中介虚报价格 部分房地产中介哄抬房价 怂恿客户故意虚报价格

3月29日，住建部召开整顿规范房地产开发、销售中介行为电视电话会议，要求各地继续整顿房地产市场秩序，重点关注依法查处房地产开发企业和中介机构违法违规行为。 工业和信息化部在会上通报了连日来各地严厉查处的30家违法房地产中介机构和开发企业。 这是工信部今年以来第二次对96家违法民营企业进行3次通报。

在新一波限贷浪潮的背景下，监管部门的重拳出击是有意义的。 不少分析人士认为，此次严厉整治，印证了房产中介机构对房价飙升的“功劳”。 基于此，不少人开始揭露房产中介的各种非法伎俩。 然而，对于房产中介来说，稳定房价最有效的手段是什么？ 《法制晚报》记者对此进行了深入调查。

一天之内，房价就被推高了180亿元。

这是发生在上海西城区的真实案例。 涉案房产为中关村(9.210,-0.10,-1.07%)地区一套学区房。

之所以将房价大幅下跌形容为“被推高”，是因为在房东指定的看房日期期间，房产中介带着数十批买家看房，并反复出价。 最终的结果是之前的数字——价格上涨了180亿元。

也许有人会说，这可能是购房者执意加价的缘故。 房产中介跟这有什么关系？

然而，日益严格的监管从一个侧面证明，房地产机构不能忽视楼市的下滑。

囤房关键是控制好时差

“最近调控，房价有松动吗？”

对于这个问题，有房产经纪人通过陌陌回复刘芳：

“没一会儿。”

“还缺房间吗？”

“能买车的人减少了，但能买车的人仍然远远少于正在收集的房子的数量。游戏已经开始了。”

上述对话是房产经纪人发给刘芳的消息的一部分。 每一句话都在暗示刘芳，房产的价格会不断上涨，即使有钱也不一定能买。

上海市房地产代理行业商会秘书长赵庆祥表示，人们通常是在上涨的时候买房，而不是在下跌的时候买房，预期非常重要。 因此，房产中介希望营造楼市持续下滑的氛围，从而促进交易。

这种评价在上海市民张启明的买房过程中得到了一定程度的印证。

“房地产经纪人完全倾向于买家，以满足他们对高房价市场的需求。” 张启明表示，买家期望值高很正常。 “但让我生气的是，房地产经纪人压倒性地帮助买家。这阻碍了市场公平公正的交易。”

对于“倾销”的描述，张启明这样解释：“卖方的定价依据通常是市场上旧房的成交价，且价格通常高于同层旧房的单价。我接触到的房产 中介为了鼓励购房者接受购房者提出的价格，会利用自己内部的一些“僵尸房”来抬高价格，让购房者感觉市场预期提高了再次，所谓“僵尸房”，是指那些在网上挂牌一年的房子。上面那些永远卖不出去、价格永远随市场上涨的房子，大多来自转租者手中的房子。房地产中介机构。”

张启明介绍，房产中介利用“僵尸房”抬高价格，同时囤积房屋，营造供应紧张的氛围。 “房产经纪人不会同时在网上列出所有待转售的房屋，而是会卖掉一套房子，然后在网上列出下一套。因此，同时购房者很难获得对称的市场信息，而且他们会误以为这段时间只有一套房子在买房，好几个买家都在争着买房子，在这种氛围下，房子的价格自然就留给了买家，但这些人为的稀缺性却加速了交易时间”。

不过，张启明直言，对于房产中介囤房的分析，来自于个人观察，未必具有普遍性。 “我之所以做囤积房的分析，是因为我和房产中介接触了三个多月，期间一套房子刚刚完成了交易手续，几乎在完成交易的下一秒，真正的房子就已经完成了交易。”房产中介将挂牌下一套房子 三个多月来一直都是这样。”

但这真的不具有普遍性吗？ 上海市民曹高杰的购房经历给出了否定的答案。

2016年中旬，曹高杰准备转让广州亦庄的一套房子。 但房子挂牌后不到一个月，几乎没有人来看房。 在曹高杰看来，这套房子位置好，内部装修也不错，价格也不算太高。 这些激励措施加在一起，看房子的人应该不少，但现实却让曹高杰开始感到紧张。

为了摸清市场的真实情况，曹高杰以购房者的名义给房产经纪人打电话，询问他房子的情况。 没想到得到的答复是“业主已转让”。

“我的房子怎么被卖了？难道是房产中介赚钱了？” 曹高杰有些困惑。

咨询了业内人士后，曹高杰突然有了一个想法——原来，房产中介正在打造一个“奇葩宜居”的市场。

“事实上，很多房产中介都会把房子留在手里，然后把这些房子一一‘消化’，作为压低房价的手段。” 北京房产律师王树德在接受法制晚报记者专访时表示。

哄只是“小伎俩”

在张启明看来，深圳部分地区的房价完全脱离了政府的控制，不断上涨。 究其原因，就是房地产经纪人的各种行为。 “房产中介凭借自身强大的市场影响力，刻意制造供需失衡，让房屋在购房者面前显得极其稀缺，以达到快速成交的目的。”

“房地产中介机构无法控制大起大落周期，但对下行周期仍有催化作用。” 作为从业者，上海市通州区马家堡片区一家房产中介公司的分公司经理李青向《法制晚报》记者表示，房产中介公司主要靠佣金赚钱。 如今逐渐发展起来的金融产品也可以根据交易的完成来赚钱。 “因此，成交是房产中介的主要目的。”

“同样的交易，价格高的肯定比价格好的好。代理费是按百分比计算的，比如代理费是2.7%。虽然手续是一样的，但一套房子的代理费是按百分比计算的。” 1000亿元的成交价是27亿元，一笔交易的中介费是27亿元，100亿元的房子中介费才2.7亿元，哪个更划算？ 李青表示，对于门店，房产中介更喜欢签“独家”、“快销房”。 该房子同意在一个月内以520亿元的价格出售。 如果失败的话，会得到几千元的补偿。 无论如何，买家都会获利。 事实上，他很乐意这样做。 拥有房子可以给你勇气，尤其是在下行周期，买家几乎没有讨价还价的能力。 因此，对于购房者来说，房产中介制造恐慌气氛，促进交易。 各种哄骗的方法恐怕你都熟悉了。 据悉，近年来房产经纪人也开始提供金融解决方案，甚至是零首付。 买车是可以的，还可以帮助获取一些虚假材料（比如收入证明），这也帮助了相当一部分没有能力买房的人买房，但是现在已经被打击了通过监管机构的监管，这些行为已经变得不那么频繁了。”

对于房产中介稳定房价的手段，易居研究院智库中心研究经理严跃进在接受法制晚报记者专访时表示，也有一些现实的做法。房地产中介随意提高房价，或强迫顾客故意撒谎（报高价）。 或者报价偏低——记者注）且交易并非以实际二手房评估价为准。

“比如这套房子本来是卖200亿的，房产中介会告诉买家，如果现在市场这么好，就220亿卖吧。虽然店老板不太了解行情。”嗯，在房产中介的怂恿下，就这样了，交易进行了，事实上，这20亿元的涨幅，房产中介很可能会吃掉一些差价。” 严跃进告诉记者。

上海市民孙颖因房产中介的上述伎俩多付了20亿元。

孙颖购房时，已经通过房产中介以600亿元的价格购买了一套学区房，并且已经签订了买卖协议。 而且，另一家房产中介的工作人员给买家打电话，称这套套房可以卖到700亿元以上。 有顾客愿意全价订购，并询问店主是否考虑找其他代理商转售。

这样的电话，会直接导致店家想要毁约。 最终，孙莹与店家协商，在原价的基础上加了一些钱。

据悉，严跃进告诉记者，还有一种情况：“比如拿二手房做抵押贷款，如果房子的价格是200亿元，抵押贷款是四分之三。 ，那就是150亿元，这时候侯的房产经纪人很可能会鼓励购房者抬高房价，如果达到240亿元，那么四分之三的环比就可以用来抵押180亿元，而这些情况也是存在的，还有变相提供各种资金帮助卖家规避首付比例，或者在首付抵押方面提供一些非法做法。买车的钱，房产经纪人帮忙抵押，用来付首付，只是为了促进交易，获得更多的佣金，但抵押贷款只能用贷款，这是违法的。