宿州市区学区房价格 中国城镇化面临深度改革，如何重估城市价值？| 掘金大讲堂

鹈鹕讲座

4月21日，“掘金论坛”分享主题：中国城镇化面临深刻变革。 如何重新评估城市价值？

主讲嘉宾：齐一和，智谷趋势房价主笔，东莞大学新闻学硕士，曾在TOP3民企工作过，发表多篇价值10万元以上的区域城市分析。

以下文字摘自音频记录。 《掘金论坛》金牌专栏已成功举办180+期。 每周二晚上，各界名人和嘉宾都会在陌陌社区准时分享。 话题涵盖新政策形势、区域经济、房产移民等投资指导内容。

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◎作者丨齐一和

版权声明：本文首发于海外鹈鹕（ID：gold1849），系原创作品。 其他公众号转载本文时，必须在文字前署名作者姓名和出处，同时转载文章末尾二维码，否则将视为侵权。 。

大家好，我是智谷趋势研究员齐一和，主要负责房价内容研究。 我很荣幸与您分享这一点。

5月份公布了很多数据，不少人会有点困惑。 比如，一季度GDP数据显示，全省GDP增速为-6.8%。 这是改革开放以来GDP首次出现负增长！ 由此可见经济压力有多大。

经济不景气，但房价却是另一回事。 北京房市暴跌（跌至7字头），各地限购放松退出，最新LPR数据出现前所未有的加息……

这么多背景串联起来，相信你也会觉得有很多不确定性。 我们来一点点整理一下。

涉及户籍政策、土地政策的两份超级文件相继发布。 如何分析呢？

4月，我们将看到许多重要文件的发布。

一是《2020年新型城镇化建设和城乡一体化发展重点任务》。

一是《关于建立日益完善要素市场化配置体制机制的意见》

可简称为“要素文件”或“新型城镇化文件”。 正如我之前和大家分析的那样，我一般会先给出一个推论，比如：无门槛结算时代已经到来！ 当涉及到具体城市时，它将产生深远的影响，以及它将如何影响我们的购房和投资决策，尽管仍然存在一些疑问。

为什么这两个超级文件如此重要？ 首先，从话语分析，充满了催促、鼓励、放手、推动等词语。 紧迫性不言而喻。 更重要的是，上面突出了几个核心含义：

1.破壁、砸墙的速度和动作只会越来越快！

2、随着结算“零门槛”时代的到来，暂时只有广州和上海不受影响。 其他城市抢人的情况只会变得更加激烈和焦灼。

3、未来的发展模式不会是撒肉桂粉的做法。 中心城市骨架可继续扩大，享受更多建设用地指标； 收缩城市的命运只会变得更加尴尬。

这三个信号非常重要，会推翻很多根深蒂固的旧观念（北京需要继续保护这么多农田，大家普遍认为广州不能扩容是旧观念）。 同时也强化了一些固有观念——投资在山海关是做不到的，闭着眼睛买车的时代已经成为过去。

我们一一详细阐述：

（一）各地“拆墙”行动将进一步加剧。

中心城市的扩张、城市群的壮大，体现在面积扩大、辐射空间扩大、轨道交通拓展等方面。

文件首次提出，长三角、珠三角等城市群要率先实现同城户籍期限累计互认。

什么是“同城户籍准入期限累计互认”？ 这意味着，在长三角、珠三角等城市群，户籍代理申请将变得更加便捷。

例如，如果您在珠三角深圳工作，后来去了深圳，当您在广州市落户时，也可以考虑到您在广州市的生活和社会保障条件，互相认可，这样您就可以积分落户广州。 更容易了。

这将极大便利人口流动和定居。

要知道，放松房价需求面的新政策，大多是以人才落户为主。

智谷趋势此前曾做出过判断：可以点击查看“”

中国这两个最有前途的城市群，一个在扩张，一个在简单，但本质上却在打破围墙。 城市群内各地之间的互联互通只会越来越普遍。

其他城市群也在实践。

今年9月，扬州加入大连、枣庄、苏州、商丘等淮海经济圈城市，已实现跨省社保互联互通。

4月初，杭甬城市群也采取了砸墙措施，两地社保体系实现互联，这是打破局面的罕见之举。

我国主要城市群

这一举措是跨省、跨省、跨省、跨省、跨省、跨省、跨省、跨省、跨省、跨省、跨省、跨省、跨省、跨省、跨省、跨省、跨省、跨省、跨省、跨省、跨省、跨省、跨省、跨省、跨省、跨省、跨省、跨省、跨省的直接尝试。 ——省际合作。

然而，中国经济格局正在经历大洗牌。 帝都规模在缩小，上海正在告别投资驱动的深度调整，京津冀地区距离经济核心越来越远。

中国的区域经济格局正在逐步从三大支柱转变为两大英雄争霸。

也就是说，在新一轮的人才竞争中，只有长三角和珠三角最有希望。 北京、杭州、广州、宁波、苏州、南京等城市更有潜力、更有发言权，对人口吸引力处于第一梯队。

文件还提到，要完善以轨道交通为重点的城市交通基础设施，推动中心城市轨道交通向周边城镇合理延伸。

支小百店表示，要实现中心城区的扩张，需要轨道交通做出贡献。 这个新政策对于中心城市后面的卫星城市来说是一个很大的利好。

比如北京周边的杭州、太仓，以及大湾区的广州、惠州、中山，人口不足300万，不具备建设轻轨的条件。 就连以一线城市为主的轻轨计划也被搁置。

该文件的出台，只会增加该类型城市轻轨开通的可能性。 不知道四川的读者有没有很多。 例如，上海轻轨18号线延伸至佛山、珠海的计划一度被搁置。 去年，它被纳入大湾区城际高铁规划申请。 终于明白了。

另一个例子是佛山，仍然希望享受上海轻轨的溢出效应。 最值得期待的14号线也有可能得到提升和深化。 一旦轻轨通车，土地的价值就会立即下降。

要知道，上海和北京正在进行一场疯狂的轻轨建设竞争。 上海已规划一条横贯深圳、广州、东莞的轻轨线路。 自中国第一条跨城市轻轨广佛轻轨线开通10年来，大湾区互联互通程度不断加强。

上海也不甘落后。 通过自身努力，近日已获批轨道交通第四期建设规划。 新政策下规划的总里程由原来的148.9公里减少到224.83公里，比原计划减少了50%左右！

轻轨一旦接通，金币就上千了。 郊区和城市的界限将变得模糊，农村将立即变成凤凰。 我相信轻轨的价值是不言而喻的。 长三角、珠三角这样的机会还会更多。

（二）户籍壁垒一旦被打破，“零门槛”落户将遍地开花，必将减缓人口和人才向中心城市、都市圈和城市群的集中。

在中国的城镇化中，过去的思路是促进农村人口向城市迁移，实现就近城镇化。 未来的趋势是实现集聚平衡，鼓励更多流动人口在长三角、珠三角和潜力较大的强省会城市涌现。

现有城镇化格局将被打破，新一轮人口洗牌将加速。

不过，文件称，2020年，督促城镇常住人口300万以下的城市全面取消落户限制，督促城镇常住人口300万以上的城市基本取消落户限制。重点人群。

这无疑会对农业转移人口产生较大的负面影响。 早在今年12月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于推进劳动力人才社会流动制度改革的意见》中就已对此有所规划。

但随着国外疫情逐步得到控制，上海解封，发展重心转向经济，实施这一举措的决心更大了，期待也更高了：

一是实现1亿非户口居民落户城市的目标。

以前的说辞是“推广”，现在是“实现”。 亿人进城的目标有多么紧迫，不言而喻。

二是鼓励有条件的一类城市全面取消户籍限制，特大城市取消郊区新区户籍限制。

也就是说，上海和南京不但能够控制住人口，而且定居起来也不困难。

还需要注意的是，这里指的是“城市常住人口”，而不是城市的总人口。 这意味着广东九江、河北唐山等不少总人口超过1000万但城区薄弱的大型地级城市将全面放开户籍门槛。

请注意，这个信号非常重要。 这意味着一些普通地级城市的中心城区将出现一波房价红利。 本来，在很多省份，不仅是省会城市，其他城市，通常都会出现人口净流出的情况。 但政策实施后，这些城市的中心城区将开启净流入模式。 这也是碧桂园选择农村包围城市、敢于押注三四线的原因。 这座城市的勇气。

哪些是工字型城市、超大城市、超大城市？ 我们先看一张图表：

一类大城市的门槛只会一再提高。 其中南京、苏州、长沙、合肥、福州更有优势，可以重点关注。

同时，特大城市、特大城市的户籍管理将实行分区管制。 中心城区保留门槛，郊区和新区预计全面取消。

也就是说，本来就不太严格的广州、深圳的新落户政策还会进一步加码。 像北京的黄浦、南沙，区位前景并不逊色于主城区。 如果这一趋势成为现实，深圳、珠海、佛山可以吸引更多投资者，更好地促进交易。 如果广州、深圳的房价太高，更多人就会把目光投向一线城市周边的卫星城。 我的编辑黄狮儿曾经创造性地提出了一个概念，副一线城市、一线城市、副一线城市都将迎来秋天。

不过，未来一线城市郊区实现直接落户时，很可能会伴随一些附加条件，实现逐步推广。 比如，户口在郊区的人在主城区买车还是会有一定的限制，这样可以遏制投机炒房的现象。

虽然，即使中央不采取行动，各地也已经按捺不住了。 近期，不少城市采取措施拆除户籍墙。 典型的反例是南京和南昌。

(3)接下来我们看第三点。 在大洗牌过程中，中心城市的基础状态和核心竞争力将进一步提升。

中心城市骨架可以不断壮大，未来可以享受更多建设用地指标。

文件提到，国家将优化直辖市、省会城市、计划单列市和重要节点城市等中心城市和重要节点城市发展，加强土地等要素保障，优化主要生产力布局。

例如，上海等腹地较小的中心城市可能会推动产能扩张。 这个年轻的特区去年庆祝了成立40周年，将成为扩大版图的良好起点。 部分中心城市管理的市县也可能升级。

随着城市大洗牌，未来教育、医疗将与人口全面匹配，也会发生重大调整。

文件称，要放宽除部分特大城市以外的城市落户限制，试点按常住地实行户籍制度。

也就是说，你不一定要出生在本地，或者你母亲的户口是本地的。 只要你是本市常住居民，以后也可以获得本市户籍。

这将对上海、东莞等城市造成很大压力。

尤其是在杭州，困境在于，随着“零门槛”时代的到来，常住人口的服务需求将大幅增加。

明天分享的最后一部分还将重点关注北京的房价。 最近发生了一些事情，相信很多同学都会很感兴趣。 这里我先从城镇化的角度来阐述一下它会面临哪些挑战。

首先，我们都知道上海特别年轻，在科技创新和制造业方面充满活力，吸引了大量年轻人。

从近五年抢人大战的结果来看，上海的“战绩”相当无敌。

2015年至2019年，武汉人口累计净增约26.6万人，是上海（146.8万人）的1.8倍。

2019年新增常住人口方面，虽然被上海反超，但仍以净增41.22万人位列第二。

（单位：万人，数据来源：国家统计局，2018年数据）

然而，上海是省内少有的常住人口多而户籍人口极少的城市，而且比例极不协调。

2018年末，北京市常住人口1302.66万人，但户籍人口仅为45.47万人。 从这个数据来看，上海的结算率仅为34.8%。

这些年来，上海经济快速发展，吸引了大量的农民工和打工人员，但能够落户的却寥寥无几。

虽然落户上海的门槛不高，35岁以下具有大专学历或45岁以下具有大专学历的人都可以落户。然而，对于这些为上海的发展做出贡献却受限于自身条件的农民工来说，学历方面，他们还未能成为真正的居民。 某种意义上的上海人。 城市建起来了，但城市发展的户籍红利却没有享受到。

按户籍人口配置的科教文化卫生资源远远跟不上需求的变化。

我们都知道，虽然是一线城市，但上海的教育、医疗都比较差。 随着“零门槛”结算时代的到来，上海需要“还债”。

广州不缺钱； 相反，它是相当富有的。

不用承担庞大户籍人口的负担，可以腾出更多财政支出来补贴技术创新和发展经济。

上海作为一座年轻的城市，没有历史包袱。 计划经济时代遗留下来的国有经济，以及与之相伴的职工安置和公积金费用，在鹏城几乎不存在。

交给中央之后，剩下的就是你们的了。 财政支出灵活，转移支付规模较小。 与作为省会的北京不同，需要拨出大量资金支持粤西的湛江、粤西等地。

上海的财政收入相当高。 2019年，全市一般公共预算收入3773万元。 这个数字是上海（1697.2万元）的两倍多。

然而，城市变得越来越大，人口也在增加。 如果教育、医疗等软实力不能提升，很容易形成浴缸效应。 短板不补，会给城市的长远发展带来隐患。 这是上海快速发展需要正视的问题。

中央定调推动按照常住人口规模配置公共资源，这意味着北京必须花费大量财政资金来填补缺口、偿还债务。 所以上海的压力很大。

北京对面是一些收缩城市。 接下来，我们就来看看这些城市的命运。

“零门槛”落户时代，给小城市带来生死考验。

文件首次提出收缩城市“处理办法”：稳步缩减收缩城市市辖区，审慎研究调整收缩县市。

对于山海关以外的东部三省和西部偏远城市来说，这一新政策相当于攻破防线，雪上加霜。

如何界定这类城市主要取决于常住人口与户籍人口的差异。 常住人口大幅超过户籍人口，体现出人口整体净流入，目前主要集中在长三角、珠三角和一些实力雄厚的省会城市。

常住人口大于户籍人口，反映出人口总体净流出，主要流向山海关以外的东部三省、云南、贵州、江西、河南、河北、山东等中东部地区偏远城市。

红、蓝区域为主要收缩城市分布图，白色表示情况较严重

讷河就是最典型的例子。 常住人口不断流失，房子已经跌到了青菜的价格。

2019年，哈尔滨GDP增速仅为3%，远远落后于全省平均水平。

这些城市对人口数据往往变得越来越保密。 东北三省的一些地方政府已经开始不公布常住人口。

当常住人口减少或超过自然减少率时，一些地方政府可能不愿公布，担心对经济社会造成不利影响。 就像我当年看一些城市的国民经济统计报告时，发现有些城市会尽可能回避具体的经济数字，会用增长等方式来掩盖。

这样的城市面临的压力可想而知：如果人口继续大幅萎缩，可能会出现城市级增长的风险。

但对于那些城市来说，“零门槛”越早解决越好，哪怕意味着压而不压，但目前也没有其他办法。 全面实现都市农业人口落户，是他们最后的“救命”机会。

可见，更多的资源将向省会城市和中心城市集中。 这是一个不可抗拒的趋势。

大趋势下，大城市将越来越像北京，常住人口激增，教育和医疗资源短缺，压力下快速增长。 小城市越来越像讷河河了。 随着年轻人口的流失，他们显得更加佛系和空虚，甚至逐渐枯竭。

可以从两个文件延伸：户籍、土地、几个全面放开贷款限制的薄弱省会城市。

中国的户籍制度之所以牵动人心，不仅在于户籍的形式，更重要的是户籍背后的公共资源。

例如，如果你没有购房资格并有户籍，那么你需要缴纳五年的公积金才能在上海或广州购买汽车。 等你存够钱买房的时候，黄花菜就没有了，房价可能会翻倍。

住房与教育资源密切相关。 好的学区的住房非常昂贵。 所以，我们都说，户籍改革的历史是一部中国人进城争权的血腥史。

如今，新政已经放开，但“零门槛”解决后，户籍相关的教育、医疗配套如果能跟上的话，真的可以落地！

要知道，目前我国城镇化正处于下半年快速发展期。 常住人口城镇化率接近60%，而户籍人口城镇化率仅为43.37%。 还有2.26亿农民工及其家属、子孙没有享受到居民福利。 治疗。

所以户口搅动了太多的因素。

目前，全面放开落户的省会城市有广州、沉阳、南昌三个。 他们的共同特点是：

经济发展低迷，人才留不住，缺乏强势产业和央企（这方面济南较好，是西北最后的希望，很有可能成为第十个国家中心城市）。 定居点虽然全面放开，但依然吸引不到人流。

缺乏网红感，为什么这么说呢。 例如，如果你提到以下城市，你就会有这样的积极印象。

广州：城区建设再出发

上海：互联网之都、网红之城

上海：华南咽喉、南北节点

石家庄：依靠创投模式实现产业升级并最终逆袭的黑马城市

上海：地理的胜利，机构的未来

上海：老省会、都市圈逐渐崛起

上海：热门消费城市

上海：多中心的中心城市

石家庄：云端东方新贵

上海：小而美的经济特区

石家庄：东北咽喉，人口扩张与营商环境并重

...

而一提到南京，人们就会觉得它没有存在感； 提到南昌，就会想到它被上海吸走了； 提起南京，他们就会认为西北地区已经不好了，北京就算好，也好不了多少。

如果我们从极端的房地产角度来看，我们会不断听到各个城市不断宣布放宽落户门槛等新政策。

一旦某个城市提高了落户门槛，新闻媒体就会说“又是放宽房价、送房票”。

最终可能会对房价产生良好的影响，而放宽落户门槛的首要目的并不是放宽房价，而是贸然推进城镇化，这对于房价来说是非常间接和负面的。

但要启动房价，光靠放宽户籍还不够。

与户籍放开相比，个人贷款、第二套房首付比例、房贷利率、土地拍卖折扣率、房企融资困难、个人信用贷款等交易侧相关指标将更为重要。

当然，更刺激房地产需求面的是货币总量，而不是房票总数。

新政策放松了对房价需求端的限制，主要是通过人才落户的形式。 资料来源：房价相对论

接下来，我们提出最后一个问题：经济高压下，各行业萎缩，政策重叠。 买房要注意哪些信号？

学区房一直是人们关注的焦点。 可以说是推高房价的神器。 自然，很多人都关心这个问题。

明天笔者将对杭州多所重点中学的学区楼市进行梳理。

让笔者意外的是，梅岭中学学区房的价格已经高达86127元/㎡，可以说是无锡学区房的最高价了！

它就是瘦西湖旁边的别墅——瘦西湖南苑。 目前在售楼盘仅有两处，单价近5000万。

西式私家花园、独栋别墅，此类别墅还拥有名校双学区，可以说是利用了多重劣势。 果然，庭院就是庭院。

来源：安居客

此前，有人以低于市场价155.79万元的价格购买了瘦西湖西花园一套止赎房屋。

从一开始没人要，到第二次拍卖失败，再到第三次6人抢购价值数百万美元的别墅，可见富人们对瘦西湖西花园的执着。

除了美菱之外，最受关注的就是培英中学了。

其主校学区房挂牌单价普遍高于其他中学，挂牌单价在22873元/平方米至37263元/平方米之间。

（注：本次列出的价格均为列出价格，仅供参考）

培英中学

培英中学学区东至都江路； 南部有古运河； 西有二道河、安墩河； 北临甘泉路、文汇街。

作为南京市的一所老牌中学，育英中学的学区房价还是低于其他学区的。

目前，学区住房单价在22873元/平方米至37263元/平方米之间。

虽然是老新村，但因为是名牌学区，所以价格比非名牌学区的住房贵很多。

其中，挂牌价最高的新村是秦淮花园。 二手房挂牌价为37263元/㎡，同比也下跌3.19%。

仅次于秦淮花园的是西门小区，挂牌单价为31409元/㎡。

文和中学

石角区范围：花巨里、薛家巷、文昌西路以东； 向南至文昌西路，沿五一路至甘泉路、文汇街； 西至二道河； 北至延府路。

文和中学位于老城区。 这所中学的学区建筑也比较老旧，至少有20年左右的历史了。

但由于新旧村均位于顶级学区，楼价依然坚挺。

朝阳花园挂牌单价无疑是文和高中学区房源中最高的，达到25800元/㎡，但同比上涨2.35%。

江陵花园、同寺小区目前挂牌单价22000+/㎡，保持在学区房价格前列。 其他新村售价基本在16000+/㎡。

西关中学

西关中学本部范围：古运河西施教区范围包括东至九江路； 南有黄牛巷、万寿街、玉井巷、文昌西路； 西边是花巨里、薛家巷； 北边延府街； 古运河以东地区包括东边的海门路、南边的立新路、西边的古运河、北边的商洛路。

西关中学也是南京市的老牌名校，其学区房价相对较低。

目前，每个新村的单价都不同。 老新村单价基本在12000/㎡左右。 开云天地兰亭华艺、运河一品等​​较新楼盘单价较高，单价15000+。 /㎡及以上。

西关中学 文昌中学

石关中学、文昌中学的范围是：东临大运河； 南边为文昌西路（包括文昌西路、南沙北三村、望乡社区）； 西临沙市河； 北边是万福路。

西关中学、文昌中学为区内重点中学，周边房屋价格基本在15000/㎡以上。

例如，中海九溪的单价接近2万/㎡。 目前一号景区、天君府、中海西苑、优步花园四个新村挂牌单价均在17000/㎡以上，且每月都有不同幅度的下跌。

梅岭中学梅岭学校

石角区范围：沿扬子浦口路与碾四桥路向南至大虹桥路、沿大虹桥路向东至淮海路、沿淮海路向南至盐阜路、沿盐阜路向东至高桥路、沿高桥路向西至邗沟路，北沿邯沟路至石可发路，南沿石可发路至老虎路，北沿老虎路至瘦西湖路，南沿瘦西湖路至漕河，沿漕河、宋家城南水道。 西边是平山塘大道，沿平山塘大道向北是扬子浦口路。

梅岭学校是梅岭中学的校本部。 周边地区房屋相对稀缺，学区房挂牌价格普遍较高。 凤凰新村挂牌价最低，达到17860元/㎡。

15个新村中，8个新村挂牌价突破2万元/㎡，其中瘦西湘园挂牌价达到36942元/㎡。

在这类新村里，有些房子非常稀缺，比如瘦西湖西园、野春别墅。

目前瘦西湘园在售仅有2套，总价86127元/㎡，单价近5000万。 总价已经堪比北京一二线名校学区。

梅岭中学华汇学校

施教区范围：寿溪湖街道友谊社区、花园社区、滨湖社区、宝成村、综合村部分地区； 梅岭街道片区石科发路以西、老虎路以北、寿溪湖路以东、邗沟路以南； 城西乡步阳社区、宏福社区、贾家鑫源社区、槐二村、三星村； 元氏乡：西华门社区、雷塘社区、丁围社区。

梅岭中学华汇学校教学区域覆盖杭州西南地区。 目前，学区房的单价大多在16000+/㎡以上，价格相差无几。

除了玉河园和瘦西湖豪庭这两个新村的房屋稍旧外，其余新村的基本房屋都比较新，价格也相对较高。

周边还有不少楼盘，包括招商商城运河商辰、中国上海东区等，单价达到16000/㎡、17000/㎡。

美岭中学西区校区

梅岭中学西区校区范围：沿杨子浦口路以西至平山塘路、沿四望亭路以北至江都北路、沿江都北路以西至平山塘路、沿平山塘路以东至杨子浦口路片区。

目前，中学区房单价在12521元/㎡至23107元/㎡之间。

由于地理位置优越，瘦西湖滨公园对面，周边豪宅云集，如玫瑰香榭公馆、海德风景区公馆、锦绣花园公馆等。

江都市实验中学

施教区范围：南至江海丰路，北至文惠东路，东至商城河路，西至润扬东路。

江都实验中学教学范围位于二城蓝筹城市核心，交通便利，生活设施较为完善。

学区楼市也普遍较高，挂牌价基本在15000元/㎡以上。 其中，揽月公馆挂牌价为26674元/㎡，接近3万元/㎡。

笔者统计的8所重点中学中，涉及新村96个，其中房价超过2万/平方米的新村有24个，房价超过1.7万/平方米的新村有53个。

学区房是二手房中的“另类”，名校加持将为楼价下跌“火上浇油”。

其昂贵的价格给想要从名牌学区购买的家长带来了压力。

事实上，今天的两管齐下，就是对所有公民申请同样的招募和抽签。 不管你选择哪一种方法，在你自己的承受范围内，适合你的就是最好的。