百子湾房屋出租价格 国策视点||关于房地产租赁价格评估的思考

【摘要】随着市场经济的快速发展，城市建设的步伐和流动人口的不断增加，加上人们思想观念的进步，促进了房地产租赁市场的发展。 我们可以看到，随着新政的负面影响，民营企业、房产机构、专业租赁机构、连锁酒店、金融机构和互联网公司都纷纷投入住宅租赁市场。 房地产租赁价格评估将日益成为评估行业的重要服务领域。

1. 房地产租赁价格的定义

房地产租赁是指转承承租人按照约定将房地产移交给承租人使用，承租人按照协议支付租金，并在约定期限内将房地产返还给转承承租人的法律行为。被终止。 财产租赁的一种。

房地产租赁价格（即房屋租金）是承租人为取得该建筑物在一定期限内的占有、使用并从中获得收入的权利而向转承租人支付的价格。

2、房地产租金价格评估方法及应用

根据《房地产估价准则》的规定，评估房地产租赁价格可以采用比较法、收益法和成本法。 《房地产估价标准》中的三种基本评估方法普遍评估房地产的价格，房地产租赁价格是其中的特殊类型。 在房地产租金价格评估理论中，一般以基本评估方法作为理论基础，根据标准术语选择合适的评估方法。

1、比较法是选择一定数量的可比实例，与评估对象进行比较，根据其间的差异对可比实例的成交价格进行处理，得到评估对象的租金价格的方法。 其经济基础是替代原则。

目前，房地产租赁市场很大，可比的例子很容易找到。 比较法一般是评估房地产租金价格的首选方法。 评估时，应广泛开通信息渠道，如收集房产交易信息、了解房产中介机构的租售情况等。 在调查房地产租赁市场的交易实例时，需要详细了解交易的具体情况，包括房地产的位置、产权和实物条件，如地理位置、面积、设施、服务、交通等。条件、物业管理等，并记录其他细节。 租赁期限、租赁目的、租金支付方式等，这些激励措施都是双方进行市场比较不可缺少的比较项目。 根据评估对象的实际情况，在此基础上对选取的案例进行适当的修正和调整，就可以得出反映评估对象市场价格和特征的租赁价格。

2、收益法又称利润折减法或利润本息法，计算评估对象未来期间的预期利润，选择采用一定的现值率，将未来利润一折现评估基准日可享受一折优惠。 以各期未来利润贴现累计和作为估价对象来评估价格的方法。

利润法是当租赁房屋的预期利润可预测或可确定时常用的估值方法。 采用利润法评估房屋租金价格的关键是年净利润和报酬率的估算。 租金净利=租金收入-（修理费+管理费+保险费+税金），其中租金收入主要是有效毛租金收入和租金保证金、押金等每月利息收入。四种税费的选择应该根据租赁合同约定的租金影响确定。 如果所有四项税款均由转租人承担，则应全额缴纳。 如果部分财产由转租人承担，则仅支付转租人承担的部分。 利润剩余法是利润法的延伸，适用于对具有开发潜力的经营性房地产进行租金价格评估，通过比较法可以得出房地产开发完成后的利润水平。 经营租赁房地产取得的收入，用于支付承租人必要的经营费用和需要的合理收入，其余额作为租赁价款。

3.成本法是通过将成本相加来估算房屋租金价格的方法。 成本法通过八个因素来评估房屋的租金价格：摊销费、维护费、管理费、利息、税收、保险费、地租和收入。

当市场无法提供类似估值对象的可比例子且难以准确预测净利润时，可以采用成本法作为主要估值方法。 采用成本法时，首先应求出建筑物的重置价。 一般按政府公布的房屋重置价标准确定； 也可以通过计算工程造价得到。 出租屋的租金=摊销+维修费+管理费+月利息+税+保险费+地租+收入，但现实中，租金的成本成分除了八项激励外，还可能包括其他质数。

三、总结与思考

在房产租金价格评估中，首先要明确评估对象的评估范围，并确认租金价格显示的单位是月租金总额还是年租金总额。 这就涉及到房地产租金价格分类中的单位租金和总租金。 单位租金根据不同的出租单位进行细分。 按面积分布可分为一房、一套房、一栋。 也可以根据具体面积来估算； 按时间租金可分为日租、月租、年租。 租金等。总租金通常是指租赁期内租金的总和。

实际操作中采用比较法

首先，要了解房产租赁价格和市场需求的特点。 区分工业区、商业区和住宅区，可以更好地分析和比较评估对象的区域激励。 比如商业区注重繁华，工业区注重交通，住宅区注重安全舒适。 区域的界定体现在房地产租赁上。 工业区通常位于城市外围或郊区。 交通相对便利，面积较大，资金周转速度较慢，支付租金能力相对较弱； 商业区位于市中心。 交通最便利的地区或地方，资金周转快，缴租能力最强； 而住宅区通常位于商圈外围，支付租金能力较强。

其次，选择适当的可比例子。 可比实例的交易时间、交易面积应与评价对象相似，其规划条件应基本一致。 所选的可比较实例的地址应与评估对象在同一区域或邻近区域。 一般情况下，评估者会选择三个或三个以上具有可比性的实例与评估对象进行比较。 事实上，目前房地产租赁的公开市场规模很大，案例也很多。 在实际案例搜索中，您可能会遇到工业区非生产性办公楼等特殊情况。 在同一领域或同一案例中找不到可比的例子。 如果数量较少，可比实例的区域范围应适当扩大。

三、评价对象与可比实例的影响因素主要从市场条件、交易条件、区位条件、股权条件、物质条件等方面进行比较，如商业/工业集聚、交通便利、公共服务设施完备程度等。 、楼层、规划限制、写字楼等级和物业管理等。根据可比实例的实际情况，编制影响激励的条件后，确定修正系数。 例如，我们可以将业务集聚程度定义为五个等级：良好、较好、一般、较差、较差。 对每一个诱因进行校正后，我们将得到一个比较诱因调整指数。 当可比实例与评价对象较为相似时，可比实例的比较值均具有代表性时，可采用简单算术平均法求得评价对象的比较值。

第四，在撰写报告时，注意与房地产租金价格、独立于建筑物的设施设备等相关的税费是否对评估结果产生影响。 如有影响的，应当对特殊事项进行相应披露。 同时，评估人应当核实评估对象、评估范围与资产评估委托协议及相关产权通行证材料记载的信息是否一致。

虽然房地产租金价格评估的理论早已相当成熟，但在实践中始终存在需要我们关注和重视的问题。 我们需要不断提高理论水平，学习新的评估类型，规避风险，履行好自己的责任。

（国家政策研究上海科技部）