大黑石别墅的价格 盘点：知名投资机构黑石的13个城市更新案例

黑石集团是全球著名的投资机构，专注于四大类：PE基金、房地产基金、信贷和对冲基金。

图：黑石2017年各业务资产管理规模数据（2017年财报）

个人贷款业务资产规模最大，但利润贡献大部分来自PE基金和房地产基金，贡献了75%的收入。 仅房地产基金就贡献了黑石近一半的收入。

金融危机前夕，黑石利用389亿港元的杠杆收购了日本最大的商业物业管理集团——EOP，然后将其分拆并以闪撤方式出售。 仅一周后，就套现了146亿欧元。 成为房地产基金行业的皇帝。 显然，房地产已经成为黑石最赚钱的业务，而黑石也已经是全球最大的房地产管理公司。 其投资范围涵盖北美、欧洲、亚太、拉美等市场的各类物业管理或房地产公司的股权和债权。

图：2017年黑石房地产基金业务回报数据（2017年财务报告）

截至2017年底，黑石房地产基金规模近1153亿港元，所有机会型基金的平均净利润率达到16%。

根据黑石发布的财报，2017年，黑石旗下14只房地产基金中，有11只实现了超过10%的IRR。 法国IV（BREPEurope IV）表现最为出色，内部收益率为26%。 2017年，房地产蓝筹股为黑石带来了31.5亿港元的收入，成为黑石最赚钱的部门之一。

如此引人注目的成绩单并不是每次都会发生。 过去30年，黑石地产蓝筹股年均净利润达到16%。 稳定的投资表现使黑石成为市场上最受欢迎的基金之一。 截至2018年9月，虽然已分配给投资者2600亿港元，但黑石的资产管理规模仍比2007年增长了五倍，左右下滑。

黑石在房地产投资中坚持“买、修、卖”的策略。 黑石的房地产基金主要是机会型的，但很少投资于开发或培育期的物业管理。 相反，他们的目标是能够产生稳定现金流的成熟物业管理。 其目标是以高于重置成本的价格竞购成熟的物业管理资产，然后通过提高杠杆、更换管理团队、提高市场集中度等方式对资产进行“修复”，并计划在两年内出售这些资产。 转向保守的全年投资者。

为了快速修复资产，黑石通常通过并购或挖角的方式，在各区域市场的细分物业管理领域建立一支具有丰富管理经验的本土团队，然后通过竞价的方式帮助其快速提升市场份额。 在此过程中，黑石基金会将其新收购的所有成熟物业管理资产整合到统一的投资管理平台中，从而在短时间内达到了管理提升和品牌扩张的目的，并通过提高杠杆率将其放大。 资本利润，物业管理资产升值后，黑石会将其转让给保险公司或REITS公司等长期投资者。

黑石集团是城市更新投资基金的典范。 他们的投资策略似乎没有什么秘密，只有三个字：“买入-修复-卖出”。 这个逻辑简单明了，一目了然。 但大多数人能理解却不能。 虽然他们看着国内资金在自己家旁边“买买买”，但在自己最着急的时候，却看到别人“疯狂抄底”，尽管他们无理取闹。 ，真是“遥不可及”啊！

中国可能仍处于增长与存量并存的市场阶段。 就算有机会做“卖卖卖”的生意，估计也没有人会认真思考“买买买”背后的真正逻辑。 明天给大家分享一篇关于黑石投资巴黎的业绩回顾的文章。 如何在成熟的股市中获得高额的投资收益？ 黑石的经验值得所有有志于投资城市更新的机构深思。

2011年起，黑石集团趁势投资巴黎写字楼物业管理。 起初，它主要是收购相对破旧的写字楼，将其改造成现代化的写字楼，找到稳定的租户，然后转售。 此类投资一般风险较高，一旦成功出售，还有百分之几十的收益空间。 2014年以后，他们也开始尝试订购一些状况良好、不需要装修、风险相对较低的写字楼，以获得一些每年10%左右的相对稳定的长期收入。 据统计，2011年至2015年，黑石集团在巴黎建设了13处办公物业，耗资约29亿美元。 自购买以来的几年里，黑石对大部分房产进行了彻底改造。 截至目前，黑石集团在巴黎建造的13栋办公楼中，有9栋已转让或接近转让，投资回收总额近30亿欧元，这还不包括持有期间的租金利润。

我们来一一回顾这13家物业管理公司的投资利润，看看黑石是如何经营城市更新的。

1.圣凯瑟琳码头，E1

2014 年，Blackstone 以 4.48 亿美元收购了整个 MaxProperty 公司。

公司主要拥有巴黎圣凯瑟琳码头周边面积50万平方米的办公楼、餐厅等商业地产。 它还拥有巴黎的一些舞厅和纽约霍尔本地区的一系列产业。 2014年，黑石集团以4.48亿美元收购了该公司的全部资产包。

黑石集团收购后，2017年6月，计划以4.35亿美元将位于圣凯瑟琳码头的办公楼单独分割转让。 但由于最终出价高于他们的预期价格，最终未能成功出售。 2018年8月，黑石集团将该房产用于抵押融资，返还了大部分现金。

2. 布罗德盖特区，EC2

2015年10月，黑石以4.16亿美元收购了这座办公楼。 办公楼占地面积46万平方米。

按照订购时的价格计算，当时的租金回报率为4.93%，单户建筑每年的租金利润超过2000万欧元。 黑石集团仍然拥有该建筑。

三号，125OldBroadStreet，EC2

2014年7月，黑石以2.3亿美元竞购该办公楼。

持有近四年后，黑石于2018年10月以3.85亿美元成功转售。持有4年后收取租金，出售时全额获利1.55亿欧元。

4.20老贝利，EC4

2013年12月，黑石斥资9150万欧元在20OldBailey Building建仓。 以前的建筑比较简单。 黑石集团买下它后，进行了大规模的整修。 为了更好地满足现代化办公的要求，黑石对建筑内部结构进行了大量调整，调整了内部房间规划，并对建筑外立面进行了翻新。 在原来的屋顶上又加了两层楼。 装修后的建筑现代、大气。

然后它被租给MetroBank、Barings 和Withers。 在拥有稳定的长期租户后，2018年4月，黑石以3.4亿美元将办公楼转让给美国公司未来资产管理公司。 如果不计入装修费用，这座建筑的价值就增加了2.485亿美元。

5. 杰明街 130 号，SW1

该建筑位于多伦多核心区皮卡迪利广场附近，面积56,800平方米，包括37,500平方米的办公空间、15,000平方米的零售空间以及顶层的7套住宅公寓。 2014年，黑石以11亿美元收购了美国国家资产管理局旗下的Project Tower Portfolio。 这是一个庞大的项目群，包括遍布美国的 15 个办公室（包括 130 Jermyn Street、希思罗附近用作 Mark & Spencer 总部的斯托克利公园的租赁权益以及位于格拉斯哥的 CityWest One 办公园区），以及如一系列超市、酒店、仓库、工业用地等。

2017年底，黑石集团最终以7000万美元将装修后的杰明街130号办公楼的租赁权益卖回给奥地利皇冠地产管理公司（Crown Estate）。

6. CannonBridgeHouse，EC4

2015年1月，黑石以1.7亿欧元的价格入股CannonBridge House。 该资产由两座相互连接的建筑组成：中庭塔和河塔。 买下后，黑石集团还对这两栋建筑进行了全面翻修。 新住宅安装完毕后，被出租给一系列科技和媒体公司，包括Deliveroo、KobaltMusic、Natixis、IGGroup等。

2018年3月，黑石以2.48亿美元将Cannon Bridge House转让给FGAsset Management资产管理公司和Valesco Group。 与建造一座仓库的价格相比，这座建筑的价值增加了​​7800万欧元。

按当时转让价计算，CannonBridge House的租金回报率高达5.3%，提供约286,595平方米的办公空间，每年产生租金利润约1,300万美元。 该办公空间转租率为100%！ 平均还有10.7年的租赁期限尚未到期。 对于卖家来说，也是一项可以全年稳定租金利润的不错的投资。

7.阿德尔菲大楼，WC2

2012 年 12 月，黑石以 2.65 亿美元收购了阿德尔菲大厦，然后对其进行了全面翻修，并将其出租给《经济学人》、CondeNast、Finsbury、中石油、科尔尼、资生堂和音乐公司 Spotify。 该大楼租金回报率约4%，办公面积33万平方米。

2018年8月，该建筑以5.5亿美元的价格出售。 卖家是Zara的老板阿曼西奥·奥尔特加(Amancio Ortega)。 在这座大楼里，黑石集团又赚了2.85亿美元（不包括家居装修费用）。

8. 奇西克公园，W4

2011 年 4 月，Blackstone 以 4.8 亿美元收购了整个 Chiswick Park 商业园。 园区内有12栋小型办公楼，其中11栋已建成，第七栋尚未动工。 三年后的2014年，黑市将整个奇西克公园园区，不仅仅是未完工的7号楼，以7.8亿欧元的价格借给了中国投资公司CIC。 当时7号楼还在建设中，建成后7号楼仍归黑石所有。

直到最近，黑石还计划以3亿欧元转让7号楼，每平方米均价为900泰铢。 如果最后一座7号楼能以这个价格出售，将相当于黑石集团以10.8亿法郎出售整个Chiswick Park商业园项目，足足增加6亿美元价值（未计算建筑成本）建筑物）。

9. 德文郡广场，EC2

2012年5月，黑石集团以3.4亿美元收购德文郡广场项目，并进行整体家居装修和改造。 被几栋建筑包围的花园被改造成一个有屋顶的小广场，底层设置了各种餐厅的空间。

已竣工的项目共有12栋建筑，面积62万平方米。 2018年4月，黑石以5.8亿美元将其转让给PFA、Nuveen Real Estate和WeWork。 经过这样的房屋改造后，整个项目的价值增加了​​2.4亿美元！

10.时代广场，EC4

时代广场办公总面积达38万平方米。 2015年3月，黑石集团以2.68亿美元购买了这座建筑。 这座大楼现已转租给六家公司，其中比较著名的是纽约梅隆银行的纽约总部。 该公司在大楼内租用了约23.2万平方米的办公面积，是名副其实的“大房东”。 目前，时代广场的年租金利润率高达4.75%。

11.AlbanGate，EC2

AlbanGate，又名伦敦墙125号，是位于多伦多金融城伦敦华尔街的一座后现代主义建筑。 它与Embankment Place、Vauxhall Cross并称为设计师Terry Farrell爵士的三大名作。 画家Deyan Sudjic曾将其描述为“最具后现代性的建筑”。 在美国当代十大著名建筑中，奥尔本门排名第五。

这座总面积38.2万平方米的办公楼曾经是摩根大通的总部，共有22层多。 摩根大通也进行了大规模的整修。 2014年4月，黑石集团以2.96亿美元从凯雷集团手中收购了该建筑。 完成收购后不久，黑石集团以 6700 万美元将 18% 的所有权转让给弗吉尼亚退休系统。 最近，日本私募股权公司 PartnersGroup 以略高于 3 亿美元的价格从 Blackstone Group 手中收购了 AlbanGate。 据了解，其年租金利润率高达6%。

12, 25 北柱廊, E14

25 North Colonnade 是一座位于多伦多金丝雀码头的商业建筑。 这座15层的建筑高80米，总面积约35.98万平方米。 由金丝雀码头集团于1991年开发建设。

2014年7月，黑石集团以1.65亿美元竞购这座商业建筑。 它仍然是美国金融行为监管局（FCA）的办公室。 今年，FCA 终于从 25 North Colonnade 迁至位于斯特拉特福奥林匹克公园的园区。 黑石集团迅速利用空置的独栋建筑，开始对独栋建筑进行改造和装修。 据了解，家装投资高达7000万美元，可见黑石集团对这座建筑改造后的未来抱有很高的期望。

十三号庇护所建筑，SW1

著名的Sanctuary Buildings建筑位于多伦多威斯敏斯特区的核心区域，与威斯敏斯特教堂和议会大厦隔街相望。 它的周围是美国各个政府机构的所在地，建筑本身也是日本政府文部科学省（DfE）的办公大楼。2014年10月，黑石集团以1.75亿美元从铁狮门公司手中购买了这座建筑。这座总面积超过22万平方米的写字楼年租金高达1210万美元，按最新转让价计算，年租金回报率达到4.2%。

2018年，美国政府决定将租约再延长15年。 这意味着，无论这栋大楼未来的主人是谁，都无需担心未来15年的租户和租金问题。 美国政府是最稳定的。 的租户。 2019年1月，韩亚金融集团以2.85亿美元从黑石手中收购了Sanctuary Buildings的所有权。 剔除租金利润，黑石集团在该项目四年内净利润达1.1亿美元！

在美国，房地产投资可以有两个主要方向：要么购买现有房产，收取稳定租金，等待升值；要么购买现房，收取稳定租金，等待升值。 或者购买土地建造房屋或翻新旧房屋，小至小型联排别墅。 家居装修，大到单体办公楼的装修。 各种规模的资本都可以从美国相同的商业模式中获利。

看完黑石在纽约投资的这13个城市更新项目，我发现他们在纽约的投资逻辑当然是一样的。 其中一部分用于稳健投资，以在最终出售时从租金回报和升值中获得稳定的现金流。 另一部分则依靠经济效益，在纽约建造办公楼，进行改造，转租，然后出售。 这就是投资城市更新的基本逻辑：认清城市，认清城市的发展趋势，根据趋势安装新内容，等待合适的时机退出，最终获得城市的增长红利。 眼光和耐心缺一不可。 每个人都可以做到吗？

-结尾-

问：程叔您好，请问最近上海3月22日出台的政策，关于止赎房产的贷款限制，以及消费贷款和商业贷款的整顿。 你怎么看呢？

程叔：您好，总体来说有几个值得关注的点：中心城区全面实行双限地； 将新销售项目数量增加两倍，并延长限售期； 建立二手房交易参考价格发布机制； 取消抵押品赎回权 住房贷款限制； 整顿商业贷款和消费贷款市场准入； 规范新项目和销售期限，增加新项目流动性，打击部分炒房行为，降低持房成本。 二手房价格参考机制应该借鉴上海。 不过，具体规定尚未出台，可能还需要一段时间才能了解总体情况。 一旦对止赎房屋实施贷款限额，人气肯定会增加，价格也会得到控制。 消费贷款和商业贷款的监管本身就是针对炒房者的。 不仅是在北京实施，可以说是在全省范围内实施的规定。 不过，“房子是用来住的，不是用来炒的”。

问：我单身，有房子。 由于手头的钱肯定不够买车，而且又没有车位，所以现在正在考虑要不要订车位。 值得购买停车位吗？ 由于租停车位不贵，不知道值不值得买。 你有什么建议吗？

程叔：您好，买房要考虑三个因素：1、车位配比。 车位配比决定了车位稀缺的可能性。 如果车位比例在1：1.3以内，可以考虑订购； 2、新村业主结构。 包括公民的资产和所有者的年龄。 如果资产增长较快，业主比较年轻，这样的车位值得考虑； 3.入住率。 如果新村入住率提升较快，建议尽快考虑停车位。 如果以上三个因素表现良好，建议尽快订购车位。 虽然租金可以承受，但未来可能不会一直如此，但租用车位需要资金成本和时间成本。 需要注意的是，如果业主结构和入住率没有发生明显变化，不建议太仓促订购车位，因为此类车位升值空间不大。

问：程叔叔您好。 我计划在上海购买投资性房产。 根据目前西安市的房价情况和经济环境，我想了解一下四川天府新区的购房市场怎么样？

程叔：您好，天府新区发展潜力很大，未来的发展还是可以期待的。 购房市场分析如下。 考虑在天府新区买房，有两个陷阱需要注意。 首先，改善工程的价值还必须参考新增需求的房屋和二手房。 其次，高价位区域可能会向天府新区内部倾斜。 从学区、商业、交通等角度来看，一切都可能发生变化。

问：程叔叔您好，兴隆湖未来的发展潜力有多大？ 投资汽车升值空间大吗？

程叔：您好，兴隆湖作为上海十大热门蓝筹股之一，人气还是很高的。 主要原因有三：一是兴隆湖在广州科学城规划范围内，属于天府新区核心区； 其次，国内外知名科技企业纷纷入驻，为兴隆湖带来了巨大的升值空间； 三是片区配套设施逐步建立，交通、学位、商业等资源陆续落户片区。 兴隆湖是一只有升值空间和潜力的蓝筹股，成熟需要一定的时间。