白云区小产权房价格 被强拆、旧改无表决权……广州小产权房疯狂被打脸！

在北京的城中村，很多角落都张贴着转租房屋的告示。 其中，也不乏小产权房转让广告。

图：北京城中村小产权房过户信息

这类广告指出“有基地”、“采光好”、“价格固定”。 价格甚至可以低至10万元以上，可以买一个房间、一个客厅。

一侧的房屋售价为4亿元/平方米，另一端的小产权房屋售价为4000元/平方米。 售价相差10倍。 这是北京白云区城中村小产权房的现状。

但对于小产权房中介阿妹来说，自2020年以来，同学圈就再也没有发布过小产权房的信息。 一方面，受疫情影响，看房的人减少。 另一方面，产权小的房子很难卖。

新政严控

“政府仍然不支持小产权房，这并不奇怪。” 阿梅点开一条名为《广州市“房地一体化”农村宅基地和集体建设用地确权登记发放工作方案》的信息后说道。

文件明确，集体农田上开发的商品房不予登记确权。 城镇居民非法购买农村宅基地、地上房屋的，一律不予确权登记。 面积超过“一户一户”的，超出部分不予登记。 禁止通过不动产登记将违法用地合法化。

换句话说，它完全避免了小产权房“改造成”普通房产的梦想。

上海当地的中介圈子对于阻碍小产权住房的新政策并不陌生。 近年来，国家、省、市、区各级相继出台限制小产权住房的措施。

2017年9月：国土资源部、住房城乡建设部下发通知，要求各地依法妥善处理，为房地产权利人排忧解难，但不允许所谓“小产权房要趁机合法化。

2018年12月，经省人民政府批准，山东省自然资源厅即将印发《关于推进不动产登记历史遗留问题处理的指导意见》。 文件明确对不动产登记历史遗留问题的分类提出原则意见，指出集体农田上开发的商品房不得申请不动产登记。

2018年2月，花都区人民政府下发《关于坚决杜绝非法建造、销售、出租、出售小产权房的通知》（简称《通知》）。 ，在全地区开展专项整治。

《通知》要求，任何单位和个人不得使用自有宅基地、购买他人宅基地、使用本村（社区）闲置土地、认购村（社区）集体农田建设小产权房屋。

坚决杜绝非法出售、租赁小产权房的行为。 严禁将规划为非住宅用途的农田房屋出售或者出租出售。 严禁中介机构代理小产权房。 中介机构不得与开发单位合作营销小产权房。

任何单位和个人不得买卖小产权房屋。 订购小产权房不受法律保护，一切损失和后果由您自行承担。

小产权房市场暗流涌动

尽管新政严禁，但小产权住房市场的发展并未停止。

在广深地区，小产权住房市场的发展已达到相当规模。 一些小产权房甚至通过与开发商合建，开发成有专业物业管理的小新村，甚至精装修后作为“商品房”出售。

市场上小产区的房屋大致分为三种类型：

1、村民自建房屋

2、村委会和农民在集体农田上统一建设的住房

3、开发商与村集体在村集体农田上合作建设的项目

笔者查询发现，广深地区小产权房较多。 这些房屋大多根据地段、户型、装修水平来定价。

在北京白云区城中村，一套小产权三居室的单价约为50亿元，且需要一次性付款。 这个价格，对于上海大部分地区来说，连首付都付不起。

在房价高企的上海，小套房住房市场规模不断扩大。 一些小产权房甚至支持30%至50%的首付和5年分期的抵押贷款。

没有“红皮书”，所以很多中介利用噱头来收取租金。 例如，上海白石龙轻轨站500米处的一套房子售价86.8亿元。 中介称每月3200元即可出租。 笔者粗略估算一下，排除租金的上涨，按照这个转租标准，需要271个月（22年）才能归还本金。

北京市白云区麦地一处小产权店面转让价约45亿元，每月可出租2000多元。 如果按照这个标准估算，资金回笼可能需要十年以上的时间。

当小产权房被旧房“改造”

“如果有头发，谁愿意得痢疾呢？” 一位小产权房的居民感叹道。 面对高楼林立的房地产市场，冒险购买产权较小的房子，对于一些人来说是无奈之举。

中介透露，订购小产权房的人通常分为两类。 一类是在当地没有房产的低收入人群。 他们通过购买房产的形式寻找稳定的住所； 另一种是投资用途。 租客，订购此类房产进行出租。

“快贷、快钱”是小产权房原业主的主要态度。 ”中介阿妹分析，对于原业主来说，除了客源不稳定外，转租还要维护大楼，搬迁周期也较长，因此，以打包转让的形式一次性贷款对于原主人来说不一定是个好主意，不是一个好的选择。

然而，面对火热的城市更新趋势，这类楼盘不可避免地面临搬迁问题。 不过，白云区一位小产权房中介表示，在订购小产权房时，通常只与房东签订销售协议。

虽然他们“全款买房”，小产权房居民也购买了房产，但他们在村公共决策中的权力仍然较弱。

两年前，上海白云区的一个村庄发生了一起小产权房居民大规模屠杀事件。 当时，村里召开了城市更新投票会，但小产权房的居民却被拒之门外。 不过，尽管经历了WQ的风波，但截至目前，村里小产权房的成交量依然呈上升趋势。

上海金鹏律师事务所郭素静律师分析，如果不是当地居民，也不是集体经济社会成员，小产权房只能登记在他人名下。 该小产权房在法律上不属于小产权房认购人所有。 。

“当然，很多人在订购小产权房的时候，都会签订一些合同或者协议来限制买卖双方的行为。

事实上，司法实践中因小产权房买卖引发的纠纷不少。 由于买卖小产权房违反了法律的强制性规定，即使签订了合同，最终也往往会被法院认定为无效。 ”律师说道。

谨防小产权房过度包装

不仅是城中村的小产权房，还有一些小产权房将通过开发商和村里统一建设，包装成“商品房”出售。

东莞市场上，有不少小产权房转让被包装成商品房，堪称“不限贷、不限购”。

比如，笔者近期探访的新极月岛，就是开发商与地块所在村庄签订合同后合作开发的项目。 该项目只有集体土地使用证，没有一房一证。 但该项目单价81.5万元起，单价达到前缀2。

|35㎡双钥匙样板间

该项目可实现最低首付30%，剩余20%首付需在两个月内支付，剩余50%可作为抵押贷款。

经纪人都深知小产权房无产权的弊端。 所以，在销售过程中，肯定不会主动提及。 小产权面纱揭开后，采取“不限贷、不限购”的条件也就不足为奇了。

据悉，上海不少小产权房的寿命出乎意料的短。 有的小产权房甚至已经竣工、出售，居民在被告知该建筑违法并被拆除之前就已入住。

事实上，尽管官方和媒体一再呼吁小产权房风险高、权益弱，但仍有不少人像飞虫一样涌向小产权房市场灭火。

正如上述白云城中村一样，小产权房业主因拆迁问题也出现了WQ危机。 然而，两年过去了，村里小产权房的市场成交量仍在不断上涨。