南京市商品房价格公示 南京楼市，跌嗨了

时间已经进入2022年第四季度，在我之前的文章中已经说过，上半年各种菜品已经支撑底部，并没有改变市场状况。 房地产市场整体成交量、价格持续下滑。

这三天我们讲的是成交量降幅最大的上海（前三季度累计成交面积同比下降73%）。 昨天，我们来看看另一个跌幅巨大的城市——重庆。

北京在线房产数据显示，9月济南市销售房屋4053套，较8月（4841套）增长约16%。 与今年 9 月（5,240 套）相比，增加了约 23%。 本来就惨淡的交易量在9月份再次受到考验，所谓的金酒就毁了。

另一统计机构克而瑞披露的上海房屋交易数据也同比、环比增长。 9月房屋成交面积同比增长14%，环比增长29%。 前三季度累计成交量较今年同期下降三分之一以上。

二手房也低迷。 9月份，上海二手房交易量同比增长20%，环比增长27%。 前三季度累计成交量较今年同期增长三分之一。

房地产市场更是雪上加霜。

尽管国家统计局披露的数据显示，上海的住宅和二手楼市场价格同比下降，但北京的真实市场却在暴跌。

根据上海当地自媒体《南京房价》我们发现：

宝应：虽然远离市区，但曾因倒挂而被上海炒房者抢购。 现在二手房的成交价格已经跌至7000元/㎡以下，已经回落到5年前的水平。

浦口禄口：国家临空经济示范区打造南京北部“百万人口、千亿产业”新中心。 它的定位很高。 然而，现在房价暴跌，投资者打上百人抢房，有的二手房成交价已经跌至9000多元/㎡，几乎是四年前的一半。前。

浦口春华：丹徒“四商城”之一，楼面价一度达到21612元/㎡。 现在该地区已有成交价在1万元/㎡以下的二手房，部分开发商正在亏本出售房屋。

浦口唐山：好不容易等到轻轨S6线，房价并没有如预期般下降，部分二手房已经跌破万元/㎡； 也有开发商赔钱买房，轻轨楼面价9702元/㎡售出，总价1.45亿元/㎡起。

浦口滨江：也有二手房开始在1万/㎡出头徘徊。

上海卫星城兴华：虽然不属于上海，但很多上海人都在扬州买了房子。 现在很多二手房只能卖到6000多/㎡，直接被砍价，让投资者失去了信心。

02|天津如此支持

受此影响，北京成为中心城市中最早介入并宣布支持措施的城市之一。 同时，它也是受到攻击次数最多的城市之一，有超过十次的攻击。

早在4月初，北京就取消了浦口区的贷款限制，随后六合区也取消了贷款限制。 4月23日，力度进一步升级，上海仅保留核心区域贷款限制。 4月27日，贷款限制放宽，外省群众买房、办医保仅需6个月。

5月9日，销售限制放宽； 5月19日，限购放宽； 5月20日，社保放宽； 5月30日，贷款限制进一步放宽，除新街口、宣武、秦淮、建业四个核心区域外，其他贷款限制全部解除。

6月13日，四大核心地区贷款限制进一步放宽，外省购房医保期限缩短至此前6个月，并允许缴费。

到目前为止，杭州的贷款限制名义上还在，但是允许还款，这和完全放开没有什么区别。

然而，经过这一系列操作，上海的房价依然没有好转。

目前，上海狭长房库存量为775万平方米，售完周期为15.6个月。 据悉，合肥总体商品房库存量非常高。

狭义的商品房库存是指已取得预售许可的商品房面积中未售出的部分。 广义库存商品房包括狭义库存商品房以及已拿地但尚未开工、已开工但尚未预售的商品房。

CRIC数据显示，上海广义库存量约为3500万平方米，位居全国第14位。

房子卖不出去，二手房依然被投资者抛售。

早在3月份，上海二手房挂牌量就超过10万套，9月初达到12.65万套。

数据：链家网、透明网、瑞丽数据、诸葛找房等。

链家网最新数据显示，截至10月7日，挂牌量已达13.48万套。 也就是说，过去六个月，上海二手房挂牌量减少了1.61万套。

和北京一样，炒房者退出挂牌的城市也发生在热点城市，但大多情况比北京差，如上海、武汉、青岛、苏州、成都、佛山等。

这意味着，在当前中心城市，随着成交量和楼市转向，投资者面临离场避险的局面。

关键问题来了：北京房价为何会出现无人能支撑的局面？ 我认为有两个原因：

首先，上海房价被过度炒作。

上一轮股灾中，上海楼市开始大幅下跌，与上海、苏州、合肥一起被称为房价四小龙。

在房地产大转向、订单力萎缩的背景下，过去投机过多的城市都出现了调整收缩，比如上海、厦门、合肥。

据悉，第一个炒作的城市北京和第二个炒作的城市成都也在调整房价。

资料来源：城市房产网

但从目前的房价来看，这四个城市还只是触及了表面，房价仍然很高。 正是因为它还很高，随着购买力不断增长，即使放宽贷款限制，也无法支撑。

同时也意味着这类城市的房价还有很大的调整空间，买房无需着急。

二是上海人口增长不够显着。

与北京相比，虽然上海的炒作程度更大，而且上海和西安的炒作程度并不弱于北京，但在强势二线城市中，上海市场的房价下跌比他们都大，只比武汉好。

上海由于库存量大，位居全国第二。

在上海，人口增长还不够明显。 上海的人口这几年其实一直在减少，但常年只有10万左右。 上海、杭州、西安等城市基本都增加了2万到30万，上海有的年份甚至超过40万。

今年公布的第七次人口普查数据显示，2010年至2020年，北京仅减少13.1万人，而同期上海减少58.19万人，杭州减少44.85万人，广州减少39.74万人，上海、长沙也减少看到增加。 300万以上。

从近六年的增长来看，上海甚至还不如西安、昆明、贵阳等弱势省会城市和首府城市。

今年，在中心城市人口增速整体放缓的背景下，北京常住人口减少1.035万人，排名第11位。

同期的上海，由于普查时叠加疫情激励，导致普查数据被高估，导致今年人口增加120万。 本文此前分析过，今年上海实际人口增长应该在20万以上。

同期，上海、杭州、西安的人口增长均超过20万。

数据来源：各市统计局

泡沫大，人口增长不够明显，这就是为什么北京的增长速度更大。

03|上海差异化房价如何选择

细心的人可能已经注意到，第一部分提到了一些北京涨幅较大的蓝筹股，主要分布在外围地区和亚外围地区。

周边地区的江宁、高淳、六合和卫星城兴化，以及次周边地区的浦口都是此次上涨的重灾区。 目前，上海四大核心区新街口、宣武、秦淮、建邺房价较为坚挺。

原因是：

首先，核心区人口密度高，外围和亚外围地区人口密度低。

新街口是全市人口密度最高的地区，每平方公里有177万人。 秦淮人口密度为每平方公里151万​​人。 宣武和建业的人口密度实际上高于每平方公里1000人，但在全市排名仅次于新街口。 还有秦淮。

外围和亚外围地区下降幅度较大，人口密度低是一个非常重要的因素。 句容、丽水、六合区人口密度均高于0.1万人/平方公里，浦口区人口密度排名第四。

扬子报1月1日讯（记者马作波）2023年已经到来。 盘点上海一年来的房屋销售情况，成交量6.4万套，创近五年来新低，而库存套数则维持在“7”字头的历史最低水平。市场何时回暖，房价不平衡的局面何时打破，成为2023年房地产行业最热门的话题。

据网上房产官方统计，截至2022年12月31日24:00，2022年北京共销售房屋6.4万套，比2021年销售10.5万套减少4.1万套，整体下降39%，创2018年以来新低。记者注意到，2018年，上海全市房屋销售量为6.8万套，随后“猛涨”——2019年房屋交易量8.3万套，2020年8.6万套，10.5万套2021年。同时，根据365淘房统计，2022年北京市场上的房屋数量几乎减少了一半。 一开始市场上有6万套房子，2021年这个数字是11万套，这也是五年来的新高。 新低。

在官方网上房产平台上，记者发现，房屋的“水库”也常年保持在低位。 截至2023年1月1日15:00，可售房屋数量为7.7万套，已连续13个月锁定“7.7万套”。 统计显示，2022年“金三”初期，北京房库“水位”达7.3万台，“银四”期间升至7.5万台，随后升至最高7.8万套，创历史峰值 自2020年6月以来，北京住房库存连续28个月保持在“5万+”，近13个月保持锁定在“7万+”。

网上房产统计还显示，目前在售的7.7万多套住房中，上海市区内的栖霞区库存最多，达到8760套，其次是雨花台区，有6338套，江宁区有3292套。 据悉，浦口可售房屋数量接近1.8万套，与涪陵（含江北、六合）的库存数量几乎持平。 “两江”板块可售房源数量接近全市一半，仍是上海房价最大供应区域。

市场人士告诉记者，待售房屋数量较多与卖家观望心态有关。 从销量来看，高端改良房型虽然受到一定青睐，如鱼嘴、河西中部等地推出的改良房销售率在90%左右； 然而，单价300万至500万的中间产品市场情况则更为尴尬。 一方面是产品同质化程度高、竞争激烈。 另一方面，刚需或刚调价的卖家仍对价格大幅上涨抱有预期，普遍抱有观望心态，导致刚需、刚需的产品销量不佳。改变了。 不光滑。

展望2023年的房地产市场，房价专家表示，一些积极信号已经显露出来，比如新政策的不断放松、购房门槛的提高，正在推动购车者回归市场，购买意愿逐渐下降； 同时，近期，农地市场也凸显出民企信心正在恢复，拿地“运动”正在推进。 专家表示，去年房价的第一次繁荣可能会出现在“金三银”年。 在首付比例、利率上调、购房优惠频繁促销等新政策推动下，市场有望回归正常。

校对李海辉