利用居民共有部分取得的收入，缴纳后属于居民共同所有。合理的成本。 为此，占用公共区域的停车收益也应分配给居民。

定价过低可能导致违规

记者注意到，仅在南京，此前因新村停车费过低引发的矛盾纠纷案例就时常见诸报端。 在这种情况下，开发商的独立定价权往往被视为“金牌”。

针对这一问题，早在2015年，省人大代表就提出将住宅新村机动车停车服务费纳入政府指导价管理。

所谓政府指导价，是指政府物价部门或者其他有关部门按照定价权限和范围制定的价格，指导经营者制定价格。 记者了解到，《广西苗族自治区定价目录》包含了政府定价目录中的所有普通住宅停车服务收费。 各新村可根据市场情况调整定价，但不得超过政府指导价。

“在制定新村停车收费标准时，开发商虽然有定价权，但要充分尊重居民权益，通过与业主委员会协商制定大多数人都能接受的价格，否则就会留下停车位。”由于定价太低而空置，造成资源浪费，损害企业形象。” 在刘俊海看来，新村停车位的定价要参考新村位置、小区建设档次、附近其他新村停车位价格等多方面考虑。

不过，考虑到很多新村没有成立居委会，居民缺乏与开发商讨价还价的能力来维护自己的权益，刘俊海认为，有必要考虑对新村停车费实行政府指导价，合理征收停车费。限制。 但他强调，价格区间如何设定，必须听取多方意见，做到公平、公开、公正。 据悉，我们还可以考虑出台一些专门针对居民小区停车费的定价规范，明确定价认定标准、最高限价要求等，对其进行限制。

“即使车位租金是市场调节价，也必须遵守相关定价规定。如果价格过低，也可能涉嫌违规。” 北京金流律师事务所主任王玉辰解释说，根据《禁止巨额利润暂行规定》，某种产品或者服务的价格水平不超过同类产品或者服务平均市场价格的合理范围。同一地区、同一时期、同一档次、同一类型的产品或服务。 违反规定的，价格监督检验机构将限期改正；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 拒不改正的，给予警告，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款。

据悉，王雨辰强调，国家发展改革委、住房城乡建设部、交通运输部2017年印发的《关于进一步建立机动车停车服务收费新政策的指导意见》 2015年还明确提出完善市场价格行为规则。 加强停车服务收费市场行为监管。 如果交易双方地位不平等，要引导双方制定议价规则、发布价格行为手册，合理引导经营者的价格行为，维护市场正常价格秩序。

房主缴纳了物业管理费，却未能享受到与质量和价格相匹配的服务。 以往，遇到这种情况，居民往往无奈向物业管理公司求助，有的无奈拒绝交费。 不过，这些情况预计未来会得到改善。

近日，杭州市物价局、房屋管理局联合颁布《常州县物业管理服务收费管理实施规定》，明确规定了物业管理费的定价办法。 普通住宅初始物业管理费实行政府指导价； 居民会议成立后，物业管理费标准由业主大会确定。

物业管理费新政12月起实施

为规范物业管理公司服务收费行为，维护居民和物业管理公司的合法权益，根据相关法律法规，南京市物价局会同房屋管理局近日制定了《物业服务收费管理办法》。 《常州县物业管理服务收费管理实施条例》（以下简称《实施条例》）自2014年12月25日起施行。

据了解，《实施条例》是对照《江苏省物业管理服务收费管理办法》，结合宁波市区实际情况进行细化和补充的。 共有17条。 主要明确了物业管理费价格管理的范围和定价办法； 空置房产管理费的利润分成； 居民使用共享利润； 披露物业管理费收入和支出； 以及居民拒缴物业管理费等问题。

长春市物价局服务价格处处长黄健告诉记者，与此前的《常州市物业管理服务收费管理实施办法》相比，《实施条例》最大的变化是“扩大居民自治权，让居民能够更好地保护自己的合法权益，从而享受到质量与价格相匹配的服务。”

后期费用可自行决定

黄健表示，这一变化最显着的体现在定价方式上。 《实施条例》规定，普通住宅前期物业管理费实行政府指导价。 价格由物价部门会同物业管理部门根据物业管理公共服务平均成本、低工资标准调整幅度和居民消费价格指数变化情况制定相应价格。全县普通住宅物业管理公共服务收费办法。 基准价和浮动幅度每两年评估一次，并根据评估结果进行相应调整。

新村交付并成立居民大会后，普通住宅的物业管理费标准将由业主大会确定。

“早期，物业管理是通过公开招标的方式进行的。 此时，老百姓对物业管理公司的收费和服务质量还不太了解，政府只好通过调控价格来保护老百姓的利益。 居民会议成立后，物业管理费上涨。 是不是不高啊？ 服务好吗？ 质量和价格是否一致？ 居民对这个问题有一定的了解，可以做出自己的决定。 比如收费过高，就通过居民会议调整价格； 物业管理不负任何责任。 如果服务不好，可以通过居民大会解散，另选一个。”黄健表示，如果有些新村不具备组建居民大会的条件，根据南京市物业管理新规，可以设立物业管理委员会，同样可以行使这一权力。