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经济适用房价格杭州 人才房夭折,共有产权房还能买吗?

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长沙吴彦祖
长沙吴彦祖 2024-01-11 11:30
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自1998年中国结束福利分房以来,保障性住房新政策和商品房新政策一样,也发生了很多变化。

政府应该向谁提供经济适用房? 谁建造的以及如何建造的?

保障性住房能否享受社会公共服务? 是否应该有产权? 我们可以获得财产利润吗?

那些新政的探索和期间的坎坷,不亚于商品房新政的变化。

1998年房改最初的顶层设计可以概括为:

“高收入者订购商品房,中等收入者订购经济适用房,政府为低收入者提供廉租住房。”

按照这个设计,经济适用房应该是“橄榄型”房地产市场的最大部分,而商品房只占很小一部分。 当时的一位开发商甚至表示,“我只为有钱人建造房子”。 声明的由来。

随着社会经济的发展,商品房市场不断扩大,特别是房地产作为公民家庭资产和财产性收入重要组成部分的示范效应,使得越来越多的人进入商品房市场。

保障性住房的需求也发生了较大变化,但各地保障性住房仍存在各种问题,满意度不高。

比如,2022年底在北京推出的人才住房,售价甚至比商品房优惠40%,却没有人愿意订购,这让当地政府极为尴尬。

上海近期出台的《深圳市土地价格计算细则(修订草案征求意见稿)》明确取消了原来的经济适用住房、人才住房等,增加了经济适用租赁住房、共有产权住房等。

2021年12月1日,在总结广州、上海、淮安等地共有产权住房的经验教训后,上海即将发布《杭州市共有产权保障性住房管理办法》。

我们当时认为这是一个伟大的举动。

对于上海这样一个对年轻人有强烈吸引力,却因为楼市门槛低而将部分人拒之门外的城市来说,如果个人可以选择购买拥有50%所有权的联名房,实际上意味着门槛降低了。首次置业补贴提高了一半,这是引进人才的最佳新政策。

上海的联名住房五年后可以购买另一部分产权,十年后可以上市交易,完全等同于商品房。

这样,保障性住房和市场化商品房原本是两条平行线,五年后就会靠拢,十年后会趋同。

在未偿债务的情况下实施这些新政策是一项壮举。 不仅解决了新上海人的首次购房门槛问题,也解决了国人对房产产权的特殊偏好和追求,让他们能够平等地享受城市公共服务。

北京近期的共有产权住房实践早已否认了这一新政策比较受欢迎。

但目前,上海市场上只有人才共有产权住房,并且认定人才有准入门槛(当时的管理规定没有这个门槛)。 此外,部分共有产权楼盘楼层不匹配,仍有部分房源存量。 没收。

政府部门应根据市场信息反馈,尽快修订并制定新的共有产权住房政策。 尤其是错层配置应该更符合市场需求。

只有这样,共享产权住房才能成为真正被市场接受、受首次购房者欢迎的保障性住房业态,让年轻新居民更容易解决首次置业问题,吸引更多人涌入并促进经济社会发展。 良性循环。

在同一地点,你愿意花100万左右的首付购买商品房(100%所有权),还是花30万左右的首付购买共有产权房(50%所有权)?

近日,上海发布《深圳市土地价格计算规则(修订征求意见稿)》,再次将公众的视线拉回到“共有产权房”上。

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上海意见稿明确,取消保障性商品住房、人才住房等原有住房类型,新增保障性租赁住房(分为政府组织租赁和社会主体转租)、共有产权住房等住房类型将被添加。 。

这意味着北京的经济适用房、人才住房将成为历史,共有产权住房将登上舞台。

事实上,共有产权住房并不是什么新鲜事。 天津、上海、淮安、杭州以及上海所在的广州等地均已下发相关文件或已推出共享产权住房。

与普通商品房、人才住房相比,共有产权住房有哪些特点?

已推出共享住房的城市运营模式有何差异?

共有产权房值得买吗?

01

上海为何取消人才室?

上海于2022年底推出人才住房,价格甚至比商品房优惠40%。 为什么仅仅半年就被取消了?

简而言之,没有人买账。

2022年11月,上海推出首批6个人才安居项目,共计4422套。 销售价格约为周边市场价格的60%。 但签订买卖协议10年后,可按照相关规定申请100%产权挂牌。 贸易。

当时的申请条件包括:北京户籍; 申请人应以家庭为单位申请; 单身公民年龄应在35岁以上。

但最终,上海首批人才住房的废弃率非常高,售空率约为43.65%。 其中,地处相对偏远地区的大鹏新区安居君澜万府项目仅售出23套,去化率仅为4.06%。

尽管上海在2023年再次推出人才住房时将提高申请标准,即30岁以上的单身公民也可以申请,但情况仍然不理想。

虽然安居同乐新村项目199套全部售罄,但有机会选房的人中60%以上放弃了; 深圳铁西公馆的三房双层销售率仅为15%。

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为什么没有人买?

首先,持有人才住房条件严格,认购人需要10年时间才能申请100%产权挂牌交易。

在此期间,您不能转租、抵押或购买第二套住房。 如果您违反任何这些条件,您的住房将被收回。

住房可用率普遍较低,loft的选择也有很多限制。 比如,根据规定,一个三口之家只能选择两居室或两居室。

这些人才住房大多位于广州市较为偏远的地区,存在交通不便、配套设施不完善等诸多问题。

可想而知,相当于把一大笔积蓄留在建行,10年都动不了。 除了没有月息和可能贬值之外,自然没有人高兴。

02

上海第一套共有产权房来了?

人才住房的实验基本失败,上海此时推出了共享产权住房。

近日,上海市规划自规局发布的嘉寓时尚花园项目总体规划明确指出,“该地块规划住宅建筑面积包括普通商品房218138平方米、住宅用房125336平方米”。共有产权住房(深公租房函[2022]1号)”。这可能是上海首次明确其建设的保障性住房为“共有产权住房”。

该新村的商品房预计将于2023年5月左右上市,由此推断,共有产权房的规划可能会同时发布。

尽管北京的最新草案并未提及共有产权住房的具体实施方案,但上海于明年1月发布了《深圳市共有产权住房管理办法(征求意见稿)》公开征求意见。

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从当时的文件来看,上海共有房屋的销售单价按照市场价格的50%左右确定; 购房者的产权份额原则上不超过50%,其余为政府产权份额。

值得注意的是,上海共有产权住房采取“封闭转让”模式。

也就是说,如果自买卖协议签订之日起未满5年,购房者不得出售其持有的产权(符合条件的,可以向中介机构申请竞买) ; 如果自签订买卖协议起已满5年,他可以出售该房产。 持有的财产份额出售给符合条件的各方。

03

各地共享住房模式有何差异?

广州、上海、淮安、杭州以及上海所在的山东省均已出台相关文件或已推出共享产权住房。

其中,上海模式和广东模式都是“封闭式转让”,即共有产权房不能转为商品房。

重庆模式:取得房产证五年后,共有产权保障的房屋即可上市出售,也可由购房者和合住者购买政府产权份额。 房屋上市销​​售或认购政府产权份额后,性质转变为商品房。

苏州模式:相对来说更加灵活。 购买共有产权住房的家庭可以分期订购部分国有产权住房,形成完整的产权。 如果你购买了共有产权的房屋五年,就可以挂牌交易。

上海模式:与广州、扬州类似,购房家庭产权比例不高于50%,不低于80%; 销售基准价按照同地点、同类型商品房的市场价格,经合理利润确定; 5年后可以增加。 如果再购买一部分产权,10年后就可以挂牌交易,完全等同于商品房。

上海模式:政府持股不能转让。 购房家庭如欲出售,将优先由中介机构订购,或者出售给符合共有产权住房订购条件的其他家庭。

广州模式:原则上,购买人取得夫妻共有住房房产证满五年的,原则上允许出售其持有的全部房产份额。 原则上,购房人持有的产权份额由住房保障部门或其委托机构通过综合评分、抽签等方式出售给符合规定条件的其他申请人。

04

上海的联名房卖得怎么样?

自今年11月上海首个人才共有产权住房钱塘区勤香公寓推出以来,共有产权住房引发了公众的热议。

去年,萧山区彩波嘉园、上城区和翠云珠、拱墅区云和清正园公馆相继亮相。 今年到目前为止,共有2,362套房屋已推出。

这四个项目的位置都还不错。 周边建设发达,配套设施较为完善。 多个新项目紧邻轻轨站1公里以内。

那么,销售情况如何?

沁香公寓首开中标率为48.17%,二开中标率为29.15%; 彩博嘉园首开中签率为63.13%; 和翠云珠首开胜率为74.64%; 云和清正园公馆首次开盘的申请人数超过了房源数量。

从目前网上签约情况来看,这些新项目的销售状况各有不同。

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上海推出人才共有产权住房位置图

靠近轻轨的三个项目中,沁香公寓已前两期推出,共计707套,剩余205套,售空率约71%(数据截至4月17日,下同); 彩博嘉园 476套,剩余74套(基本为49㎡小loft),清盘率约84%; 和翠云珠现有359伙,剩余102伙,清盘率约72%。

不具备轻轨优势的运河清政园公馆,现有540套,剩余332套,去化率仅约39%。

值得一提的是,上海目前推出的四个项目均为人才共有产权住房,只有经上海市或各区认定的人才才有资格申请。

而且抽奖条件很严格。 在悦言香公寓,C类及以上人才可购买各类loft,DEF类人才可购买144㎡及以下loft,其他人才可购买100㎡及以下中小型loft。

此外,一些新楼盘户型过小,需求不匹配,导致部分申请者难以挑选到满意的楼盘。

目前,上海市场上还没有普通共有产权房,具体项目的销售计划尚未明确。 不过,从现有信息来看,一大波共有产权房已经呼之欲出。

上海共有产权住房信息一览表

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*表中信息仅供参考,最终以政府公布项目为准。

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