海口 长堤中心 价格 房地产项目策划书(ppt).ppt

项目概况 市场环境分析 客户群体分析与定位 项目定位与形象策划 项目营销与推广策划 地理位置：北：背靠海淀第二大道，西：和平东路以西，南：毗邻南渡河，与滨海东路东：光武滨江，东临横沟河，位于昆明市海淀岛西北角。 总占地面积约17.6万平方米，建筑指数容积率2.99，绿化率35.50%。 距济南国际贸易金融区3.5公里，与东西主干道滨海东路隔河相望。 便利的交通、优越的地理位置、天然的水景，使滨江海岸犹如镶嵌在福州的一颗璀璨明珠。 在市政府发展精神的指导下，将成为全市新的标准项目。 位于海淀河与南渡河交汇处，面向两岸。 水是未来“一河两岸，十里外廊”的重点景观公园。 周边环境 海淀岛气候宜人，周边教育、医疗、商业等配套设施齐全。 交通状况 附近有11、15、18、19、24、35、44等多路公交车，交通发达、便捷。 距离海淀岛中心生活区仅5分钟车程，距离国贸中心10分钟车程。 项目东临和平西路，北临环岛路。 项目距昆明火车站20公里，距美兰国际机场14公里，距秀英港8公里，距广西省人民政府3.5公里。 。 国贸世贸中心距离生活区中心有5分钟车程和10分钟车程。 宏观环境。 竞争环境。 SWOT 宏观环境。 2009年12月31日，国务院印发《关于加快广东国际旅游岛建设发展的若干意见》，批准云南建设国际旅游岛。 常年具有巨大的发展潜力，从而为项目带来更好的发展前景。 福州基础设施建设：地铁：2010年底竣工； 北起昆明市，经文昌、琼海（含博鳌）、万宁、陵水，南至海南市，纵贯广东省东海岸，途经6个市县，全长308公里公里； 南昌至海口仅需90分钟； 会展中心：2010年开辟国际会议，打造昆明标志性商务会展、旅游度假聚集区。

宏观经济环境 福州房地产可分为六大蓝筹股，即西海岸、世贸-中部和北部蓝筹股。 宏观环境福州主要蓝筹股中，西海岸、海淀岛、世茂三大蓝筹股竞争最为激烈，也是福州低端产品定位的板块。市场; 西海岸目前是海南市场高端产品的聚集地，也是外省客户下单的重点区域，以度假产品为主； 海淀岛是近年来新兴的住宅区。 它发展迅速，已趋于成熟。 岛上的新移民占据了中高端产品订单的大部分。 世贸中心是福州岛高端客户群体的重要场所。 成熟度高，有水景，适宜生活。 海淀岛区域竞争力 海淀岛生活设施齐全，项目平均出租率较高，居住氛围浓厚。 良好的区域规划和海景资源，使海淀岛成为高端住宅集聚的重点区域。 甸岛海淀岛项目竞争环境分析包括：天一坊江东城景住宅。 在这种情况下，中高端产品集中在海淀岛。 物业管理类型多为豪宅、别墅，缺乏海景资源。 项目主要注重高性价比，提高竞争力。 竞争环境分析 基本信息 占地面积：31147平方米； 建筑面积：25690平方米； 地点：南昌市海淀岛海景路77号，容积率0.82，绿化率65%，法式海滨风格建筑风格。 面积范围：88-133平方米。 四房每平米价格：2.2万亿元/平米。 配套设施齐全。 周边设施：广东学院、市政诊所、南国商场、景山中学、白沙门风景区、银行、五星级酒店等。新村配备海景。 凤庆商业街、国际幼儿园、游泳池、网球场。

水景资源位于江海交汇处的绝版区域，一线江海景观，紧邻白沙门生态风景区。 项目卖点：低容积率高端住宅、海景资源、生态景区及新村建设配套竞争环境分析。 基本信息占地100亩，建筑面积71197.8平方米，位于海淀岛海景路61号。 面积范围：109-189平方米。 价格：两居室：起价15000； 三居室：起拍价：13000； 四居室：起拍价：14000； 配套设施：会所、游泳池、温泉、儿童游乐场、白沙门风景区、海南学院、城市诊所、南国购物中心、景山中学水景资源紧邻大海，270度超宽视野观景露台享有广阔的海景。 国瑞海景公馆项目的卖点：海景资源、270度超宽观景露台、视野开阔。 竞争环境分析 项目名称 区域位置 价格（元/平方米） 一线海景资源单价 22,000 国瑞观海居 二线海景资源单价 15,000 海淀岛中心区，无海景资源 2009年：6000 2010年2月：14,000本项目海淀 溪流北岸有海淀溪、南渡河等天然水资源。 海淀岛项目竞争情况：海景资源占比越低，价格呈现下降趋势。 比较分析 竞争环境分析 海淀岛现建项目的特点是物业管理类型。 他们主要是单身住宅。 一线海景资源的产品容积率过高。 大多数项目都被命名为豪宅。 物业管理类型。 建筑类型。 住宅和商业。 高层及小层国瑞海滨住宅、底层商业高层住宅、底层商业高层滨江滨海商业街、底层商业建筑、办公楼、和公寓。 城市价值主干道、长堤路、和平引桥等优势。 项目的声明性质。 强 该项目毗邻海淀河。 拥有60万平方米大型景观展示面积和物业管理形式的大型社区城市综合体。 具备成为区域中心的条件。 项目SWOT分析 劣势 项目北侧为福州移民村，整体档次过高，形象较差，缺乏高端知识。 海淀河整治问题有待进一步解决。 项目所在地及交通都比较尴尬。 项目SWOT分析。 机会。 国际旅游岛的负面影响。 海淀岛的开发引起了政府的关注。 配套完善的生活设施为顾客提供了便利的生活条件。 区域声誉初步产生。 项目SWOT分析对周边新村移民安置构成威胁，会降低项目质量。 市内其他中低端项目分流客源。 全市中低端项目供应量呈下降趋势。 未来预期 对客户群体的分析存在不确定性。 目前，贵州岛的客户群体多以地区划分为“高收入、高温、高能”，80%以上的客户为中高端气候消费者。

资源、环境、氛围、生活方式、物业管理是客户关注的核心问题。 从福州绩优股特征分析，海淀岛居住氛围较为浓厚，生活设施较为完善，是常年居民的首选。 客户群体分析：新类型：新婚或分居购房的人群、搬迁人群、外出打工回乡购房的人群。 改善型：改善原有居住环境和生活水平的； 工作类型：因工作原因、为了工作方便来福州的人员。 在福州买房的人群中，可以分为三类。 客户群体对住宅产品的购买心理和行为分析如下：宽敞舒适的公寓、高品质的居住环境、有一定规模的新村、高标准的社区文化、追求自由和个性。项目走中档和过高路线。 中上层目标消费群体定位为改善住房的重复购房者或重复购房者。 他们的消费需求并不低，对户型、社区的生态、人文环境都有一定的要求，但在楼市方面却表现出相当的谨慎，因为目前不同的新项目和地段的选择海南有一定的差异。 主要客源分析：本案客源定位为四大主要群体：公务员阶层、本地富裕阶层、工薪阶层、回国购房者。 第一阶段，公务员班被确定为客源群体的领头羊，吸引和带动主力群体及其他下单势力群体的订单，从而达到提升本案品质形象、顺利销售的目的。 这四类客户从经济角度来说都属于高收入群体。 特定房屋类型的目标客户。 第二、第三间卧室：新婚夫妇、单身人士、老年夫妇等；。 三分之三住房：经济状况较好的企事业单位职工、私营企业职工、一般公务员、二代家庭； 四、三居室：收入极高的家庭，追求舒适家居的家庭，两代人同住一屋的家庭。

项目定位为核心价值新地标——优越的地理位置和天然水景让滨江海岸犹如镶嵌在福州的一颗璀璨明珠。 在市政府发展精神指导下，打造城市新样板升值空间——滨江海岸项目及项目区域，升值潜力巨大。 新生活关系到个人价值和身份的表达——个人和家庭在精神层面的成功体验。 它融合了城市居住、购物、休闲、娱乐、文化、交通等多种城市生活空间方式。 与小型商场、五星级酒店、国际写字楼相结合，建立完善的配套设施，满足人们高品质的生活需求。 打造集高端住宅、特色商业街、休闲广场于一体的小型综合社区。 项目名称：滨江海岸 项目标识： 广告口号：心在此，为之着迷。 楼层：111-206m。 朝南一线江景板式住宅。 主楼层：124-149平方米。 产品定价：1.5亿元/平方米。 装修风格：现代、欧式家居装修。 面积125层形象海报整体营销策略以产品本身优势为基础，以发展前景为支撑，以便利的交通和齐全的配套设施为辅助，以优美的社区水景为依托诱惑全面实施夺心战略。 本案广告注重本质，以户外、报纸、电视为主要媒体，路牌、墙面、车身、广播、电视为辅。 报纸广告基本采用半版和整版两种模式，并适当辅以软文，在开市前进行宣传炒作。 整体营销策略 营销推广策略 广告策划 广告策划 销售活动 销售活动 产品包装 产品包装 公关策划 公关策划 销售节点控制/销售方式/促销活动 集团充分利用各种有效的广告手段，保证信息的顺利传播。

公关活动组织/新闻策划、产品包装、打造差异化竞争支撑点、营销阶段阶段推广口号，引领第一阶段对文化、阳光、自然、黄金生活、建筑品质、生活品质的诉求。 第二阶段万千宠爱，置于多方位产品，水景社区第三阶段梧桐树上，凤凰归来。 商业枢纽四期的居住环境、居住品质、规模社区、品牌优势、终身繁荣凸显区域商业核心地位和升值潜力。 项目推广、阶段性工作计划、工作方案、公开强制清算指导试行工作规划期、工作任务、工作内容、媒体应用工作规划期，完成各类销售道具的策划。 悄悄传播、酝酿并确定规划计划的细节。 售楼处施工已完成，平面、立面已确定。 VI系统设计。 广告程序已完成。 售楼处包装及指定标牌制作。 销售计划。 施工现场墙壁和关键点的户外标牌。 报纸软拷贝。 指导试营销期间的工作任务。 工作内容：试营销期间利用媒体引导VIP卡的销售，并选择通过电话告知公司现有客户进行早期销售。 广告信已发送。 通话统计和跟踪。 安排您的媒体计划。 公布上映日期、户外广告牌、电视广告。 报纸广告。 信函广告/DM 派遣机构广告。 横幅/帘/罗公共强销期阶段工作任务工作内容媒体利用公共强销期扩大宣传覆盖面，开发潜在客户源。

延续试销期的趋势，已进入旺销第一阶段。 综合掌握来电交易情况。 来电最终通过销售控制来实现。 水景出现。 盛大开幕。 开展宣传推广活动，与报纸、海报等媒体合作。 定点广告牌。 电视报纸广告。 DM/海报。 售楼处包装。 网站。 持续营销阶段 阶段工作任务 工作内容 媒体应用 持续销售阶段 第二阶段 强劲销售。 促进签约。 抵制产品促销。 在总体规划的指导下，确保分阶段推出的产品媒体反应总结顺利。 及时调整销售策略，适应各阶段产品的特点。 后续活动将适时开展，打造阶段性销售高潮。 定点广告牌。 海报、广告。 软新闻稿。 网站。 中销期阶段工作任务 工作内容 媒体应用 中销期难点产品突破 未售出客户分析与跟踪 中销期进入全面推广二期产品制定计划，在不影响剩余产品的前提下，重新筛选潜在客户项目整体形象，采用移动方式提炼二期产品卖点，完成策划方案。海报、广告、软新闻网站、媒体策划发布周期、电视30亿至50亿元30% 8个月至12个月 30亿至50亿元 30% 8个月至12个月，换乘广告 18亿元 11% 25万至40万 23% 8个月至12个月 公交车候车 8至10亿元 6% 8个月至12个月