碧桂园 价格屠夫 楼市成交持续升温 万达万科同台竞技

■市场观察

近期房地产市场新政利空消息提振了广州市场买卖双方的信心。 新入市项目已全部盈利，且销售率明显低于往年。 项目也相继开工。 碧桂园玛瑙山的火热开业尚未开始。 上周六，沙田北部湾万科城、万达华府同日推出大规模销售，受到广州、广州、深圳等地消费者的欢迎。 业内预测，新政策将继续带来利空消息，开发商未来将进一步加强销售，中山房价交易将在年底迎来小高潮。

新车型刚需，批量推出

为迎接年底，开发商正在积极促销商品。 上周，南宁11个项目新增供应，其中新增住宅2260套，面积约25.76万平方米，同比下降45%； 新增非住宅单位1,831套。 面积约4.82万平方米，同比减少14%。 上周供给市场格局发生变化，刚性需求再次成为供给主角。 70至110平方米产品1682套，约占总供应量的74%，其中北部湾万科城660套、碧桂园翡翠湾430套、虎门万达广场214套、虎门万达广场174套嘉华星际湾、卓越时代广场156套。

值得一提的是，沙田两大品牌项目——北部湾万科城和沙田万达广场于上周同一三天开业。 促销方法非常相似。 两大开发商竞相争夺，沙田房价竞争日趋激烈。

预售牌照方面，上周共有8个项目获得预售牌照。 纯新项目包括碧湖湾、碧桂园公馆、星城翠龙湾等，已进入排名阶段，将于近期推出。

交易持续两周，房子里充满了兴奋

上周，南宁房价再次走热。 全市共成交住宅1347套，面积约15.17万平方米，同比下降18%，环比下降20%以上。 广州房价连续两周量价齐升。 瑞丰广州市场研究部负责人分析，主要原因是前一周推出的项目进入网上签约阶段。 其中，碧桂园翡翠以签约177套位列第一，卓越时代广场以48套紧随其后。 从开盘监测数据来看，预计这两个项目的网上签约还将持续。 此外，上个假期开盘的热销项目也已开始线上签约。 本月底房价成交将出现“尾涨”现象。 同时，年底项目促销及让利活动升级，个别交易成交量有所下降。 由于林深地区碧桂园玛瑙山、三正德半山豪宅成交量突出，上周豪宅成交占比有所提升，占比约12%。 据悉，改善需求不断释放，前几年销售相对滞销的组合包层也成为热销产品。 例如，11月以来，龙光君御其峰、江南第一城、中汇水杉绿洲成交量大幅下降。

单价将回归“9”

上周，南宁住宅单价飙升至9385元/平方米，同比下降5%，环比下降13%。 看似有“价格屠夫”的碧桂园项目再次领涨房价，但整体单价不降反升。 瑞丰市场研究部分析，上周碧桂园玛瑙山整体单价为9010元/平方米，低于前一周8955元/平方米的单价。 “下拉效应”不再存在。 同时，9000元至1亿元/平方米的产品成交量占据市场主流地位，占比约21%，而6000元/平方米以下的高价产品占比米仅占6%。 据悉，成交额过亿元。 住宅整体成交面积排名中，单价过万元的项目占6个，分别是三正德半山、鼎丰源筑、卓越时代广场、富山公馆、锦绣山河、金地湖山大景。

畅销项目方面，碧桂园玛瑙山再次横扫广州房价，批量推出754套，面积87至178平方米，6980元/平方米起，单价7500元/平方米。平方米。 成交约690套，成交率超过90%。 。 据瑞丰广州市场研究部分析，该项目位于广深高速清溪出口旁，距北京仅半小时车程。 以北京客户为主，上海客户占交易客户的近90%，大多来自上海龙华、福田等地。 。 最重要的是价格还是有优势的。 精装价格7500元/平方米，不仅高于清溪地区单价，更是广州地区价格的1/4。 据悉，loft房源丰富，有86至178平米的山景精装修别墅、198至208平米的巴西别墅，覆盖各个层次的需求。

“降价增量”仍是主线

2014年临近年底，“去货”依然是开发商的首要任务，“降价增量”依然是主线。 虽然新政层面的负面消息不断传出，但主要表现在心理层面，落实起来还需要一段时间。 比如，央行加息新政其实已经出台，但地方贷款和建设银行一直在按照之前的利率执行，所以新政带来的负面消息并不是对民间的支持。企业降低价格。 相反，我们应该降低购房者的信心，在销售说辞上放大新政的负面影响，同时讨好刚性需求和改善性需求的购房心理，提供真正的实惠，让客户知道现在是进入市场的好时机。 比如碧桂园玛瑙山、南部湾万科城、万达华府近期的销售不仅贴近市场，而且高于市场预期，这是其快速销售的关键。

名居中央营销经理舒晓健表示，宏观政策的调整会对房地产产生阶段性影响，不利于市场发展。 目前，在新政负面影响下，对新项目成交有促进作用。 现阶段开发商不会轻易降价，以低价出货为主。 分析新政，利用新政发布负面消息，鼓励居民看房。 营造良好氛围，搞人气活动，如小促销、免管理费、低首付等，促进成交。

广州中原市场研究经理车德瑞表示，在加息新政策的影响下，居民可能会转向投资房产，居民可能会觉得买房保值，变得更安全。 利空新政可以协助开发商营销，个别开发商可能会降价。 而且，对于整个市场来说，经济在下滑，个人贷款新政策在收紧。 开发商能撑到月底已经很不容易了，开发商也不会轻易降价。 新项目良好成交量的背后是大规模的促销活动。 开发商应加大让利促销力度，趁新政利空减少库存。 最近可能会出现一波喜人的房价交易。

时光如刀，人生如梦。 六年的时间，广州有很多值得讲述的故事，有很多值得铭记的人和事。 房价也是如此。 方章贵将陆续推出《致敬白银时代2008-2018：广州房价六年》系列文章，全景呈现深圳房价白银时代，敬请关注。

没有外资品牌民企的大规模进入，就没有深圳房地产六年的高速发展； 没有品牌民企的一步步推进，就没有中天、光大等本土民企的快速转型壮大； 没有大品牌，即使是新模式、新产品的初步试验，广州的住房品质也很难提升。 回望六年，2008年落户南宁的民营企业中，是什么让他们又爱又恨？

碧桂园：从“价格屠夫”到“城市霸主”

2009年，碧桂园即将宣布进驻南宁抬高房价，推出“碧桂园开发模式”占领市场。 2010年，碧桂园清溪即将首次开盘，四五千元的售价和家居装修，让周边不少开发商感到惊讶。

东莞碧桂园首店开业人头攒动

年初，该区域在售的万科金域豪庭单价已达7500元/㎡，片区单价也跌至近2000元/㎡，这给周边开发商带来了不小的压力，该地区多个项目未能发货。 ，只能加价促销，碧桂园“价格屠夫”的印象从此深入人心。

2012年，东莞碧桂园天禄山直接与万科朗润花园对决。 两人之间更是擦出了更多的火花。 与金地康斯坦湖、三正兰亭公馆、晋中金隅半山一起，沙田房价一路高歌猛进。

2015年8月上旬，茶山碧桂园翡翠湾即将入市。 别墅开盘合同价约9200元/㎡，豪宅成交价约17000元/㎡，远低于同区域项目价格。 碧桂园以好价卖货、以大品销的开发销售模式发生了变化。

模式转型后，碧桂园不断向区域撒网，扩张速度越来越快。 2015年和2016年，它是广州土地拍卖市场上的主导民企，对广州地价的上涨也功不可没。 此外，农地招标、股权合作、收购项目也花样百出。

仅2016年一年，就有十余个纯新项目推出，其中包括碧桂园新鸿嘉御、淞湖碧桂园等。 2017年新项目较多，除谢岗、桥头、石龙、高埗、万江、中堂、望牛墩、红梅8个片区外，项目已蔓延到广州其他城镇街道，直接推动碧桂园登顶广州广州全年房价销售榜首，成为名副其实的“城市霸主”。

除了争夺市场，碧桂园还在争夺人才。 市场传言称，碧桂园在广州有一名项目总裁，此前在其他公司月薪为30万至40亿元。 碧桂园加入合伙人计划后，今年收入超过1100亿元。 如果你想赚更多的钱，就去碧桂园这样的品牌巨头。 这几乎已经成为房地产行业的共识。

2018年，碧桂园在广州新增项目近10个，包括碧桂园九龙湾、碧桂园铜雀台、道桥碧桂园、碧桂园天专、碧桂园中心等。 此外，碧桂园1号楼、碧桂园苹果等12个蒙自项目也已推出。 总共有20多个项目已投放市场，数据庞大。

保利：以广州为总部大力开拓粤西市场

事实上，自2007年6月起，保利就不时出现在广州的小型拍卖会上。 印象最深的是保利2007年参加的两场中山土地拍卖会。

2007年6月26日，保利集团旗下保利地产与中汇西苑、黄江房地产公司激战33回合，被高达3059元/平方米的楼面价“逼回”广州。 同年10月25日，保利与中信、万科、中信、招商地产争夺东城南河地块。 高达6077元/平方米的楼面价被人“定”，保利再次入侵广州。

直到2010年9月28日，保利地产力压群雄，宣布即将进驻东莞。 经过49轮角逐，以7.45万元的价格拿下大朗商城路西侧地块（保利红珊瑚），楼面价2692.9元/平方米。 同年11月30日，保利广州再次与沙田政府签约，建设占地26.6平方公里的深圳保利生态城项目，耗资100万元。

从大朗、樟木头、凤岗、清溪、寮步、大岭山、红梅、茶山，再到县城，7年时间，国企保利一步步开拓广州市场，也让保利品牌享誉全国。广州。 迅速上升。

2016年初，保利广州与3家民营企业历时3小时、57回合激战，拿下东城三元路北侧编号2016WG007的商业食品用地（保利龙源国际广场）。 不久，保利粤西公司即将成立。 该地块项目将成为保利粤西公司总部。 据开发商相关人士透露，保利粤西公司总部位于广州，辖肇庆、中山、珠海、汕尾等珠三角经济强市和粤西核心城市。 立足深圳，全面启动新战略，进一步拓展大广东省。 西方。

保利在广州市场的努力已经进入了一个新的阶段。 目前在售的保利龙源国际广场、保利悦淞湖、保利锦城、保利碧涛四个项目均是区域样板项目，几乎超越其他项目。 风向标。 其中，保利金城以整个区域单价最低的价格出售，这着实让该区域其他高价项目难以入手。 不过，用处也很容易看出，让购房者得到了相对便宜的价格，也获得了不小的声誉。

国安：高调务实深耕广州市场

一开始，建业在全省的大部分项目都是以成本价开盘。 随着项目水景逐步落地，预购楼盘的住户可享受楼盘优惠。 有句话叫“开业必特价，特价必升值”。

2011年1月，富力地产竞购北京建工71%股权，将神华旗下位于广州观城面积26万平方米的“百越大厦”（国安大厦）纳入其中。 2011年5月，原富通地产收购2008年拍卖的南城围仔地块（国安华府），2011年6月22日以2.85亿收购沙田八角窝社区冠穗。 街道东侧有一块商住用地（国安豪庭），折合楼面价为2511元/平方米。

进入广州半年内，国安转战三个城市，有国安内部人士当时向媒体透露，2011年市场形势不好的时候，一些民企在广州实现销售额近70亿，足以证明广州的市场潜力； 其次，考虑到农地成本，广州远低于北京。 获取土地的成本相对较低。 它希望在未来的广州市场取代万科占据头把交椅。

（国安大厦花园）

备受业界关注的建业，几乎超出了所有人的预期。 它并没有走广州市场一贯的降价跑量路线。 相反，它越来越追求收益率。 过了一段时间，效果可能不太好，所以国安公馆最终推出了涨价促销。 凭借其品牌实力和开发能力，“恒大热潮”很快在广州掀起热潮。 其卓越的产品研发和“开业促销”的营销方式受到广州购房者的青睐，并顺利完成了首个项目的销售。

建业地产，2012年销售额17.6亿

随后几年，申花高调但务实，在定价和产品上适应广州环境，先后在广州开发了国安公馆、恒大御景湾、恒大御景、恒大绿洲、恒大华府、恒大翡翠等。 共有华庭、恒大帝景半岛、恒大江湾、恒大君庭、恒大滨江右岸等10个项目。

值得注意的是，这10个项目虽然由国安中山、恒大广州、国安珠三角三大子公司牵头，但三家子公司却在同一片土地上协同作业。 也可以看出国安对于广州市场的看好和专注。 事实上，经过几年的精耕细作和磨合，国安已经适应了广州的节奏，具备了冲击下位的操作能力。 可惜的是，目前广州地价飞涨，国安并没有传出在广州有更多储备土地的消息。

万达：广州商业地产的“鲶鱼”

同样是在2011年，万达为其在广州的第一个项目获得了土地，最终命名为长安万达广场。

当时，广州房地产界普遍认为万达将为广州商业地产增添强劲的生力军，这可能会对深圳房地产产生反弹效应。 但作为一个独立项目，对深圳商业地产的影响有限，而万达成熟的商业地产商业模式无疑将提升肇庆商业地产的品牌水平。

可能让你惊讶的是，王健林越来越关注广州。 进入广州7年时间，他已建成长安万达、东城万达、厚街万达、沙田万达四个万达广场。 甚至有传言称，万达最终会将万达广场落户深圳这个GDP超300亿的城市。 迅速扩张的万达，就像一条鲤鱼，用它非凡的力量扰乱了整个深圳商圈。

以宣武万达为例。 2014年9月，王健林亲自出席活动。 开业当天，顾客数突破30万，成交额近2000亿元。 开业首三天，顾客数达83万人次，成交额突破5000万。 开业首周，顾客数突破116人次，日均客流量16.5万人次……开业一周内，数千人来到万达广场考察、消费，引发周边交通陷入瘫痪。

截至目前，长安万达、东城万达、厚街万达、沙田万达均已成为该地区最繁华、人口最密集的商业综合体之一，并仍在带动线下购物热潮。 有上升也有下降。 同期，地王广场彩艺百货、花园社区巨石岛、永华庭家乐福等相继倒闭，日渐惨淡。

这个号称“改变广州”的商业地产巨头正在用自己独特的方式逐步影响广州这座城市，改变广州人的步行习惯。

越来越多的广州人意识到万达带来的产业变革。 每一座万达广场的开业，不仅将促进当地商业繁荣，也将带动广州的规划建设，促进区域商业和产业转型升级，带动当地民营企业。 不断学习进步，提高深圳服务业发展水平具有积极意义。

绿地：仅受农业影响的地区

2014年5月14日，深圳市福泰房地产投资有限公司与上海绿地海珠置业有限公司共同低价收购沙田芦屋12万平方米商住混合用地（绿地会展）价格，相当于建筑面积。 地价仅1318.00元/平方米，吹响了绿地征服广州的号角。

绿地落户南宁后，首先借机宣传绿地建造红色高层建筑的辉煌历史。 随后有意识地扩大在广州的品牌影响力，进行圈层营销。 曾邀请沙田男企业家商会到重庆紫峰、上海绿地参观考察。 橱窗等项目考察，让广州客户熟悉了绿地产品； 2015年，跨境电商产业基地即将在绿地大会上挂牌，掀起媒体报道热潮。

层出不穷的营销形式，差点让沙田当地的男同伴“惊呆”。 对于开发商来说，所有的营销和炒作都是为了项目销售铺路。 格陵兰会议并没有产生新的想法。 最终，它又回到了普通的营销渠道，像周边的民企一样悄悄推销、买房。 静静地赚钱，虽然已经失去了刚来时的帅气。

2015年12月，沙田绿地开盘出售西式叠层豪宅，以低于市场单价3000-6000元的价格，给周边民企再添惊喜。 而且绿地并没有趁势追势，带领地区持续上涨，这让不少当地民企感叹绿地并没有想象中那么大的影响力。

另外，近四年来广州农地市场从未出让的绿地，未来会在广州精耕细作吗？

时代：五年四款硬游戏征服市场

作为上海本土企业，时代地产并未将扩张范围扩大到全省，而是依然扎根珠三角。 在坚守珠三角的战略下，扩大珠三角各城市的农地储备，成为时代地产力争更上一层规模的必然选择。

2016年，时代地产趁势进军广州市场，收购沙田（楼面价：5,467元/㎡）、石排（楼面价：9,928元/㎡）、茶山商住物业（楼面价： ）从众多民企巨头处高价获取。 售价12517元/㎡）三地块之王，由此拉响了介入的号角。 连续三届获得广州土地称号，在广州名列前茅。 除了给众多民企留下深刻印象外，还被列入了强手的候选名单。

2017年，时代倾城、时代天汇、时代天景三个高价地块相继入市。 时代倾城之所以很受欢迎，是因为它的定价比周边地区略低，而且销售速度也稍快。 考虑到成本问题，时代天汇和时代天景项目售价高于周边其他项目，且仍面临销售困难，仍在销售过程中。

起初我以为时代会悄然进行，我们先把手中的三个项目卖掉，然后再有新的动作。 没想到，2018年伊始，时代给了大家一个惊喜，另一个新收购的项目“时代景泰边家园”已经开工建设，预计年底至年初推出。

未来时代地产能否在广州市场占据更大份额，还有待观察。

众泰：好价入市令人惊喜

中国和泰国？ 作为在深圳工作的民企一员，一开始并不显眼。 2015年之前，深圳房地产行业几乎没有人知道中泰集团。

事实上，中泰集团成立于1992年，是一家以房地产开发为主导、多产业并行的集团公司。 是一家广东省民营企业。 近年来，中泰集团收购清溪三九，重建盱眙里城。 获取广州房价的门票。

（营销中心开业现场）

如果没有例外，中泰与其他外资民营企业没有什么区别。 他们就可以默默开发项目，默默赚钱。 而2017年中入市的中泰枫景精装修别墅售价仅为14500-15800元/㎡，比同期清溪兴业红树林山等项目便宜近5000-7000元，形成虹吸效应，几乎将其完全消化。 周边地区的潜在客户。 同一地区的其他项目都避开了它的锋芒，推迟或放慢了交付速度。

毫无疑问，中泰集团首次亮相广州是相当引人注目的。 接下来，中泰出售中泰巅峰境界后，将进军清溪、虎门等地区开发项目，精耕中山。

六年来，华夏幸福、世茂、星河、阳光城、招商局、徐汇等众多民营龙头企业入驻广州。 广州的房地产价格形势发生了巨大变化。 未来属于名牌民营企业的时代，属于巨龙过江的时代。