空铺转让出租信息及价格和租金 480万街铺年租金40万，租金收益率8%加未来升值，商铺投资会算吗

随着疫情逐步得到控制，多地发放消费券促进消费。 你们都感觉会出现一波报复性消费。 其中，一些有先见之明的同学已经将目光转向了商铺投资。

然而，投资商店时需要考虑太多的激励因素。 普通投资者几乎没有开店投资经验，很容易被套牢。本文将通过一个案例来说明。 在考虑投资商店时应考虑哪些激励措施？

01、案例概述

这是有同学发消息询问的一家店。 一定是当地的房产经纪人向他推荐的，而且告诉他未来的投资回报会非常好。

这套商铺单价为480万。 是一手出售，可用于住房贷款。 目前后面商铺的年租金在40万左右。

如果按年租金40万元估算，租金利润率将达到8.3%，同时还要考虑未来租金继续下降的可能性。 同时，商铺的投资回报也来自于价值的下降。 一家目前价值480万元的店铺，几年后可能会变成580万、680万甚至更高，从而真正实现一店可以养三代人。

不过，如果我们想要投资这样的一家店，有很多事情我们需要了解。

02. 实际租金

虽然我们在考虑店铺投资的时候，租金回报其实是非常重要的。

如果经纪人告诉您这家商店目前的租金是多少，请不要立即相信。 最好的方法是先在网上查询附近类似商店的类似租金。 最好去现场检查一下，询问附近有什么。 对于做生意的人来说，他们的租金情况如何？

如果是还没交付使用的一手商铺，往往无法知道附近商铺的租金，那么我们就得走得远一点，看看其他商铺的实际租金是多少。附近开业。

还有一种情况需要特别注意，那就是卖家回租或者租赁。 这时，承诺的月租或年租往往是不靠谱的。 即使租金写进了协议，你仍然需要考虑对方是否可以常年继续经营。 万一他破产走人了，你的店却租不出去怎么办？

因此，尽量不要碰任何回租或租赁的商铺。

还有一种是有租期的转让，所以你需要清楚地知道当前的租期是什么时候。 我以前见过很多这样的情况。 目前租金不错，租期已正式到期。 当租赁期满时， 到期后，您意识到按照目前的租金在市场上出租是不可能的。 这也可能是一种销售技巧。

这样的话，我同学说这家店的年租金是40万，就是门对面店面的租金。 如果真是这样的话，那就更真实了，不过既然经纪人告诉了他，那最好还是亲自去附近了解一下。

因为他说这家店是一手转让的，但对面的店已经在转租了。 这有点矛盾，最好理解清楚。 如果街对面的摊位都在转租，但店铺还是没有卖掉，可能是个别问题。

03. 实际租金回报率

中介表示，目前该店年租金为40万元，减去售价480万元，年租金回报率可预估为8.3%。 这个算法有一个小问题。

首先我们了解一下商铺转租。 如果更换租客，空租期往往比较长，需要一定时间让新租客免费装修自己的房子。

在空租协议中，住户需要缴纳管理费，这是一笔很大的钱，会侵蚀大量的租金。 每换一个租客，也意味着一笔总代理费。

所以平均一年可能有10个月的租金收入，这样就不错了。 所以之前的40万年租金，在估算租金利润率时，估算为33万比较靠谱。 这样算下来租金回报率为6.8%。

事实上，这样算出的租金利润率还是比住宅高很多，也比花同样的钱买建行理财高很多。 因此，我们需要进一步考虑租金是否可以收取，以及未来是否可以持续。 拿去。

04. 几个重要的激励措施

虽然我们考虑商店未来的转租前景，但与以下激励措施有关：

首先我们要看那个城市的区位、位置和人流，决定了生意的好坏。

据同学介绍，这家店位于石家庄大学城附近。 如果有熟悉的网友可能会知道位置好不好。

其次，它属于什么类型的商店？ 是路边店面还是购物中心？ 还是新春的那栋大楼？ 或者一些批发市场？

通过明确店铺属于哪种类型的店铺，就可以确定未来的转租情况会是什么样子。 其实这里最重要的是店里的货源是否大？

如果是街边小店那就最好了。 由于位置比较紧缺，供应量不会太大。

购物中心、批发市场视投资及经营情况而定。 如果是新村住宅楼的1至3层，则需要非常小心，因为供应量可能比较大，对应的住宅单位平均数量会太少。

第三，开店的目的是什么？ 有水或火吗？ 你可以在明火上煮食物吗？

根据以往的经验，如果一家店铺能开火做餐饮，转租往往比不能提供餐饮的店铺更容易。 尽管此类商铺可能会频繁更换租约，但很快就会有新租户入住，使其更受欢迎。

这也和现在做实体生意的趋势有很大关系。 越来越多的事情可以通过互联网完成。 而且社交酒会还是需要实体店，餐饮相对容易。 而且餐饮门槛较低，很多初创企业也选择了这个行业作为切入点。

05、总结

事实上，在此过程中还需要考虑许多其他激励措施。

我要明确提醒大家的是，开一家店的投资金额是比较大的，而且大多数人在这方面的经验都比较少。 虽然相对来说，对于普通的房子来说，有三五单经验的人还是不少的。 而有过从商店订购三五次的经历的人更是少之又少。

过去，一家店养活三代人。 鉴于过去独特的经济背景，未来很难做到这一点。 也许它会成为一家三代人的商店。 你一定要小心。

蔡先生讲得很清楚，帮助你了解金融现象背后的真相。

房地产开发抵押贷款审查要点

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房地产开发抵押贷款审查要点

1. 定义

本条所称房地产开发抵押贷款，是指以向市场开发、建设、销售、租赁等房地产项目为目的，从债务人取得的抵押贷款。

二、房地产行业总体特征

1.政策敏感性。

2.资本密集型。

3、地域性强。

4、自补偿特性。

3、项目审查及三项重点激励措施的确定

区位及客群（老城区、大型新住宅区、户型-购房群体）

\/

竣工风险

除上述外部条件外，内部管理和操作风险

（抵押、预售资金监管）是风险管控的关键

4、申请人及股东审核要点：主要审核股权结构、股东背景、实际控制人实力及市场品牌（溯源至原层级）。

1、股东（实际控制人）实力及品牌：

（一）股东是否为国有企业、省市央企、小型私营企业； 如果股东构成包括各种金融投资，

投资者必须关注是否存在清晰的股份和真实的债务，股权结构的稳定性，必须提出信贷计划以保护银行的权益。

销售风险

品牌与实力

t股东及集团实力、发展经验、

、销售排名、市场品牌）商住金融风险

优势：竣工风险、整体抗风险能力

品牌：销售风险成本与价格（价格下降空间-市场波动风险、合理定价-可比项目-

质量参考文件的举措；

（2）股东主营业务由绩优股组成。 关注房地产开发时间、开盘、竣工面积等； 关注其他主要蓝筹股的行业状况以及集团整体经营稳定性和综合实力；

（3）品牌的市场认可度：近年省级销售排名（CRIC排名）或区域排名。

2、在建项目和农用地储备，重点关注一、二、三、四线城市占比。

3、集团财务状况，关注集团整体债务压力，判断整体抗风险能力。 关于申请人的财务状况，关注是否存在逃税或贷款前可以结清差额、申请人其他项目融资实施情况、项目获得的对外融资和销售贷款被集团或其他项目占用等情况， ETC。

5、项目选址审核要点：主要审核项目所在区域及城市具体位置的住宅组团及配套成熟度，并关注当地市场对该区域的认可

（一）地理位置：分为主城区、大型新建住宅区和其他区域三类，由各分局根据当地实际情况确定分类。

1、大型新建住宅区：关注政府对该片区未来的发展规划、基础设施建设以及当地村民对该片区的认可度。无论是政务/商务还是居住在某片区的核心区新区等

2、其他地区：分析该地区的特殊优势及目标销售目标。

（二）周边配套

1、与主城区交通状况：轨道交通状况、二过江大桥（或过江隧道）（一河之隔）。

2、是否在学区范围内（重点中小学合并的情况），

六、项目自审要点

（一）项目耕地审核要点：主要审核耕地征收程序、合同非常条款、价款支付情况。

1、征地流程及征地方式。

2、土地成本及支付情况，并估算土地底价。

3、土地证取得情况及相关记录。

4、土地出让协议中是否有建设保障性住房、无偿交接或重建（拆迁）、限售等特殊条款。

5、征地过程或农用地本身是否存在缺陷。

（2）项目规划审核要点：主要审核项目规划规模、业务类型、套餐类型，确定销售群体和化解风险

1、总体规划情况：项目规划面积、商住业态主要类型及深度、精装/毛料、阶段概况（含前期开发进度）。

2、信贷领域项目规划情况。 这就是上面提到的具体规划情况。

（3）四证取得情况主要考察取得证书的情况以及预计后续取得时间。

（四）项目总投融资计划审核要点

主要审查投资成本和融资方案是否合理、资金能否落实、销售对滚动投资的依赖度是否过低

1、投资总额构成及投资情况。 关注农田楼面价格与周边项目相比是否有优势，单位建筑安装成本是否在当地市场合理范围内；

2、融资计划及投资情况。 关注资金利息能否在下次还款前到位，融资比例和模式是否合理，滚动销售投资的依赖度是否过低。

3、关注外部融资（包括本项目及项目公司其他项目）：金额、期限、利率、担保形式、还款来源等。 信贷计划对我行融资安全的影响及应对措施。

（五）项目建设进度审核要点：项目当前建设进度、计划开业时间、竣工入住时间。 （六）项目销售审核重点主要审核项目周边销售销量及价格、项目前期销售销量及价格、按可比价格计算的信贷项目销售收入。

1、周边可比项目销售情况。

2、信贷项目的初步销售情况（如有）。 关注已售部分的去化率，以及销售收入、价格、资金借贷情况。

3、信贷项目预计的未来销售价格和总收入。 如有意向销售或定向销售，根据具体合同内容分析未来销售情况。

4、计算可售面积成本、保值价及降价空间。

（七）封闭式管理审核要点 1、根据当地新政策规定以及我行与债务人确定的管理方案，唯一能够落实预售资金的优质参考文件

监管、销售、放贷均可由我行代收。

2、运营机构是否制定了明确的贷后管理办法，包括专门团队的组建、负责人、抵押物解除、封闭资金管理（建设资金和预售贷款）等具体要求。

（八）偿还贷款计划审核要点

ABC三类：根据股东情况及项目所在区域，并结合项目具体情况，三类

根据计划制定具体的还贷计划（具体分类计划见审核报告模板）。

七、项目担保表审核要点

（一）抵押担保

1、土地、在建工程可全程抵押；

2、如无法申请全额房贷，应说明原因并要求落实预售阶段的风险防控措施。

3.抵押物的评估方法和合理的市场价值以及抵押物利率的设定。

（二）质押担保

1、质押的评估方法、评估的合理性、质押率的设定。

2、相关质押重新登记的地方相关规定、程序及可操作性。

（三）连带责任保证

1、保证人与债务人的关系。

2、担保人履行担保的能力：股东背景、资金实力、偿债压力等。

八、信贷计划审核要点

制定明确的授信计划（参照审核报告模板），重点关注是否符合总行新政策及模板相关要求，风险管控方案是否合理。

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